ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Водоснабжение коттеджного поселка из скважины

ВОДОСНАБЖЕНИЕ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА ИЗ СКВАЖИНЫ

При строительстве коттеджных поселков довольно часто застройщик с целью привлечения покупателей в экологически более выгодные условия проживания принимает решение обеспечивать поселок водой посредством артезианской скважины. Однако при таком варианте возникает много вопросов: кто будет владельцем скважины, как и по каким ценам (тарифам) потребители будут оплачивать воду, какие требования необходимо соблюдать владельцу скважины? В настоящей статье постараемся дать ответы на указанные вопросы.

Кто является владельцем скважины?

В соответствии со ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на расположенные в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, другими законами и не нарушает прав иных лиц.
Представляется необходимым начать изучение ситуации с вопроса о том, кому принадлежит право собственности на земельный участок, скважину и сопутствующее оборудование, каким образом оформлены (оформляются) договоры купли-продажи земельных участков с домами (или без них) между застройщиком и покупателями.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действии граждан и юридических лиц, которые, хотя и не установлены законом или такими актами, в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности:
- из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и других сделок, которые, хотя и не установлены законом, не противоречат ему;
- из решений собраний в случаях, определенных законом.
Таким образом, вид права владельцев индивидуальных домов (коттеджей) на социально значимые объекты поселка, дороги, инфраструктуру, включая скважину и оборудование для нее, будет зависеть от того, каким образом прописаны права покупателей в договоре купли-продажи земельных участков (и домов) в коттеджном поселке. Если в договоре указывается, что, приобретая земельный участок с домом (или без него), покупатель получает право собственности на общее долевое имущество и инфраструктуру коттеджного поселка, включая скважину с чистой питьевой водой, владелец земельного участка (коттеджа) становится участником долевой собственности на скважину.
Также нужно учитывать, за счет чьих средств строились коммуникации, бурилась скважина и т.д. Если инфраструктура возводилась за счет средств владельцев коттеджей (или была заложена в цену приобретаемого коттеджа, земельного участка), подобные системы коммуникаций принадлежат собственникам жилья, которые вправе требовать от застройщика передать эту составляющую инфраструктуры в общую долевую собственность. Но в таком случае владельцам коттеджей придется полностью нести расходы на ремонт и реконструкцию оборудования. Если же все коммуникации, включая скважину, построены застройщиком на свои средства, они и принадлежат ему на праве собственности.
Так, в Постановлении АС ДВО от 17.06.2015 N Ф03-2104/2015 по делу N А73-6149/2014 за собственниками было признано право общей долевой собственности на общее имущество поселка. В данном судебном акте указано следующее:
"Отношения собственников индивидуальных жилых и нежилых зданий единого комплекса жилой застройки (коттеджного поселка) прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности положения ст. 290 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу изложенного собственнику индивидуального жилого дома, а также нежилого здания (помещения) в коттеджном поселке во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество поселка.
То, что спорное имущество является вспомогательным и необходимым для обслуживания помещений коттеджного поселка, сторонами не опровергается".
В Постановлении КС РФ от 10.11.2016 N 23-П было выражено иное мнение: "ТСЖ как вид товарищества собственников недвижимости служит правовым механизмом совместной реализации имущественных прав и удовлетворения общих интересов членов этой организации. Существо данного правового механизма предполагает совпадение хозяйственных интересов товарищества с общими интересами домовладельцев. ТСЖ как собственник общего имущества (в частности, объектов инфраструктуры) не вправе распоряжаться им без учета интересов владельцев индивидуальных домов. При этом закон не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. А объекты инфраструктуры, обслуживающие частные дома, обладают отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками".
С точки зрения автора, данные судебные акты, дающие различное толкование четко не урегулированных законом прав владельцев в коттеджных поселках, подтверждают необходимость конкретных формулировок в договорах между застройщиком и покупателями.
Далее будем исходить из того, что возможны два варианта:
- скважина и земельный участок, на котором она размещена, находятся в частной собственности застройщика или третьего лица (которому объекты переданы застройщиком по договору, например ТСН, ДНП);
- скважина и земельный участок под ней принадлежат собственникам земельных участков (жилых домов) на праве общей долевой собственности.

Водоснабжение из скважины подлежит лицензированию?

Часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, является недрами, которые находятся в государственной собственности (ст. 1.2 Закона о недрах <1>). Добытые из недр полезные ископаемые и другие ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной, частной или иной собственности.
--------------------------------
<1> Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

Недра предоставляются в пользование, в частности, для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых (ст. 6 Закона о недрах). Участки недр предоставляются в пользование для добычи подземных вод на срок до 25 лет (ст. 10 Закона о недрах).
В соответствии со ст. 11 Закона о недрах предоставление недр в пользование, в том числе предоставление их в пользование органами государственной власти субъектов РФ, оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии, включающей установленной формы бланк с Государственным гербом РФ, а также текстовые, графические и иные приложения, являющиеся неотъемлемой составной частью лицензии и определяющие основные условия пользования недрами.
Не получать лицензию на добычу полезных ископаемых можно на сегодняшний день только в единственном случае - в соответствии со ст. 19 Закона о недрах:
"Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков имеют право осуществлять в границах данных земельных участков без применения взрывных работ использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на государственном балансе, подземных вод, объем извлечения которых должен составлять не более 100 куб. м в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, являющимися источниками централизованного водоснабжения, а также строительство подземных сооружений на глубину до 5 м в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Под использованием для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод в целях настоящей статьи понимается их использование собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд.
Общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, имеющиеся в границах земельного участка и используемые собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд, не могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому".
С учетом названных положений и описанной выше ситуации можно сделать вывод, что добыча лицом подземных вод из артезианской скважины, расположенной на принадлежащем ему на законном праве земельном участке, осуществляется в целях водоснабжения жителей коттеджного поселка, то есть в целях ведения предпринимательской деятельности. Поэтому лицензирование пользования недрами обязательно. Подчеркнем, что административные штрафы за добычу подземных вод без лицензии весьма велики (см. ч. 1 ст. 7.3 КоАП РФ):
"Пользование недрами без лицензии на пользование недрами влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 000 до 5 000 руб., на должностных лиц - от 30 000 до 50 000 руб., на юридических лиц - от 800 000 до 1 000 000 руб.".
Кроме того, в соответствии со ст. 49 Закона о недрах привлечение к ответственности за нарушение законодательства о недрах не освобождает от обязанности устранить нарушение. Таким образом, после уплаты штрафа виновное лицо должно получить лицензию на пользование недрами либо ликвидировать скважину.
Желание заинтересованных лиц обойти каким-либо законным образом обязанность получать лицензию на пользование недрами (добычу подземных вод для целей водоснабжения поселка) вполне понятно. Так, если земельный участок находится в общей долевой собственности самих потребителей воды, добычу из него подземных вод для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения выгодно считать использованием таких вод для собственных нужд.
Но возможно ли это? Из ст. 19 Закона о недрах следует, что не нужно получать лицензию, если:
- объем извлечения воды составляет не более 100 куб. м в сутки;
- забор воды производится из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, признаваемыми такими источниками;
- забор воды осуществляется самими владельцами земельного участка, на котором расположена скважина, для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд.
Прежде всего питьевая вода забирается не из первого водоносного горизонта, а, как правило, из артезианских водоносных горизонтов, расположенных между водоупорными слоями. Эти слои зачастую являются источниками централизованного водоснабжения.
Кроме того, саму систему водоснабжения коттеджного поселка следует считать централизованной (сравните с нецентрализованной системой в виде колодцев). В ст. 2 Закона N 416-ФЗ <2> приведены следующие определения:
"Централизованная система холодного водоснабжения - комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для водоподготовки, транспортировки и подачи питьевой и (или) технической воды абонентам.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении".

Водоподготовка - обработка воды, обеспечивающая ее использование в качестве питьевой или технической воды.
Транспортировка воды - перемещение воды (сточных вод), осуществляемое с использованием водопроводных сетей.
Нецентрализованная система холодного водоснабжения - сооружения и устройства, технологически не связанные с централизованной системой холодного водоснабжения и предназначенные для общего пользования или пользования ограниченного круга лиц".
Кроме того, вряд ли сами собственники жилых домов будут осуществлять эксплуатацию (обслуживание, надлежащее содержание) скважины и добычу воды. Для этих целей они по договору нанимают исполнителя, тогда последнего следует считать фактическим пользователем недр, добывающим подземные воды для централизованного водоснабжения, что указывает на необходимость получения лицензии.
Если собственники жилых домов и долевые сособственники земельного участка, на котором расположена скважина, создадут некоммерческое объединение (ТСН, ДНП) для эксплуатации скважины, необходимо ли этой НКО получать лицензию на добычу вод для личных нужд своих же членов? С учетом того, что вода поднимается для целей централизованного водоснабжения населения юридическим лицом (пусть и НКО), лицензия все же нужна. Известны случаи, когда суд подтверждал обязанность СНТ по получению лицензии на добычу подземных вод для целей водоснабжения его членов (Решение Курского районного суда Курской области от 26.12.2014 по делу N 2-1411/2014, Постановление ФАС СКО от 13.03.2014 по делу N А32-25025/2013 <3>). Безусловно, правовой статус СНТ отличается от правового статуса ТСН, эксплуатирующего скважину, являющуюся общим имуществом членов ТСН, однако однозначно говорить о добыче вод НКО для собственных нужд в данной ситуации все же рискованно.
--------------------------------
<3> В данном случае между СНТ и дачниками были заключены договоры об оказании услуг водоснабжения, плата взималась исходя из объема потребленной воды согласно показаниям ИПУ.

