ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


По подготовке и проведению общих собраний

МУ « Департамент ЖКХиЭ»

 Методические рекомендации

по подготовке и проведению общих собраний

собственников помещений в многоквартирном доме

 Г.Ростов-на-Дону

 

2006г.

 

Список сокращений

ГК РФ- Гражданский кодекс Российской Федерации

ЖК РФ –Жилищный кодекс Российской Федерации

ЖКУ –жилищно-коммунальные услуги

ЖСК – жилищно-строительный кооператив

ЖК –жилищный кооператив

ЗАО –закрытое акционерное общество

НП – некоммерческое  партнерство

ОМСУ –орган местного самоуправления

ОО –обслуживающая организация

ООО –общество с ограниченной ответственностью

ОАО –открытое акционерное общество

РСО – ресурсоснабжающая организация

ФЗ-федеральный закон

МУ ДМИиБ – Муниципальное учреждение « Дирекция муниципального имущества и благоустройства»

МУ «ДЖКХиЭ» - Муниципальное учреждение «Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики»

Методические рекомендации

по подготовке и проведению общих собраний

собственников помещений в многоквартирном доме

 

Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирных домах в подготовке и проведении общих собраний как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

Данные рекомендации могут быть использованы также и при проведении собраний членов товариществ собственников жилья (ТСЖ).

 1. Основные понятия и определения, используемые в настоящих методических рекомендациях:

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

Договор управления многоквартирным домом - договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять' коммунальные услуги собственникам помещений, в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Долевая собственность - имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

ЕГРП - Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Жилое помещение - изолированное помещение в многоквартирном доме, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям в многоквартирном доме относятся: квартира, часть квартиры, комната.

ЖК - Жилищный кооператив - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. ЖК является потребительским кооперативом. Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации

ЖО - Жилищное объединение - ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.

ЖСК - Жилищно-строительный кооператив - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. ЖСК является потребительским кооперативом. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома

Заочное голосование - переданные в письменной форме решения собственников помещений многоквартирного дома до даты окончания приема решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, по вопросам, поставленным на голосование.

Инженерное оборудование многоквартирного дома - внутридомовое инженерное оборудование состоит из: сетей и оборудования систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения; мусоропровода; лифтового оборудования; систем противопожарной защиты и сигнализации, соединенных с объединенными диспетчерскими системами; сетей связи, а также может включать в себя часть подводящих коммуникаций (сетей) и сооружений коммунального назначения, обеспечивающих подачу коммунальных ресурсов и относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Кадастровый номер земельного участка - номер, присваиваемый земельному участку, предоставленному в собственность, владение, пользование гражданину или юридическому лицу, и сохраняющийся за участком до тех пор, пока он существует как единое целое.

Капитальный ремонт многоквартирного дома - комплекс  строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа многоквартирного дома, не связанных с изменением его основных технико-экономических показателей, с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)

Многоквартирный дом - индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором общая площадь может быть занята:

вся или частично жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания граждан и состоящими из не менее двух структурно обособленных жилых помещений - квартир;

частично отдельными нежилыми помещениями, имеющими многофункциональное назначение (производственное, административное, складское и т.п.);

имуществом общего пользования, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме, не являющимся частями квартир или отдельных нежилых помещений.

Недвижимое имущество - объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Нежилое помещение - индивидуально-определенное помещение в жилом доме, которое не предназначено для проживания в нем граждан и имеет функциональное назначение (производственное, административное, складское и т.п.).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общее имущество многоквартирного дома - помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - орган управления многоквартирным домом. Формой проведения может быть собрание или заочное голосование.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья - высший орган управления товарищества.

Придомовая территория - земельный участок, примыкающий к дому и входящий в состав общего имущества собственников помещений этого дома, с объектами озеленения и благоустройства.

Санитарное содержание - комплекс работ по проведению санитарно-эпидемиологических мероприятий, включающий в себя уборку мест общего пользования многоквартирного дома, придомовой территории, включенной в состав общего имущества дома, и ее оборудования, а также работы по озеленению и благоустройству придомовой территории.

