ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Об организации управления общим имуществом многоквартирных домов в г.Ростове-на-Дону

Администрация города Ростова-на-Дону

МУ «Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики»

 

 

УТВЕРЖДАЮ

Первый заместитель главы Администрации

города Ростова-на-Дону

___________________ С.А.Манаков

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

 

«Об организации управления общим имуществом многоквартирных домов в г.Ростове-на-Дону».

 

 

 2006 г.

 Об организации

управления общим имуществом  многоквартирных домов

в г.Ростове-на-Дону.

 

Целью настоящих Рекомендаций является обеспечение  условий для осуществления управления общим  имуществом многоквартирных домов  в соответствии с требованиями ЖК РФ и обеспечения  прав граждан по участию в управлении общим имуществом многоквартирных домов  в г.Ростове-на-Дону.

 

  1. 1.     Общие положения.

 

1.1.   Объектом управления является  находящееся  в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающее многоквартирный дом (несколько домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и  озеленения и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

Органы  исполнительной власти в г.Ростове-на-Дону осуществляют информационную поддержку, содействуют развитию системы самоуправления в жилищной сфере.

1.2.   Подготовка и проведение открытого конкурсного отбора (далее-конкурс) управляющей организации  в домах  муниципальной собственности или домах с общедолевой собственностью, где собственники до 01.01.2007 г. не определили способ управления или решение о выборе способа управления не было реализовано осуществляется в порядке, установленным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г № 75.

1.2.1. Уполномоченным органом на проведение конкурса по отбору управляющих организаций является МУ «Департамент ЖКХ и энергетики» города (распоряжение Мэра города № 114 от 08.06.2006 г.). Распоряжением Мэра города право проведения конкурса может быть предоставлено районным администрациям.

1.2.2. Уполномоченным органом по представлению интересов собственника муниципальной доли в жилых домах муниципального образования города Ростова-на-Дону является МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» района.

1.2.3. Подготовку технической документации для проведения открытого конкурса осуществляет МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» района. Конкурсная документация согласовывается с МУ «Департамент ЖКХ и энергетики», Департамент экономического развития.

1.2.4.  Координацию и анализ деятельности по подготовке к проведению открытого конкурса, анализ и контроль проведения конкурсного отбора управляющей организации осуществляет МУ «Департамент ЖКХ и энергетики» и Департамент экономического развития города.

1.2.5.  При подготовке и проведении конкурсов, оформлении заключения и изменении договоров управления  многоквартирным домом в обязательном порядке  учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов (п.3 настоящего постановления) о наличии в многоквартирном доме муниципальной собственности, ее состава, обременениях, соотношении долей собственности  муниципалитета и иных лиц.

1.3.   МУ «Дирекция муниципального имущества и  благоустройства» районов города информируют о заключенных договорах МУ «Департамент ЖКХ и энергетики» и Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону.

1.4.   МУ «Департамент ЖКХ и энергетики, Департамент имущественно-земельных отношений в лице своих представителей  участвуют в конкурсе по отбору управляющих организаций.

1.5.   Администрация района обеспечивает организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении  общих собраний, специалисты МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» принимают участие в общих собраниях собственников помещений, в качестве собственника  муниципальной доли в общем имуществе многоквартирного дома приглашенных, а также, в целях  предоставления необходимой информации и разъяснений.

1.6.   Управляющая организация обязана  в течение первого квартала текущего года  предоставлять  собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не оговорено договором. В случае, если управляющая организация была определена по результатам конкурса, она представляет  отчет МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» о выполнении  условий конкурса в порядке, установленном  договором и условиями конкурса. Анализ и мониторинг деятельности управляющих организаций осуществляет МУ «Департамент ЖКХ и энергетики».

1.7.   Управляющая организация за месяц до прекращения  договора управления обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную  документацию на дом, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК и иному потребительскому  кооперативу в установленном порядке.

1.8.   Управляющая организация осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами г.Ростова-на-Дону, договорами управления многоквартирным домом и иными договорами, заключенными в соответствии с законодательством.

 

  1. 2.           Организация управления многоквартирными домами при различных способах управления.