Здесь же скажем об обязанности пользователя недрами (добывающего подземные воды для целей водоснабжения населения) уплачивать водный налог на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.9, п. 3 ст. 333.12 НК РФ. Одновременно забор воды для полива садоводческих, огороднических, дачных земельных участков, земельных участков личных подсобных хозяйств граждан, для водопоя и обслуживания скота и птицы, которые находятся в собственности сельскохозяйственных организаций и граждан, не признается объектом обложения водным налогом (пп. 13 п. 2 ст. 333.9 НК РФ, Письмо Минфина России от 24.09.2013 N 03-06-06-02/39503).

Соблюдение санитарных требований

Также необходимо сказать про санитарно-эпидемиологические требования к водным объектам. В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона N 416-ФЗ требования к качеству и безопасности воды, подаваемой с использованием централизованных и нецентрализованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, в том числе открытых систем теплоснабжения (горячего водоснабжения), устанавливаются законодательством РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и законодательством о техническом регулировании.
Статьей 18 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" установлены санитарно-эпидемиологические требования к водным объектам, а ст. 19 - к питьевой воде и хозяйственно-бытовому водоснабжению. Так, питьевая вода должна быть безопасной в эпидемиологическом и радиационном отношении, безвредной по химическому составу и должна иметь благоприятные органолептические свойства. Организации, осуществляющие холодное водоснабжение с использованием централизованных систем холодного водоснабжения, обязаны обеспечить соответствие качества горячей и питьевой воды указанных систем санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Таким образом, независимо от того, кто является владельцем скважины (юридическое лицо - застройщик или жители поселка на праве общей долевой собственности), компания, которая обслуживает данную скважину или является ее владельцем, обязана обеспечивать санитарно-эпидемиологические требования к водному объекту и воде.
При использовании подземных вод обязательными для исполнения среди прочего являются Правила охраны подземных водных объектов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.02.2016 N 94.
Нарушения тех или иных обязательных санитарно-эпидемиологических требований могут быть квалифицированы как административные правонарушения, предусмотренные ст. 8.13, 8.42, 8.45 КоАП РФ.