Собрание     -          совместное     присутствие     собственников     помещений

многоквартирного дома в назначенный день, время и определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Собственник помещения в многоквартирном доме - субъект, обладающий правом владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым или нежилым помещением в многоквартирном доме, несущий бремя ответственности за данное помещение и его содержание, а также за общее имущество собственников помещений в данном доме, в размере доли, пропорциональной общей площади указанного помещения.

Содержание многоквартирного дома - комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания граждан и обеспечения сохранности дома (техническое обслуживание и санитарное содержание)

Техническое обслуживание многоквартирного дома — комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов, заданных параметров и режимов работы конструктивных элементов и технических устройств многоквартирного дома, включающий в себя работы профилактического характера и текущий ремонт.

Текущий ремонт многоквартирного дома - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

ТСЖ - Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме

Управление многоквартирным домом - комплекс мероприятий по организации обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом (находится исключительно в компетенции собственников), а также по предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в данном доме.

Устав товарищества - правоустанавливающий документ, в соответствии с которым обеспечивается деятельность товарищества в гражданских, административных, земельных и других отношениях. Нормы, изложенные в Уставе, обязательны для регулирования внутренних отношений в товариществе. В случае возникновения споров по данным отношениям правоприменительные органы должны при принятии решений исходить из норм действующего законодательства и конкретного Устава.

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении.

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

 2. Введение

Собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Собственники помещений в многоквартирном доме, помимо собственности на помещения, одновременно являются участниками общей долевой собственности на Общее имущество. Они обладают правами владения, пользования и распоряжения данным имуществом и соответственно правами по его управлению.

С появлением понятия Общего имущества в многоквартирном доме произошел переход от управления жилищным фондом к управлению этим имуществом. Объектом управления стало конкретное общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, которые объединены элементами Общего имущества.

Для реализации собственниками помещений прав владения, пользования и распоряжения Общим имуществом Жилищным кодексом РФ введен новый орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников помещений в таком доме. Общее имущество является неделимым имуществом, соответственно управление им должно осуществляется совместно(коллегиально).

Принятие коллегиальных решений собственниками помещений осуществляется через процедуру проведения общего собрания.

3. Компетенция общего собрания.

3.1Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

3.2.К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы:

-    принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

-    принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

-    принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

-   создание товарищества собственников жилья;

-   выбор способа управления многоквартирным домом и его изменение;

-    ликвидация товарищества собственников жилья;

-    утверждение размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме;

-    утверждение условий договора управления;

-    принятие решение о формировании земельного участка;

-    другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

(Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и количество голосов, необходимое для принятия решений по ним приведен в таблице №1.)

 

Таблица № 1

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и количество голосов, необходимое для принятия решений по ним

Вопросы, относящиеся к компетенции Общего собрания

Количество голосов, необходимое для принятия решения

1.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п.2 ст. 44 ЖК РФ).

не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

2.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (установление сервитута) (п.2 ст. 44 ЖК РФ).

не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

3.

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п.2 ст. 44 ЖК РФ, п.4 ст.36 ЖК РФ).

не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

4.

Принятие решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, установление размера платы за капитальный ремонт, утверждение сроков проведения капитального ремонта, перечня работ по капитальному ремонту.

не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

5.

Выбор способа управления многоквартирным домом (п.2 ст. 44 ЖК РФ).

Более50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме

6.

Установление сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.1 ст. 45 ЖК РФ).

большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

7.

Утверждение порядка уведомления о принятых годовым Общим собранием решениях (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

8.

Определение способа направления сообщения о проведении Общего собрания в письменной форме (п.4 ст. 45 ЖК РФ).

большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

9.

Определение помещения, доступного для всех собственников помещений в данном доме, в котором будет размещаться сообщение о проведении общего собрания (п.4 ст. 45 ЖК РФ).

большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

10.

Порядок     оформления     решений     общих

большинство голосов от общего

 

собраний в многоквартирном доме протоколами (п.1 ст. 46 ЖК РФ).

числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

 

11.

Определение места или адреса, по которому хранятся протоколы Общих собраний и решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование (п.4 ст. 46 ЖК РФ).

большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

 

12.

Определение условий договора управления при выборе управляющей организации в качестве способа управления многоквартирным домом (п.1 ст. 162 ЖК РФ).

большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

 

13.

Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив (п.7 ст. 156 ЖК РФ).

большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

 

14.

Принятие решения о создании товарищества собственников жилья (п.1 ст. 136 ЖК РФ).

Более50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме

 

15.

Другие вопросы, решение которых отнесено ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (при наличии кворума)

 

           

 

3.3Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

3.4.Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

3.5.Собрание может быть первичным, очередным или внеочередным.

3.6.Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ):

-    непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

-    управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

-    управление управляющей организацией.

3.7.Собственники помещений могут выбрать только один из указанных способ управления многоквартирным домом.

3.8.Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

3.9.Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

 

4. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

 

4.1.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

-   в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

-   в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

 

5. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений

 

5.1.Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.

5.2.Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного – собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ);

б) очередного собрания – лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников - ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

в) внеочередного – по инициативе любого из  собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч. 2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе  ТСЖ право на созыв общего собрания – ст. 146 ЖК РФ);

г) по выбору управляющей организации – собственники помещений в данном доме (ст. 161 ч.ч. 2, 3 ЖК РФ) или территориальный орган исполнительной власти (ст. 161 ч. 6 ЖК РФ).

 

6. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

 

6.1.Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

Вместе с тем территориальные органы исполнительной власти  организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.

6.2.Инициативная группа  разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

6.3.После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой  документации проводится подготовка и направление уведомлений о проведении собрания, а также проектов решений собственников жилых и нежилых  помещений.

     6.4.Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме городу Ростову-на-Дону, могут принадлежать на праве собственности жилые помещения социального и коммерческого использования, а также нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ). В этом случае инициативная группа направляет уведомления о проведении общего собрания  в МУ «Дирекции муниципального имущества и благоустройства» - (МУ ДМИиБ);

 6.5.Кроме того, инициативная группа совместно с МУ ДМИиБ прорабатывает и другие вопросы, связанные с  проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).

 7. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

 

7.1.Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

7.2.Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.

7.3.Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).

 8. Проведение общего собрания собственников в очной форме

 Уведомления о проведении общего собрания

 8.1.Собрание собственников помещений в очной форме толкуется как совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).

8.2.Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику уведомление. Приложение№2

В уведомлении должно быть указано следующее:

а) Сведения о лице (или лицах) по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание.

Инициаторы созыва общего собрания должны указать свою фамилию, имя, отчество. Собрания созываются лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Законодатель прямо не указывает на то, что инициатором должны быть представлены сведения об объекте собственности в данном доме. Но, исходя из общего смысла ст. ст. 45 – 47, а также ст. 146 ЖК РФ, только собственники помещений имеют право на созыв общего собрания(исключением является случай, когда инициатором собрания может орган местного самоуправления - 161 п. 6 ЖК РФ), а значит, в сведениях об инициаторе созыва общего собрания должны содержаться данные о собственности инициатора в данном доме.

б) Форма проведения данного собрания - общее собрание в очной форме.

в) Дата, место, время проведения данного собрания.

г) Повестка дня собрания.

д) Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.

8.3.Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).

8.4.Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также  принятыми общим собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).

8.5.Особое внимание законодатель уделяет порядку уведомления о проведении общего собрания собственников помещений.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок уведомление о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого уведомления в письменной форме. Также уведомление о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, и доступном для всех собственников.

8.6.Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить уведомление каждому собственнику заказным письмом, либо вручить под расписку.

Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к уведомлению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

 

9. Правомочность общего собрания

 

9.1.Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

9.2.Присутствие собственников на собрании и наличие кворума  подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, а также других документов, подтверждающих право собственности на помещение в данном доме, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

9.3.Собственники помещений в многоквартирном доме вправе заблаговременно до собрания направить свои письменные решения по вопросам, включенным в повестку дня. При этом общее собрание должно быть поставлено в известность о поступивших до начала собрания письменных решениях. В этом случае легитимность собрания определяется с учетом голосов данных собственников без обязательного присутствия их на собрании (п. 4 ст. 48 ЖК РФ).

9.4.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания.

9.5.Правомочность общего собрания подтверждается следующими документами:

?  копия уведомления о проведении общего собрания с повесткой или протокол заседания инициативной группы с утвержденной повесткой для общего собрания собственников многоквартирного дома;

?  список уведомленных собственников помещений о проведении общего собрания, либо подборкой чеков и квитанций (или их копий) приема заказных писем почтовым отделением по каждому письму с вложением уведомления о  проведении общего собрания с повесткой дня, указанием даты, места и времени его проведения;

?  реестр собственников помещений (физических и юридических лиц) на дату проведения собрания (приложение№6 );

?  листы регистрации собственников и их представителей при общем собрании  и при заочном проведении собрания;

?  протокол решения общего собрания собственников (приложение 5,8);

?  протокол счетной комиссии.

 

10. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

 

10.1.Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

10.2.Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

10.3.Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании производится в следующем порядке:

?  устанавливается общее количество голосов собственников помещений. При незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100. При большом количестве помещений в многок5вартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 1000.

?  составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор общего собрания, для составления реестра собственников, может получить необходимые сведения В МУ ДМИиБ ( из данных технического паспорта), из копий правоустанавливающих документов на помещения;

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле: Д=S (помещения собственника)  /  S(всех помещений в многоквартирном доме),

где Д- доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

 S- (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;

 S(всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых , нежилых помещений в многоквартирном доме.

Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

Кгол. = Д х Кобщ., где Кгол. –количество голосов, которым обладает собственник помещения; Д- доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; Кобщ. – общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

10.4.В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником  представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).

10.5.Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (п. 4 ст. 48 ГК РФ).

 

11. Подведение итогов голосования

 

11.1.Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.

11.2.Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания. При этом также учитываются голоса собственников помещений, заблаговременно направивших в письменной форме решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.

 

 

12. Оформление решения общего собрания

 

12.1.Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

12.2.Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.

12.3.Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

12.4.Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней      со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Исходя из этого требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

12.5.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменить повестку дня данного собрания.

 

13. Решения общего собрания

 

13.1Принятие решения о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

            13.1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений  договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности,  заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

           13.1.2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

          13.1.3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

14. Принятие решения о создании Товарищества собственников жилья.

14.1.1. В случае принятого решения о создании Товарищества собственников жилья в данном многоквартирном доме должен быть соблюден следующий порядок:

?  избирается правление Товарищества из числа собственников жилья;

?  правление избирает председателя правления Товарищества;

?  избирается ревизионная комиссия товарищества;

?  председатель правления ТСЖ проводит работы по подготовке пакета учредительных документов (устава, протокола общего собрания);

?  председатель правления ТСЖ проводит работу по юридической регистрации Товарищества в регистрирующих органах по соответствующему району после утверждения уставных документов ТСЖ общим собранием собственников;

?  МУ ДМИиБ  района подготавливает и передает ТСЖ следующие документы:

?  технический паспорт с расчетом долей собственников, экспликациями, поэтажными планами;

?  проектную документацию на данный дом (схемы электрооборудования дома, теплоснабжения, канализации и т.п.;

?  исполнительные   чертежи  проекта  на инженерные сети и благоустройство;

?  акты технического  состояния  сетей;
?  справка об отсутствии задолженности собственников квартир по оплате жилищно-коммунальных услуг;

 

15. Принятие решения о передаче функций по управлению многоквартирным  домом управляющей организации.

