ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


УМЕНЬШЕНИЕ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ЧЛЕНА ТСЖ

 УМЕНЬШЕНИЕ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ЧЛЕНА ТСЖ
 
Может ли член ТСЖ, занимающегося управлением домом, потребовать от товарищества уменьшения платы за содержание жилого помещения по причине некачественного оказания услуги (выполнения работы) по содержанию общего имущества в МКД? Применяется ли к отношениям между членами ТСЖ - физическими лицами и товариществом Закон о защите прав потребителей <1>?
--------------------------------
<1> Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
 
Управление ТСЖ
 
Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления домом, предложенных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, к которым среди прочего относится управление ТСЖ.
Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или (при наличии прямых договоров, заключенных собственниками с РСО) постоянную готовность инженерных систем дома к предоставлению коммунальных услуг. Определение понятия "товарищество собственников жилья", закрепленное в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, показывает, что ТСЖ создается как раз для этих целей.
Итак, ТСЖ - вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД с целью реализации следующих задач:
- совместное управление общим имуществом в доме или имуществом собственников помещений в нескольких МКД;
- обеспечение владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения общим имуществом в доме;
- осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
- предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме, за исключением случаев оказания коммунальных услуг напрямую РСО (прямые договоры);
- ведение иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких домах.
На основании пп. "б" п. 16 Правил содержания общего имущества в МКД <2>, если в качестве способа управления МКД выбрано управление ТСЖ, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом (при управлении домом) путем:
- членства собственников помещений в ТСЖ - в соответствии с разд. VI ЖК РФ;
- заключения собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, договоров о содержании и ремонте общего имущества с товариществом - в соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ.
--------------------------------
<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
 
Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации, в том числе собственники помещений в МКД, обязаны своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В структуру этой платы входит среди прочего плата за содержание жилого помещения, включающая в себя:
- плату за услуги, работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме;
- плату за холодную, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества (КР на СОИ).
Итак, размер платы за жилое помещение должен быть установлен таким образом, чтобы, в частности, обеспечивалось содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Требования к содержанию общего имущества закреплены в Правилах содержания общего имущества в МКД.
В части 5 ст. 155 ЖК РФ уточнено, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, определяется органами управления товарищества в соответствии с уставом ТСЖ (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, что делается на основе принятой на год сметы доходов и расходов товарищества, в том числе расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, - компетенция общего собрания членов ТСЖ (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в МКД, в котором создано товарищество, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).
 
Выделим ключевые моменты. Управление домом ТСЖ, представляющим собой объединение собственников помещений в МКД, - один из способов управления МКД, в рамках которого обеспечивается среди прочего надлежащее содержание общего имущества путем членства собственников помещений в товариществе и заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не ставшими членами ТСЖ. Члены товарищества уплачивают обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, собственники, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание жилого помещения.
 
Про изменение размера платы за содержание жилого помещения
 
На основании ч. 10 ст. 156 ЖК РФ изменение размера платы за содержание жилого помещения возможно в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Основания и порядок изменения размера платы закреплены в Правилах изменения размера платы <3>. В пункте 2 данных Правил указано, что они не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в МКД, являющимися членами ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива. Означает ли это, что члены ТСЖ не вправе требовать от товарищества уменьшения платы за содержание жилого помещения?
--------------------------------
<3> Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ N 491.
 
Как было сказано выше, члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, то есть они компенсируют товариществу возникающие расходы, а не оплачивают выполненные работы (оказанные услуги). Задачу собственников - надлежащее содержание общего имущества объединенными усилиями - реализовать путем уменьшения финансирования ТСЖ вряд ли удастся. Для этих целей члены ТСЖ должны использовать иные рычаги воздействия, к которым, кстати, нормы Закона о защите прав потребителей не относятся. Как указано в Определении Приморского краевого суда от 25.04.2016 по делу N 33-3847/2016, член ТСЖ имеет право влиять на его деятельность в порядке, предусмотренном уставом этого товарищества и нормами жилищного законодательства, регулирующими данные правоотношения.
(В то же время, если в результате ненадлежащего содержания общего имущества пострадало имущество собственника жилого помещения в МКД, последнему, как показывает практика, вполне удается добиться возмещения вреда (и не только, о чем расскажем позднее).)
Справедливости ради стоит отметить, что существует и другая, противоположная изложенной, точка зрения, которая продемонстрирована в Апелляционном определении Верховного суда Республики Карелия от 15.07.2015 N 33-2470/2015. Закон о защите прав потребителей (п. 1 ст. 29), который в полной мере распространяется на всех собственников помещений независимо от их членства в ТСЖ, дает гражданам право требовать уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги) при обнаружении недостатков таковой. Лишение данного права членов ТСЖ - потребителей означает ущемление их прав. В силу изложенного несостоятельной является ссылка истца на п. 2 Правил изменения размера платы.
 