Тарифное регулирование

В соответствии со ст. 31 Закона N 416-ФЗ к регулируемым видам деятельности в сфере холодного водоснабжения относятся:
1) холодное водоснабжение, в том числе:
а) транспортировка воды, включая ее распределение;
б) подвоз воды в случаях, установленных ч. 3 данной статьи;
2) подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоснабжения.
Регулированию подлежат следующие тарифы в сфере холодного водоснабжения:
1) тариф на питьевую воду (питьевое водоснабжение);
2) тариф на техническую воду;
3) тариф на транспортировку воды;
4) тариф на подвоз воды;
5) тариф на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения.
Таким образом, организация, осуществляющая деятельность по водоснабжению, является регулируемой и должна в расчетах с потребителями применять утвержденные в соответствии с законом тарифы. Административная ответственность за применение цен, отличных от утвержденных тарифов, предусмотрена ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ:
"Занижение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.), занижение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и т.п.), нарушение установленного порядка регулирования цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.), а равно иное нарушение установленного порядка ценообразования влечет наложение административного штрафа на граждан в размере 5 000 руб., на должностных лиц - 50 000 руб. или дисквалификацию на срок до трех лет, на юридических лиц - 100 000 руб.".
Таким образом, если владельцем скважины является застройщик, который планирует оказывать услуги водоснабжения жителям коттеджного поселка, помимо соблюдения санитарно-эпидемиологических требований и получения лицензии на пользование скважиной он должен обратиться в орган регулирования тарифов с заявлением об установлении для него тарифов на водоснабжение (Основы ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения, а также Правила регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.05.2013 N 406).
Если земельный участок и размещенная на нем артезианская скважина принадлежат собственникам земельных участков (жилых домов) на праве общей долевой собственности и для обслуживания сооружений водозабора и сетей водопровода по договору привлечен исполнитель, есть основания считать его осуществляющим деятельность по холодному водоснабжению (см. ст. 2 Закона N 416-ФЗ). Значит, данный исполнитель также является регулируемой организацией:
"Организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение (организация водопроводно-канализационного хозяйства), - юридическое лицо, осуществляющее эксплуатацию централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем".
Обратим внимание: неважно, каким именно образом оформлены отношения исполнителя с собственником системы водоснабжения и потребителями. Если суть деятельности состоит в водоснабжении, тариф необходим. Этот вывод может быть подтвержден Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу N А41-11617/2014. Так, по договору между собственником инфраструктуры коттеджного поселка и обществом последнему передана в управление указанная инфраструктура, а также передано право сбора с потребителей денежных средств за эксплуатационные и коммунальные услуги. Одновременно между собственником инфраструктуры, обществом и домовладельцами были заключены трехсторонние договоры на обслуживание, согласно которым потребители вносили компенсационные платежи (платежи в оплату коммунальных ресурсов, использованных для обслуживания поселка) и эксплуатационные платежи (платежи по обслуживанию и содержанию инфраструктуры). Регулирующий орган и суды усмотрели в деятельности общества водоснабжение, что обусловливает необходимость утверждения тарифа и ведения расчетов с потребителями именно по тарифам.
Если для обслуживания инженерной инфраструктуры коттеджного поселка создано некоммерческое объединение граждан, можно ли на него распространить сделанные выводы? С одной стороны, уставной целью ТСН является обслуживание имущества общего пользования, а не предоставление коммунальных услуг. В качестве источника финансирования выступают членские взносы, а не плата за услуги. Поэтому можно встретить такое мнение: цены (тарифы) на услуги (деятельность) ТСН по водоснабжению его членов не подлежат регулированию в соответствии с Законом N 416-ФЗ. Безусловно, данный подход выгоден для НКО. Однако это означает, что платеж за содержание имущества общего пользования не зависит от объема потребленной воды, а обусловлен долей в праве общей долевой собственности на такое имущество. Не исключено, что найдутся недовольные таким положением дел собственники, которые инициируют проверку контролеров на предмет применения размеров платежей. Кроме того, нельзя исключать ситуацию, когда не все собственники жилых домов (земельных участков) в коттеджном поселке станут членами НКО. С такими лицами НКО должна будет заключить возмездный договор.
Также следует учитывать, что независимо от того, каким именно образом организовано обслуживание инженерных сетей и оборудования в коттеджном поселке, являющихся общим имуществом (на основании договора с исполнителем или членства в НКО), результат такого обслуживания един - подача питьевой воды надлежащего качества в жилые дома. А это уже предмет регулирования, в частности, Правил предоставления коммунальных услуг. Заметим, что в случае обеспечения коммунальными услугами потребителей в МКД закон уравнивает ТСЖ и коммерческую УК, наделяя их единым статусом исполнителя. Представляется, что в случае с обеспечением водой коттеджного поселка подход может быть аналогичным.
Известны случаи, когда суд признал НКО регулируемой организацией. Так, из Постановления ФАС МО от 26.06.2014 по делу N А40-99332/13 следует, что УФАС правомерно признало ДНП злоупотребляющим своим доминирующим положением. Злоупотребление заключалось в оказании услуг водоснабжения потребителям, не являющимся членами ДНП, по тарифам, не установленным регулирующим органом (а установленным общим собранием членов партнерства). Согласно материалам дела объекты инфраструктуры находились на балансе ДНП (были получены от застройщика поселка).
А в Решении от 14.01.2016 по делу N 12-2/2016 Николаевский районный суд Волгоградской области подтвердил законность постановления о привлечении к ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ, председателя садово-огороднического некоммерческого товарищества и отверг доводы о том, что товарищество не осуществляет деятельность по водоснабжению, а для достижения уставных целей и совместного решения вопросов обеспечения водой членов товарищества взимает членские взносы согласно решению общего собрания.
Безусловно, руководителям некоммерческих объединений, эксплуатирующих системы водоснабжения коттеджного поселка, следует учитывать наличие прецедентов назначения наказаний коллегам из дачных НКО. Можно посоветовать обратиться в уполномоченный орган за разъяснением о том, нужно ли получать тариф в рассматриваемой ситуации.

* * *

Водоснабжение жителей коттеджного поселка путем эксплуатации артезианской скважины, системы водопровода, являющихся имуществом общего пользования собственников земельных участков на территории поселка, сопряжено с выполнением таких обязательных требований, как:
- получение лицензии на добычу подземных вод;
- соблюдение санитарно-эпидемиологических требований;
- утверждение тарифа на питьевую воду.
Если имущество общего пользования принадлежит собственникам земельных участков на праве общей долевой собственности и для его эксплуатации создано некоммерческое объединение граждан, оно также должно соблюдать перечисленные требования. Одновременно существует подход, согласно которому добыча воды в таком случае осуществляется самими собственниками земельного участка для их нужд и, следовательно, не подлежит лицензированию, а услуги по водоснабжению не предоставляются в принципе (ТСН ведет уставную деятельность по содержанию общедолевого имущества), значит, утверждение тарифа не требуется. Однако данный подход представляется весьма рискованным.