2.1.   Управление многоквартирным домом Управляющей организацией.

2.1.1. Организация управления многоквартирным домом, в котором собственниками помещений для управления домом  выбрана управляющая организация.

 

2.1.1.1.В случае, если до выбора собственником помещений в многоквартирном доме управляющей  организации, управление домом осуществляла  управляющая организация, выигравшая конкурс на управление муниципальной  долей общего имущества, который проводился  администрацией города Ростова-на-Дону 2 декабря 2005 г. и 20 января 2006 г., и при несогласии собственников  на управление этой управляющей организацией уполномоченный представитель собственников жилого дома направляет в администрацию  соответствующего района уведомление с приложением:  протокола  общего собрания собственников помещений, листа регистрации собственников помещений или  решений собственников, оформленных в письменной форме, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, схемы распределения долей собственников  помещений.

При соответствии решения общего собрания и прилагаемых к нему документов нормам ЖК РФ,  администрация района или ее уполномоченный орган (МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства») в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников о передаче  многоквартирного дома в управление (технической,  бухгалтерской и иной документации на дом, а также  финансовые средства).

2.1.1.2. Договоры управления с ранее выбранной администрацией города  управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном  гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.1.1.3. Ранее действовавшая управляющая организация передает техническую, бухгалтерскую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирного дома, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации в установленном порядке согласно акту сверки взаиморасчетов.

2.1.1.4. Собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией.

2.1.1.5. В случае, если до принятия решения собственниками помещений о смене управляющей организации управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников  помещений, они расторгают с ранее действовавшей управляющей организацией  заключенные договоры управления в порядке, установленном  гражданским законодательством, если иное не определено  договором управления.

2.1.1.6. Размер платы за управление, содержание и ремонт  общего имущества в многоквартирном доме определяется общим собранием  собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на  срок не менее чем на 1 год.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установке размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества не принято, то размер данной платы принимается в порядке, установленном администрацией г.Ростова-на-Дону. В случае несогласия  управляющей организации осуществлять управление дома по ставкам, определенным постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону, она вправе отказаться от управления указанным домом.

 

2.1.2. Организация, управления  многоквартирным домом, в котором не проведено общее собрание собственников помещений по выбору способу управления многоквартирным домом, не принято решение о выборе способа управления или ранее принятое решение не реализовано в установленном порядке.

 

2.1.2.1. Администрация г.Ростова-на-Дону проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, в порядке, определенном постановлением Правительства РФ № 75 от 06.02.2006 г.

2.1.2.2. Администрация района проводит в доме информационно-разъяснительную работу о правах и обязанностях  собственников о необходимости заключения  договора управления.

Собственники помещений, в том числе и органы исполнительной власти в лице МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» соответствующего района как одна сторона договора заключают с управляющей организацией договор управления.

2.1.2.4. МУ «Дирекция муниципального имущества и  благоустройства» не позднее, чем через один год  после заключения договора управления, обязана созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.

 

2.1.3. Организация управления многоквартирным домом, в котором все помещения  являются собственностью г.Ростова-на-Дону.

 

2.1.3.1.МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» заключают с управляющей организацией  договор управления, на основании и условиях конкурсного отбора.

2.1.3.2.Размер платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются по ставкам, определенным постановлением Мэра города.

 

2.2.   Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом, а также иным  специализированным потребительским кооперативом.

 

2.2.1.  Созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (далее – объединение собственников помещений) направляет управляющей организации, осуществляющей функции по  управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе  соответствующего способа управления  многоквартирным домом а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств.

2.2.2.  Если управляющая организация осуществляла функции управления домом по результатам конкурса (п.1.2.1.) или по результатам конкурса на управление муниципальным имуществом, то созданное в доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет также в администрацию района уведомление о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу или кооперативу.

2.2.3. Глава администрации соответствующего района рассматривает уведомление и, при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям ЖК РФ, обеспечивает передачу объединению собственников помещений технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.

2.2.4. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не  установлено в договорах управления.