Про применение Закона о защите прав потребителей
 
Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Также Закон устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества, безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, определяет механизм реализации этих прав.
В качестве потребителя выступает гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Исполнителем являются организация независимо от ее организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.
Согласно п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги). В Правилах изменения размера платы определен порядок действий как раз в таком случае;
- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
- возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или с помощью третьих лиц.
Пленум ВС РФ в свое время разъяснил, что законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с ТСЖ, ЖСК, ЖК, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в таких организациях. А вот на отношения по поводу предоставления данными организациями гражданам, в том числе их членам, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется (п. 7 Постановления от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").
Эти разъяснения, как указал Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 17.08.2017 N 33-14415/2017 по делу N 2-1292/2017, связаны с тем, что ТСЖ при осуществлении деятельности по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в пользу членов товарищества не соответствует признакам исполнителя по Закону о защите прав потребителей. Определение ТСЖ как объединения собственников помещений в МКД, целью создания и основным предметом деятельности которого является совместное управление общим имуществом в МКД, бремя содержания которого лежит на собственнике жилого помещения, означает, что посредством создания товарищества достигаются общие цели собственников, связанные с содержанием общего имущества, и реализуются соответствующие права и обязанности. Поэтому деятельность по содержанию и ремонту общего имущества в МКД не может быть приравнена к оказанию услуг (выполнению работ) для потребителя, являющегося членом ТСЖ, по возмездному договору.
В то же время Закон о защите прав потребителей распространяется на отношения между ТСЖ и собственником помещения в МКД, которые основаны на возмездном договоре и направлены на удовлетворение индивидуальных потребностей собственника (например, на отношения по ремонту внутриквартирного оборудования по заявке собственника). Тем более что согласно п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе выполнять работы для собственников помещений в МКД и предоставлять им услуги. В свою очередь, члены ТСЖ и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в доме могут предъявлять к ТСЖ требования относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ (ч. 2 ст. 143.1 ЖК РФ).
В рамках представленных рассуждений нужно учитывать следующее. Если услуги и работы, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества в МКД, фактически оказывались и выполнялись по договоренности с ТСЖ иным лицом, член товарищества вправе потребовать возмещения убытков, причиненных вследствие ненадлежащего качества услуг и работ, от этого иного лица, несмотря на отсутствие прямых договорных отношений между ними. Это следует из ст. 1095 ГК РФ. Кроме того, в данном случае к отношениям могут быть применимы и положения Закона о защите прав потребителей (см. п. 2 ст. 14 Закона). В качестве примера также можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 12.10.2017 по делу N 33-40935/2017.
 
Про оказание услуг в рамках содержания общего имущества
 
В силу ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом ТСЖ несет ответственность:
- за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями технических регламентов и Правил содержания общего имущества в МКД;
- за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям к качеству коммунальных услуг, приведенным в приложении 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг <4>;
- за обеспечение готовности инженерных систем (в случае заключения собственниками прямых договоров с РСО).
--------------------------------
<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.
 
Следует обратить внимание, что в Жилищном кодексе не конкретизируется, перед кем ТСЖ несет ответственность, как, например, в случае с УК. Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме и т.д.
Зато в ч. 2.2 обозначено, что ТСЖ могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления МКД с УК товарищество осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.
Исходя из этой нормы, многие судьи считают, что ТСЖ при управлении домом оказывает услуги (выполняет работы), и, распространяя на эти правоотношения Закон о защите прав потребителей, удовлетворяют иски о взыскании ущерба, морального вреда и штрафа в результате причинения вреда имуществу собственника жилого помещения по причине ненадлежащего содержания общего имущества. При этом судьи не выясняют, признается ли пострадавший собственник членом ТСЖ (не находя между ним и лицом, не являющимся членом ТСЖ, различий). Приведем примеры, обратив прежде внимание на то, что ВС РФ настаивает на таком подходе (см. Определение от 16.01.2018 N 46-КГ17-38).
Граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, относятся к потребителям услуг, оказываемых ТСЖ при управлении домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей.
 
Судебный акт Вывод суда
Постановление Президиума Самарского областного суда от 01.03.2018 N 44г-16/2018 Падение наледи с крыши дома, которое причинило ущерб имуществу истца, проживающего в этом доме, свидетельствует о ненадлежащем качестве оказания ответчиком (ТСЖ) услуг при управлении МКД истцу. Граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, относятся к потребителям услуг, оказываемых ТСЖ при управлении домом, поэтому на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 04.10.2016 по делу N 33-17635/2016 Квартира истца подвергалась затоплениям, причиной которых был прорыв стояка ГВС, относящегося к общему имуществу МКД, которым управляет ТСЖ. Суд применил положения Закона о защите прав потребителей об ответственности ТСЖ за нарушение прав потребителей (ст. 13)
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.11.2017 N 33-24048/2017 по делу N 2-1215/2017 В квартире истца имеются следы протечки, причиной образования которых могло стать повреждение покрытия кровли. Поскольку ущерб причинен истцу в результате ненадлежащего оказания ответчиком (ЖСК) услуг по обслуживанию дома, суд пришел к выводу о применении к правоотношениям сторон Закона о защите прав потребителей
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.03.2018 N 33-5184/2018 по делу N 2-2751/2017 Залив квартиры истцов произошел по причине неисправности кровли дома. Затопление имело место в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком (ТСЖ) обязанностей по техническому обслуживанию кровли дома. Обязанность по возмещению истцам ущерба, морального вреда, причиненного заливом квартиры, подлежит возложению на ТСЖ, поскольку именно оно оказывает услуги по обслуживанию общего имущества МКД. При этом права истцов нарушены некачественным оказанием услуг вне зависимости от их членства и занимаемых ими должностей в руководстве ТСЖ. Поскольку права истцов как потребителей нарушены ответчиком, суд руководствовался положениями ст. 13 Закона о защите прав потребителей
 
