ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Признание самовольного строительства (иск о признании)

Признание самовольного строительства (иск о признании)

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Правообладатель может иметь следующие права на землю:

- право собственности;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного (бессрочного) пользования.

Возможна ситуация, когда лицо осуществило самовольную постройку (застройщик) на земельном участке, который ему не принадлежит. При этом все необходимые разрешения на ее создание были получены. В этом случае правообладатель земельного участка вправе подать иск к застройщику о признании права собственности на самовольную постройку. В свою очередь застройщик может требовать от правообладателя возмещения расходов на возведение постройки.

К примеру, по Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А53-18931/2009 предприниматель просит признать за ним право собственности на кафе, расположенное на территории парка культуры и отдыха (на постройку имеется технический паспорт). При этом земельный участок под кафе не принадлежит коммерсанту на каком-либо праве. По его мнению, все действия городской администрации, совершенные в период строительства кафе и после его завершения, свидетельствуют о фактическом разрешении осуществлять строительство. Однако арбитры отказали предпринимателю и указали: при отсутствии у застройщика (предпринимателя) прав на земельный участок не имеют правового значения действия городской администрации и третьих лиц, на которые указывает предприниматель и которые рассматриваются им как фактическое согласие на создание спорной постройки.

Рассмотрим обратную ситуацию: самострой возведен на земельном участке застройщика, однако на его создание не были получены необходимые разрешения. В этом случае застройщик вправе подать иск о признании права собственности на самовольную постройку к органу местного самоуправления, на территории которого находится постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку не означает, что решение принято раз и навсегда. Его можно оспорить в последующем, но уже по иным основаниям.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 февраля 2010 г. N Ф03-13/2010 по делу N А73-4560/2009 арбитры сделали важный вывод: по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса легализация самовольной постройки, являющейся неделимым объектом, допустима в отношении всего объекта в целом, а не отдельных его частей (в данном примере четырехэтажный дом достроен на один этаж). В противном случае признание права на часть самовольной постройки без определения дальнейшей судьбы остальной ее части создает неопределенность в вопросах о юридическом статусе такого объекта и возможности его сохранения.

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает:

- допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

- создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью людей;

- предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности, получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию);

- правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если отсутствуют необходимые заключения компетентных органов или есть сомнения в их достоверности, суд может назначить экспертизу. Имейте в виду: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, суд признает право собственности на самовольную постройку, если установит, что:

- единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры;

- сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.