2.3.Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

2.3.1.  В  случае,  если  до  принятия  решения  собственниками  помещений  о непосредственном  управлении  многоквартирным  домом  управление  осуществляла управляющая  организация,  действовавшая  на  основании  конкурса на управление муниципальным имуществом,  то передача многоквартирного  дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.1.1.        Уполномоченный   общим   собранием   собственник   помещения   в многоквартирном  доме направляет в администрацию района уведомление о принятии многоквартирного дома  в  непосредственное управление собственниками помещений с приложением протокола общего собрания собственников помещений,  на котором было принято решение о непосредственном управлении домом, с приложением
листа регистрации собственников помещений или решений собственников  в случае проведения собрания в форме заочного голосования,  и соглашение об определении долей собственников помещений.

2.3.1.2.Глава администрации соответствующего района в   установленном   порядке
рассматривает уведомление(п.2.3.1.1) и,  при  соответствии решения общего собрания собственников  помещений  требованиям  Жилищного  кодекса  Российской  Федерации, ее уполномоченный орган (МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства») обеспечивает передачу технической,   бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.

2.3.1.3.Договоры управления с ранее действовавшей  управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.2.    В  случае,  если  до  принятия  решения  собственниками  помещений  о непосредственном управлении многоквартирным домом управление   многоквартирным домом  осуществляла  управляющая  организация,   выбранная  на  общем  собрании собственников помещений,  то  передача многоквартирного  дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.2.1.  Собственники помещений, заключившие договоры управления с ранее действовавшей управляющей  организацией, направляют ей уведомления о расторжении указанных договоров,  не позднее, чем за два месяца до расторжения договора,  если иное не указано в договоре.

2.3.2.2.  Договоры управления с ранее действовавшей  управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.3.    Собственники помещений или уполномоченное ими на общем собрании лицо, в  том числе  и  уполномоченные  органы исполнительной  власти,    осуществляющие полномочия собственника в отношении муниципальной собственности (МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства»),  заключают  с определенными на общем собрании   организациями   договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,    а также на предоставление коммунальных услуг.

2.3.4.  Размеры  платежей  за  содержание  и  ремонт  общего  имущества  в многоквартирном  доме  определяются  решением  общего  собрания собственников помещений.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размеров платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данных платежей определяется в порядке, установленном администрацией города Ростова-на-Дону.

2.3.5.  При  наличии  в  многоквартирном  доме,  управляемом  непосредственно собственниками помещений,  помещений,  являющихся муниципальной собственностью, уполномоченные   органы   исполнительной   власти,   осуществляющие   правомочия собственника (МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства»), обеспечивают контроль за соблюдением норм и правил содержания и ремонта многоквартирных домов,  предоставлением ресурсоснабжающими организациями коммунальных услуг в рамках заключенных договоров.

 

3. Заключение договоров управления многоквартирными домами, в которых имеются помещения, являющиеся муниципальной собственностью.

3.1.  Если  в  многоквартирном  доме  имеются  помещения,  находящиеся  в муниципальной собственности, то уполномоченные органы исполнительной власти наряду  с  другими  собственниками  помещений  заключают  с выбранной  в установленном порядке  управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.

3.2.  Дирекция муниципального имущества и благоустройства соответствующего района представляют интересы района соответственно   по жилым  помещениям  и   объектам   нежилого  фонда на общих собраниях собственников помещений и членов ТСЖ,  ЖК,  ЖСК в  многоквартирных домах, где имеется муниципальная собственность.

3.3.  Договор управления с управляющей  организацией  (включая ТСЖ,  ЖК, ЖСК) со стороны муниципалитета подписывает Дирекция муниципального имущества и благоустройства соответствующего района в части жилых и нежилых помещений.

Дирекция муниципального имущества и благоустройства района обеспечивает надлежащее оформление договоров управления и подписание их сторонами.

В случае возникновения разногласий по условиям договора обязанность по их урегулированию лежит на стороне,  выразившей несогласие с условиями договора.

Мониторинг и анализ оформления договоров управления осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики города.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений со стороны собственника - города Ростова-на-Дону договоры с подрядными организациями на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг подписывает Дирекция муниципального имущества и благоустройства.