Самовольные постройки
Споры, связанные с последствиями возведения самовольной постройки, подпадающие под правовое регулирование статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, довольно распространены в судебно-арбитражной практике. Как показывает её анализ, проведённый за первые 9 месяцев 2010 года работы Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, примерно ? (порядка 40) всех рассмотренных дел, связанных с защитой права собственности, составили дела по спорам с применением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Из них большая часть дел – споры о признании права собственности на самовольно возведённые объекты (в том числе и реконструированные), на втором месте – споры о сносе самовольной постройки.
Анализируя качество рассмотрения арбитражными судами дел данной категории споров, можно сделать вывод о том, что в целом принятые по ним судебные акты не нарушают единообразие в применении статьи 222 ГК РФ и соответствуют разъяснениям, содержащимся в пунктах 22-31 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление от 29.04.2010 № 10/22). Как правило, суды правильно определяют круг обстоятельств, имеющих существенное значение для дела и подлежащих доказыванию в ходе судебного разбирательства, полно и всесторонне исследуют представленные доказательства.
Разрешая такие споры, суды обычно исходят из критериев отнесения возведённых объектов к самовольной постройке и последствий их возведения, указанных в статье 222 ГК РФ. В зависимости от этого и решается вопрос о наличии оснований для удовлетворения иска.
Следует отметить, что случаев удовлетворения арбитражными судами исков о признании права собственности на самовольную постройку на основании статьи 222 ГК РФ не так много (всего 2 дела).
Так, по одному из дел (№ А51-23579/2009) общество обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации г. Владивостока о признании права собственности на самовольную постройку - здание склада с пристройкой общей площадью 3 869,3 кв.м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При рассмотрении дела арбитражными судами установлен факт возведения истцом за счет собственных средств самовольной постройки на принадлежащем ему земельном участке.
Соответствие требованиям градостроительных, строительных норм и правил спорного объекта истец подтвердил исследованными судами обеих инстанций доказательствами, в том числе проектно-сметной документацией, заключениями компетентных органов, которым при рассмотрении дела дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.
Установив факт обладания истцом вещным правом на земельный участок и, что возведенный на нем соответствующий строительным нормам и правилам, требованиям безопасности объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленного обществом требования.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа согласился с принятыми по делу судебными актами об удовлетворении иска и оставил их без изменения (постановление ФАС ДВО от 06.08.2010 № Ф03-5410/2010).
Иски о сносе самовольной постройки удовлетворяются несколько чаще. Нередко отказ в иске о сносе самовольной постройки связан с тем, что возведённый объект не отвечает признакам недвижимого имущества как условию для применения статьи 222 ГК РФ (пункт 28 Постановления от 29.04.2010 № 10/22). В ряде случаев иски оставлены без удовлетворения ввиду отсутствия оснований для признания возведённого объекта самовольной постройкой.
Например, отказывая в иске о сносе трёхэтажного объекта, возведенного в районе ул. Нейбута, 17 в г. Владивостоке, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия у спорного объекта признаков недвижимого имущества, предусмотренных статьёй 130 ГК РФ, что исключает применение к отношениям сторон статьи 222 ГК РФ.
По другому делу о признании самовольными постройками и сносе нескольких жилых домов, арбитражными судами отказано в иске, поскольку на момент возведения спорных объектов недвижимости ответчики владели земельными участками на законных основаниях, и их строительство соответствовало целевому назначению земельных участков.
В обоих случаях принятые по делам судебные акты оставлены Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа без изменения (постановления ФАС ДВО от 16.04.2010 № Ф03-2031/2010 по делу № А51-11408/2009, от 19.01.2010 № Ф03-6801/2009 по делу № А51-1022/2008).
В то же время при разрешении рассматриваемой категории споров бывают и судебные ошибки, которые приводят к принятию незаконных решений.
Так, по 8 делам, связанным с самовольными постройками, Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа судебные акты отменены с направлением дел на новое рассмотрение в арбитражный суд соответствующей инстанции (6 дел) либо оставлением в силе ранее принятого решения (2 дела).
Основаниями для отмены судебных актов в указанных случаях явились неполное выяснение обстоятельств по делу, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в нём доказательствам, неправильное применение норм материального права.
