ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Методические рекомендации для собственников многоквартирных домов

 

Методические рекомендации для собственников многоквартирных домов по заключению договора управления многоквартирным домом.

 

Введение

  Настоящие Методические рекомендации   разработаны в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации с целью обеспечения прав и законных интересов собственников помещений и управляющих организаций при  управлении многоквартирными домами.

 

1.Основные понятия и определения, используемые в настоящих Методических рекомендациях.

 

Многоквартирный дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит более чем из двух квартир и помещений вспомогательного использо­вания, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связан­ных с их проживанием в таком здании;

Общее имущество многоквартирного дома — помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, техниче­ские этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуника­ции, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудо­вание (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и нене­сущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-  техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земель­ный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном зе­мельном участке;

Долевая собственность  - имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Инженерное оборудование многоквартирного дома – внутридомовое инженерное оборудование состоит из: сетей и оборудования систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения; мусоропровода; лифтового оборудования; система противопожарной защиты и сигнализации, соединенных с объединенными диспетчерскими системами; сетей связи, а также может включать в себя часть подводящих коммуникаций(сетей) и сооружений коммунального назначения, обеспечивающих подачу коммунальных ресурсов и относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт многоквартирного дома – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа многоквартирного дома, не связанных с изменением его основных технико-экономических показателей, с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого  топлива при наличии печного отопления).

Техническое обслуживание многоквартирного дома – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов, заданных параметров и режимов работы конструктивных элементов и технических устройств многоквартирного дома, включающий в себя работы профилактического характера и текущий ремонт.

Текущий ремонт многоквартирного дома – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

2.Общие положения

2.1. Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

2.2.Управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2.3.Управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом или непосредственно собственниками (при прямом управлении).

2.4.  Управление многоквартирным домом может осуществлять только одна управляющая организация.

 

3.Договор управления многоквартирным домом

3.1.   Управление многоквартирным домом осуществляется на основе договора  управления  данным  домом.

3.2.Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

3.3.   По  договору  на  управление   многоквартирным  домом   одна  сторона (управляющая организация); по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за определенную плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся   помещениями в этомдоме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

3.4.   В договоре  управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1)адрес многоквартирного дома, в отношении которого будет осущесгвляться  управление;

2)  состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;

3) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а такжеперечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация

4) срок, на который заключается договор управления многоквартирным домом;

5) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок  внесения такой платы,

6)   порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

7)   срок предоставления годового отчета о выполнении договора управления за предыдущий год;

8) экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;

9) права и обязанности сторон по договору на управление многоквартирным домом.

3.5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем на один год и не более чем на пять лет.

3.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

3.7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора непозднеечем через тридцать дней со дня его подписания.

3.8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством.

3.9. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким до­мом документы вновь выбранной управляющей организации.

3.10.Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

4.Устав Товаришества собственников жилья

4.1.Документом, регулирующим деятельность ТСЖ, является устав. Устав принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями45-48 Жилищного кодекса РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4.2. В уставе должны содержаться сведения о наименовании товарищества, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены товарищества, порядке выхода из товарищества, правах и обязанностях членов товарищества, о составе и компетенции органов управления и органов контроля за деятельностью товарищества, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или большинством голосов, порядке ликвидации и реорганизации товарищества.

4.3. Устав товарищества может содержать и другие не противоречащие Жилищному кодексу РФ, другим федеральным законам положения.