15.1.1. При выборе способа управления управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

              15.1.2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

            15.1.3. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

             15.1.4. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

             15.1.5. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

           15.1.6.Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, устанавливается соответственно органом местного самоуправления.

             15.1.7.   Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

 

16. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования

 

16.1.Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме – право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования, определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

16.2.Проведение заочного голосования - это передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в уведомлении о проведении общего собрания.

При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание – первичное, очередное или внеочередное – может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.

 

 

17. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования

 

17.1.Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для проведения заочного голосования (также как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме уведомление о проведении  заочного голосования.

Поскольку заочное голосование является одной из форм проведения собрания, в уведомлении о проведении собрания должно быть указано следующее:

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания – заочное голосование;

в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 5 п/п 3 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

17.2.Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч. 4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

17.3.Как следствие нарушения порядка уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания принятое им решение может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.

 

18. Правомочность общего собрания

 

18.1.Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

18.2. Решения заочного голосования

 

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются также как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

 

 

19. Требования, предъявляемые к решению собственника

 

19.1.Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в уведомлении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме, наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня, целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

19.2.В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):

а) решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;

б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался». То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.

19.3.Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. Законом четко установлено, что в уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

19.4Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (п. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.

 

20. Голосование

 

20.1.Принципы голосования при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме соответствуют принципам голосования на собрании в очной форме.

 

 

 

 

21. Подведение итогов заочного голосования

 

21.1Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.

21.2.При голосовании по поставленным на голосование вопросам  засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.

21.3.Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).

21.4.Собственник помещения в многоквартирном доме или его представитель считается принявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено до даты окончания приема данных решений. Под датой следует понимать день. месяц. год и время, указанные в направляемом собственнику уведомлении.

 

22. Оформление решения общего собрания

 

22.1.Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Следует отметить, что проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.

 

23. Оформление в письменной форме решений собственников помещений

 

23.1.При проведении общего собрания, как в очной форме, так и в форме заочного голосования законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способом принятия решения общим собранием. Так, в соответствии с п. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собраний в очной форме и является формой голосования при принятии решения – путем письменных решений (п. 4 ст. 48 ЖК РФ). При подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.

 

24. Заключительные положения

 

24.1.Следует обратить внимание на то, что проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке. Подготовка к собранию включает в себя:

-         выявление всех собственников в данном многоквартирном доме посредством обращения в МУДМИиБ либо простого опроса жителей;

-         опрос мнений жителей – собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;

-         выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством обращения в МУ ДМИиБ, МУ «Департамент ЖКХиЭ»);

-         определение доли каждого собственника в общем имуществе в многоквартирном доме;

-         разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;

-         разработка Устава товарищества собственников жилья;

-         направление уведомлений о проведении общего собрания собственников;

-         другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

 

          24.2. Проблемы, возникающие при подготовке и  проведении общих собраний.

          Собрание граждан является сложным по степени организации и возможности достижения согласованных действий и требует особого навыка для успешного проведения. Собрать людей разных возрастов, профессий и социального положения и принять согласованное решение по вопросам, которые неоднозначно волнуют каждого, очень трудно. Организаторам следует предусмотреть все называемые подводные камни, которые не видны до начала собрания. Прежде всего, это относится к недооценке влияния оппозиции, которая, как правило, всегда существует или может возникнуть среди жителей и других заинтересованных лиц при решении вопросов, кардинально меняющих условия хозяйствования в доме. Также немаловажно для успеха любого собрания конкретно и убедительно сформулировать задачу и провести основную идею через все мероприятие, не дать увести его в сторону или исказить желаемый результат.

Это наиболее проявляется при проведении собрания по месту жительства с целью создания товарищества собственников жилья и перспективой передачи дома в управление жителям.

Конечно же, при проведении такого собрания обязательно участие представителей администрации. Консультативную помощь  в подготовке и проведении собрания могут оказать специалисты МУ «ДЖКХиЭ»