Примером допущенных судами нарушений может служить одно из дел Арбитражного суда Амурской области по иску квартирно-эксплуатационной части (далее – КЭЧ) к индивидуальному предпринимателю о признании самовольной постройкой возведенного строения – кафе, кадастровый номер 28:23:020703:0013:1-3-60, расположенного в пос.Серышево Амурской области, и обязании предпринимателя в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу снести самовольно возведенное строение и передать КЭЧ по акту приема-передачи земельный участок площадью 1135,0 кв.м, , расположенный там же.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражные суды исходили из того, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о нахождении спорного земельного участка в федеральной собственности и о предоставлении его в постоянное (бессрочное) пользование КЭЧ.
В связи с этим суды пришли к выводу об отсутствии у главы местного самоуправления муниципального образования пос. Серышево права на предоставление ответчику земельного участка, не относящегося к муниципальной собственности, под строительство кафе.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 № 1103-1 (в редакции от 24.12.1993, действовавший на момент возникновения спорных правоотношений) для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются по согласованию с собственником земли, землевладельцем, землепользователем земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке.
Согласно статье 70 Земельного кодекса РСФСР все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов.
Статьей 88 Земельного кодекса РСФСР было предусмотрено, что землями для нужд обороны признаются земли, предоставленные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных Сил, пограничных, внутренних и железнодорожных войск.
Вместе с тем, делая вывод о том, что спорный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для нужд Министерства обороны – войсковой части, начиная с 1992 года, суды не сослались на имеющиеся в деле доказательства в подтверждение данного вывода. Имеющиеся в деле распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области, копии свидетельств о государственной регистрации права свидетельствуют о предоставлении спорного земельного участка Министерству обороны РФ и КЭЧ позднее даты предоставления земельного участка предпринимателю.
Не дана судами оценка и доводам ответчика об отсутствии на момент предоставления земельного участка предпринимателю под строительство соответствующего закрепления спорного земельного участка как выделенного для нужд обороны.
Указывая на отсутствие у органа местного самоуправления права на предоставление земельного участка под строительство, суды не установили его целевое назначение, а также орган государственной власти, который имел в тот период право распоряжаться земельным участком.
Кроме того, как усматривается из имеющихся в материалах дела документов при выделении земельного участка под строительство кафе вопрос предоставления земельного участка, в том числе его аренды для этих целей согласовывался предпринимателем с соответствующими должностными лицами истца.
Между тем при выделении спорного земельного участка для нужд обороны суду необходимо было установить, изменялось ли целевое назначение земельного участка при предоставлении его под строительство, требовалось ли для этого согласие Министерства обороны РФ, землепользователя, а также правомочия указанных лиц на согласование предоставления земельного участка, исходя из норм законодательства, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений.
Установление указанных обстоятельств имело существенное значение для оценки законности принятого главой местного самоуправления муниципального образования пос.Серышево постановления об отводе земельного участка под строительство кафе и правильного рассмотрения спора.
Установив, что вывод судебных инстанций о том, что построенное ответчиком строение является самовольной постройкой, возведенной без согласия лица, обладающего правами на спорный земельный участок, является преждевременным и сделан без полного установления существенных для дела обстоятельств и исследования имеющихся доказательств в нарушение требований статьи 71 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа отменил обжалуемые судебные акты отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2010 № Ф03-2588/2010 по делу № А04-4639/2009).
В другом деле постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции признано право собственности индивидуального предпринимателя на реконструированное здание мастерских, расположенное по адресу: г.Владивосток, м.Кунгасный, д. 5, лит. В, общей площадью 478,1 кв.м.
При этом, признавая право собственности за индивидуальным предпринимателем на реконструированное здание мастерских лит. В общей площадью 478, 1 кв.м, суд апелляционной инстанции ссылок на документы, содержащие технические характеристики объекта площадью 478, 1 кв.м, не привел. Имеющийся в деле технический паспорт здания – мастерские, лит.В, состоящего из основного строения лит. В (год постройки – 1969), пристройки лит. В1 (год постройки – 1969), пристройки лит. В2 (год постройки отсутствует), пристройки лит. В3 (год постройки – 1983) общей площадью 456 кв.м. с исправлениями по площадям строений лит. В, лит. В3 таких данных не содержит.
