ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Самовольная постройка

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 ст.222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п.2 ст.22 ГК РФ).

Однако законодатель установил возможность легализации самовольной постройки в судебном либо ином предусмотренном законом порядке (п.3 ст.222 ГК РФ).

 

Разъяснения по вопросам рассмотрения споров, связанных с самовольной постройкой, применения ст.222 ГК РФ даны Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении №10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту – Постановление).

Так, с иском о сносе самовольной постройки в суд по общим правилам подведомственности дел могут обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, а также в защиту публичного интереса, прокурор либо уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (п.22 Постановления).

Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п.22 Постановления).

Наличие в ЕГРП записи о регистрации права на недвижимое имущество, которое имеет признаки самовольной постройки, не исключает возможности предъявления требования о его сносе, а решение об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в таком случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку, а также обременений недвижимости правами третьих лиц (п.23 Постановления).

Иск о сносе самовольной постройки в соответствии с п.24 Постановления предъявляется: лицу, осуществившее самовольное строительство; лицу, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка (заказчику – при создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков); лицу, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретателю; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическому лицу, получившему такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицу, получившему имущество во владение).

Право собственности на самовольную постройку в силу п.3 ст.222 ГК РФ может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, однако признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности в последующем оспаривания заинтересованным лицом права собственности на это имущество по иным основаниям (п.25 Постановления).

При установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, а также при отсутствии нарушения сохраненной самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению (п.26 Постановления).

Самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу, так как не принадлежит наследодателю на законных основаниях. В то же время, наследники, принявшие в порядке наследования право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку (п.27 Постановления).

На самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, также распространяются положения ст.222 ГК РФ. В случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества (п.28 Постановления).

На отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости положения ст.222 ГК РФ не распространяются (п.29 Постановления).

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой, а при наличии оснований, установленных ст.222 ГК РФ, на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности (п.30 Постановления).

Признание права собственности на самовольную постройку в порядке п.3 ст.222 ГК РФ является основанием возникновения права собственности по решению суда (п.31 Постановления), следовательно, решение о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.