Кстати, в п. 41 Правил содержания общего имущества в МКД указано, что именно собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ. Верховный суд отметил, что данный пункт не противоречит положениям Жилищного кодекса, носит отсылочный характер и сам по себе каких-либо прав и законных интересов собственников жилых помещений в МКД не нарушает (Определение от 31.01.2012 N КАС11-833).
Согласно п. 42 Правил содержания общего имущества в МКД управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Как обозначил КС РФ, установление разных оснований для привлечения к ответственности за содержание общего имущества в МКД обусловлено различиями в правовом статусе субъектов ответственности - собственников помещений в доме и управляющих организаций (лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы при непосредственном управлении МКД) (Определение от 22.03.2011 N 375-О-О).
Судьи в своих рассуждениях опираются также на п. 42 Правил содержания общего имущества в МКД, настаивая на том, что ТСЖ, осуществляющее управление домом, выступает в роли управляющей организации (см. также Апелляционное определение Свердловского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-18370/2017).
Аналогичная роль отводится ими ЖСК со ссылкой на ч. 1 ст. 110 ЖК РФ, согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (в установленных Жилищным кодексом, другими федеральными законами случаях) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления МКД. Об этом идет речь, например, в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 28.08.2017 N 33-18684/2017 по делу N 2-252/2017.
По нашему мнению, собственники помещений в МКД, управлением которого занимается ТСЖ, - члены товарищества, имущество которых пострадало по причине ненадлежащего содержания общего имущества, вправе рассчитывать на возмещение причиненного им вреда по общему основанию, закрепленному в п. 1 ст. 1064 ГК РФ. Согласно этому пункту вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежат возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Такой подход в судебной практике тоже можно найти: см., например, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 17.11.2016 по делу N 33-8440/2016. Истцу - члену ТСЖ вследствие аварийной ситуации был причинен имущественный ущерб в результате заливания принадлежащей ему квартиры. Судебная коллегия пришла к выводу, что ответственность в части возмещения материального ущерба, причиненного истцу, подлежит возложению на ответчика (ТСЖ) ввиду ненадлежащего исполнения им возложенных на него обязанностей по содержанию имущества МКД. При этом судьи подчеркнули: хотя спорное правоотношение и связано с членством истца в ТСЖ, оно вытекает из деликтного обязательства вследствие причинения вреда (ст. 1064 ГК РФ) <5>, а не из обязательства, связанного с предоставлением ответчиком истцу неких платных услуг (работ) по договору управления МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому на данное правоотношение Закон о защите прав потребителей не распространяется. В результате во взыскании с ответчика в пользу истца неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, предусмотренных п. 5 ст. 28, ст. 15 и п. 6 ст. 13 Закона соответственно, отказано.
--------------------------------
<5> См. также Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.11.2013 по делу N 33-14036/2013.
 
* * *
 
Собственники помещений в МКД, объединяющиеся в ТСЖ среди прочего с целью совместного управления общим имуществом, уплачивают обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в доме. Деятельность по содержанию и ремонту общего имущества в МКД не может быть приравнена к оказанию услуг (выполнению работ) потребителям - членам ТСЖ по возмездному договору, поэтому на данные отношения не распространяется Закон о защите прав потребителей. Как результат, члены ТСЖ не вправе потребовать от товарищества уменьшения размера платы за содержание жилого помещения, что и зафиксировано в Правилах изменения размера платы. В то же время, если действия (бездействие) ТСЖ становятся причиной ненадлежащего содержания общего имущества, в результате чего имуществу собственника помещений в доме - члену ТСЖ причиняется вред, он вправе рассчитывать на возмещение вреда. С иском можно обратиться как к ТСЖ, так и к иному лицу, если таковое на основании договора, заключенного с товариществом, выполнило работы (оказало услуги) ненадлежащего качества, что и стало причиной порчи имущества.
Изложенная позиция не является единственной. Иной подход основан на том, что ТСЖ при управлении домом оказывает услуги (выполняет работы), поэтому на правоотношения товарищества и собственников помещений в МКД распространяются положения Закона о защите прав потребителей.
 
Г.К. Габелли
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
06.07.2018