ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Может ли жилищно-строительный кооператив быть преобразован в жилищный кооператив?

Может ли жилищно-строительный кооператив быть преобразован в жилищный кооператив?

 Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 57 Гражданского кодекса РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

Пунктом 5 ст. 58 ГК РФ установлено, что при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

В силу ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Частью 4 ст. 110 ЖК РФ установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. На основании ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Исходя из текста ст. 110 ЖК РФ напрямую не следует, что жилищно-строительный кооператив относится к некоммерческим организациям. Такой вывод можно сделать, обратившись к п. 3 ст. 50 ГК РФ о том, что юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом.

Однако при этом в ст. 2 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" указано, что жилищно-строительные кооперативы относятся к иным специализированным потребительским кооперативам, на которые данный Закон не распространяет свое действие. В названиях указанных потребительских кооперативов использование слов "потребительское общество", "союз потребительских обществ" не допускается. Согласно Федеральному закону от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (п. 3 ст. 1) действие данного Закона не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан.

ЖК РФ не предусматривает возможность преобразования жилищного кооператива в жилищно-строительный или наоборот. Правило о том, что жилищный кооператив (жилищный строительный кооператив) может быть преобразован только в товарищество собственников жилья, является императивным.

Таким образом, жилищно-строительный кооператив не может быть преобразован в жилищный кооператив. Жилищно-строительный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Следует также отметить, что ранее в законодательстве содержалось требование о необходимости преобразования жилищного или жилищно-строительного кооператива, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, в товарищество собственников жилья. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы должны были подлежать ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц (ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 31.08.2006). Однако с 01.09.2006 вступили в силу изменения, в соответствии с которыми указанная статья утратила силу (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"). Других аналогичных положений в настоящее время в законодательстве не содержится.

Целью создания ЖСК является удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Исходя из указанного можно сделать вывод, что ЖСК как форма управления изначально в большей степени подходит для организации строительства многоквартирного дома, в то время как ТСЖ - для управления данным домом. Однако в сферу деятельности ЖСК входит также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме, в связи с чем можно сделать вывод, что после завершения строительства многоквартирного дома ЖСК может быть преобразовано в ТСЖ, однако, имея в виду, что цели его деятельности в части возможности управления схожи с целями деятельности ТСЖ, а также то, что в законодательстве отсутствуют требования об обязательности реорганизации ЖСК в ТСЖ в форме преобразования после окончания строительства дома, можно сделать вывод, что управление в построенном доме может продолжать осуществляться ЖСК как одним из способов управления в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).