Суд не проверил, какая часть здания (лит. В, В1, В2, В3) подвергалась реконструкции, и когда она производилась. При этом не проверено, насколько реконструкция объекта затрагивает конструктивные характеристики объекта, а также необходимость при соответствующей реконструкции разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, не исследован вопрос о принятых мерах лица, осуществившего реконструкцию к получению разрешения на строительство.
Неполное выяснение имеющих значение обстоятельств не позволило суду кассационной инстанции проверить обоснованность вывода суда в части признания права собственности на реконструируемый объект, лит.В, площадью 478, 1 кв. м, поэтому постановление в данной части отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный апелляционный суд (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.05.2010 № Ф03-2291/2010 по делу № А51-11442/2008).
В качестве примера неправильного применения норм материального права при разрешении спора о признании права собственности на объект недвижимого имущества можно привести постановление апелляционного суда по делу № А73-4560/2009.
Предметом спора в указанном деле являлось право собственности Российской Федерации на 108/1000 доли в жилом доме, расположенном г.Хабаровске, в виде квартир и лоджий, построенном ответчиком (обществом с ограниченной ответственностью).
Решением суда первой инстанции в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что ввиду отсутствия акта ввода в эксплуатацию спорного жилого дома данный жилой дом и соответственно квартиры в нем не могут считаться созданными и рассматриваться как объекты вещных прав. Поэтому основания для удовлетворения иска по правилам статей 218, 222 ГК РФ отсутствуют.
Постановлением арбитражного апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен.
Признавая право собственности Российской Федерации на 108/1000 доли в доме в виде квартир, апелляционный суд исходил из возможности признания вещных прав истца на это имущество как на вновь созданный объект по правилам статей 8, 218, 219 ГК РФ и норм Закона об инвестиционной деятельности.
Между тем по смыслу данных правовых норм право собственности на вновь созданный, в том числе в результате инвестирования строительства, объект недвижимости может быть признано при условии его создания в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Порядок осуществления строительства либо реконструкции объектов капитального строительства определен нормами Градостроительного кодекса РФ.
Согласно статьям 51, 55 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием строительства либо реконструкции объекта является выдача застройщику разрешения на строительство, а документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции такого объекта в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Поскольку материалами дела подтверждается, что спорный жилой дом создан ответчиком при отсутствии соответствующих разрешений, то есть с нарушением норм действующего законодательства, то у апелляционного суда отсутствовали основания для признания права собственности истца на долю в указанном объекте по правилам статей 218, 219, 244 ГК РФ.
Фактически настоящий иск направлен на легализацию созданного с нарушением закона объекта строительства, что в судебном порядке допускается в исключительных случаях и при соблюдении определенных условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ, однако это обстоятельство апелляционным судом не учтено.
В то же время суд первой инстанции правильно указал на невозможность признания права собственности истца на долю в спорном объекте по правилам данной нормы права.
По смыслу статьи 222 ГК РФ легализация самовольной постройки, являющейся неделимым объектом, допускается в отношении всего объекта в целом, а не отдельных его частей. В противном случае признание права на часть самовольной постройки без определения дальнейшей судьбы остальной ее части создает неопределенность в вопросах о юридическом статусе такого объекта и возможности сохранения последнего.
Кроме того, истец не подтвердил наличие условий для признания за ним права собственности на долю в спорном имуществе по правилам статьи 222 ГК РФ, а именно принадлежность ему на праве собственности земельного участка, на котором расположен указанный объект. В заседании суда кассационной инстанции представитель истца пояснил, что право государственной собственности на данный земельный участок на момент рассмотрения спора не разграничено.
Поскольку решение суда об отказе в иске принято с учетом всех значимых обстоятельств, касающихся строительства спорного имущества, и норм, регулирующих создание объектов капитального строительства, основания для его отмены у апелляционного суда отсутствовали. Поэтому постановление суда апелляционной инстанции, не соответствующее нормам материального права, судом кассационной инстанции отменено, а решение – оставлено в силе (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 № Ф03-13/2010 по делу № А73-4560/2009).
Несмотря на подобные ошибки при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, анализ судебно-арбитражной практики, наличие соответствующих разъяснений высших судебных инстанций (в том числе обзор судебной практики по данной категории дел) позволяют сделать вывод о положительной тенденции в правоприменении и уменьшении количества судебных актов арбитражных судов, требующих отмены.
Источник:http://fasdvo.arbitr.ru/node/12525