Раздел домовладения
Определение технической возможности раздела, выдела и порядка пользования домовладения.
Раздел домовладения (выдел участнику общей собственности, принадлежащей ему доли) означает передачу в собственность изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения.
Предметом исследования является:
- определение технически возможных вариантов раздела жилого дома (домов) на изолированные части (квартиры) в соответствии с идеальными долями собственников (или в долях максимально приближенных к идеальным) с отдельными выходами на приквартирные участки, путем необходимой перепланировки в соответствии с требованиями действующих СНиПов.
Объектами исследования являются:
? жилые дома, строения и сооружения, подлежащие разделу.
? исковое заявление с указанием предлагаемых вариантов раздела;
? справка МПТИ о принадлежности домовладения;
? технический паспорт МПТИ на жилой дом, строения и сооружения по состоянию на период иска;
? план земельного участка домовладения в масштабе 1:200 с поэтажными планами жилых строений в масштабе 1:100;
? проектно-сметная документация на строительство жилого дома (в случае раздела жилого дома неоконченного строительством);
? выписка из похозяйственной книги при разделе жилого дома, расположенного в сельской местности неподведомственного МПТИ.
Методы исследования и производства экспертизы – метод сопоставления исходных данных, указанных в определении суда о назначении экспертизы и технической документации на дом, строения и сооружения требованиям действующих норм и правил, направленный на определение технической возможности раздела дома, строений и сооружений в соответствии с идеальными долями или в долях максимальной приближенных к идеальным долям собственников, в том числе:
? сопоставление
? моделирование
? наблюдение (экспертный осмотр объекта исследования на месте для проверки привязки строений (место расположения) по отношению к основному строению (жилому дому), расположение инженерных сетей.
Техническая возможность раздела жилого дома определяется по площади его помещений, определенной в исполнительной документации МПТИ как органа администрации; в том случае, когда исполнительная документация МПТИ отсутствует, то площадь жилого дома рассчитывается как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений с учетом лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых, тамбуров.
При разделе дома необходимо помнить о том, что строительные нормы и правила предназначены для вновь проектируемых домов (квартир).
При разделе существующих жилых домов (старой застройки) необходимо выдерживать следующие условия:
? минимальное количество помещений в квартире – одно;
? комната должна иметь естественное освещение и приборы отопления;
? площадь выделяемой жилой комнаты должна быть не менее 8,0 кв.м;
? ширина жилой комнаты должна быть не менее 2,2 м.
Разрабатывая варианты раздела жилого дома на изолированные части (квартиры) эксперту, как правило, приходится моделировать (конструировать) частичную перепланировку и переоборудование помещений, при этом допускается возможность выполнения следующих строительно-монтажных работ:
? разборка и установка перегородок.
? устройство новых и заделка существующих оконных и дверных проемов.
? изменение направления открывания дверей для обеспечения путей эвакуации.
? разборка отопительных печей и устройство их на новом месте.
? переоборудование местной системы отопления с целью обеспечения ее автономности для каждой из вновь образуемых квартир.
? переоборудования систем водо - газоснабжения и канализации.
В случае раздела домовладения с отступлением от идеальных долей собственников, производится расчет разницы в стоимости строений, сооружений и их частей, выделяемых собственнику, от стоимости идеальных долей, с одновременным пересчетом долей по площади.
Раздел жилого дома не возможен:
? при наличии в конструктивных элементах здания дефектов, которые не могут быть устранены в соответствии с требованиями действующих норм и правил.
? когда в результате раздела образуются помещения не соответствующие требованиям действующих норм и правил (отсутствие естественного освещения, приборов отопления, с площадью жилого помещения менее 8,0 кв.м., шириной помещения менее 2,2 м; при ширине дверного проема менее 0,8 м.
? при установке перегородки, упирающейся одним концом в оконный проем.
? расстояние между окнами комнаты и стеной противоположного строения менее или включительно 3 метра, в том случае если помещение не имеет других окон противоположной ориентации.
? когда над жилой комнатой расположены канализационные трубопроводы и санитарно-технические приборы.
? когда через помещения комнаты или в междуэтажном перекрытии проходят канализационные трубопроводы.
При производстве данного вида экспертизы следует различать понятия – раздел жилого дома и определение порядка пользования жилым домом, так как последнее не влечет за собой прекращения общей долевой собственности на жилой дом.