МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по проведению подготовки и рассмотрению гражданских дел, связанных с
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по проведению подготовки и рассмотрению гражданских
дел, связанных с признанием права собственности на
самовольную постройку
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пункт 2 статьи 222 ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Данная норма не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельном участке без получения на это необходимых разрешений.
При этом следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешая вопрос о приеме искового заявления, необходимо учитывать, что посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2,3 ГПК РФ).
В ч. 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Право лица, которое не обращалось к органу местного самоуправления с заявлением о согласовании самовольных отступлений от установленного порядка ведения строительства, не считается нарушенным или оспариваемым.
Оно само допустило нарушение, для устранения которого должно (помимо уплаты административного штрафа) либо согласовать произведенное строительство с компетентными органами, когда для этого нет препятствий, либо привести постройку в соответствие с существующими нормативами. И только после отказа в согласовании самовольной постройки, самовольного переоборудования можно говорить о нарушенном либо оспариваемом праве лица, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите, представив доказательства об отсутствии препятствий для сохранения самовольной постройки в существующем виде.
Представляется более логичным, что, только проверяя мотивы отказа в согласованиях, суд может определить, допущены ли отступления от проекта и насколько они значительны, не нарушены ли вследствие этого чьи- либо права и законные интересы.
При отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным главой 25 ГПК РФ.
По общему правилу лица, виновные в самовольном строительстве, самовольном переоборудовании жилых домов, несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенные нарушения и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Вместе с тем, нормы ст. 222 допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.
Исходя из изложенного при приеме к производству исковых заявлений данной категории необходимо выяснять у истца или его представителя, обращался ли истец в уполномоченные органы по вопросам узаконения спорных построек.
В случае если вопрос о сохранении самовольной постройки в существующем состоянии на ведомственном уровне не рассматривался и истцу не было отказано соответствующими ведомствами в удовлетворении его требований, рекомендовать обратиться в соответствующие ведомства и только в случае отказа обращаться за разрешением спора в суд.
Обратить внимание судей на факт необходимости строгого соблюдения требований норм ГПК РФ, предъявляемых к содержанию искового заявления.
Пунктом 4 части 2 ст. 131 ГПК РФ предусмотрено, что в исковом заявлении должно быть указано в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
Пункт 5 ч. 2 данной статьи обязывает истца указать обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
Если истец не обращался в уполномоченные для разрешения данных вопросов ведомства и не получал их отказа в рассмотрении заявленных требований, а в исковом заявлении не содержится доводов о том, в чем заключается в данном случае нарушение прав истца, исковое заявление подлежит оставлению без движения по правилам ст. 136 ГПК РФ для устранения соответствующих недостатков. Истцу предлагается обратиться за разрешением вопросов о сохранения строения в существующем состоянии в ведомственные структуры в срок, установленный судом.
В случае если заявитель не выполнит в установленный (разумный) срок указания судьи заявление возвращается заявителю со всеми приложенными к нему документами.
Предлагается при подготовке дела к слушанию разрешать вопрос о привлечении к участию в деле в качестве 3-их лиц: Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области как органа исполнительной власти Ростовской области, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора в соответствии со ст. 54 ГрК РФ, органа, уполномоченного проводить государственную экспертизу проектной документации; представителей министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области.
Во всех случаях принятия к производству исковых материалов упомянутой категории копии исковых заявлений и материалов, представленные истцовой стороной в качестве доказательств соблюдения требований соответствующих норм и правил (строительных, градостроительных, санитарных, экологических, противопожарных и др.) при возведении самовольной постройки в обязательном порядке направлять в уполномоченные ведомства с предложением направить в адрес суда свое мнение по существу предъявленного иска с изложением позиции данного органа о соответствии представленных документов требованиям нормативных документов, а также позиции о возможности сохранения самовольной постройки в существующем либо измененном виде.
В случае непредставления в срок, установленный судом, письменного мнения компетентных ведомств, в каждом конкретном случае с учетом сложности рассматриваемого дела разрешать вопрос об обязании явиться в судебное заседание представителей соответствующих ведомств для дачи заключений о возможности сохранения спорных объектов недвижимости.
Кроме этого, на стадии подготовки дела к слушанию следует разрешать вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц правообладателей сопредельных домовладений, земельных участков для выяснения их мнения по поводу возможности сохранения самовольной постройки, поскольку вынесенное судом решение о праве на такую постройку может повлиять на их права и законные интересы .
На стадии приема искового заявления к производству суда выяснять вопрос о том, производилось ли строительство объекта исключительно в личных целях застройщика, либо правоотношения по строительству вытекают из предпринимательской деятельности истца (возведение многоэтажных многоквартирных жилых домов, иной коммерческой недвижимости).
При возникновении сомнений относительно подведомственности спора рекомендуется запрашивать из налоговых органов сведения о наличии либо отсутствии регистрации данного гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать следующим образом:
1) наличие права на земельный участок, на котором ведется строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
2) соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
3) наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
4) разрешение на строительство, то есть документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;
5) соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
6) соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 и Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года № 177, а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве бессрочного (постоянного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года № 493.
Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть.
Представляется, что право указанных лиц на землю под самовольной постройкой может возникнуть на основании ст. 35 ЗК РФ, ст. ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на это строение или его часть. Подобный вывод следует из правомочий собственника (владельца, пользователя) земельного участка на его застройку и отчуждение принадлежащих ему зданий, сооружений и иных строений.
Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе и судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное противоречило бы требованиям ст. 8 ЗК РФ.
Разрешение на строительство не требуется в случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Вместе с тем, следует учитывать, что отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил.
Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд (ст. 46 Конституции РФ).
В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.
В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы:
1) соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется?;
2) являются ли эти отступления существенными?;
3)как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости?;
4)в чем выразились нарушения строительных и иных обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома?;
5)соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила?;
6) каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения?; и др.
Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, суд в соответствии с правилами ст. ст. 79, 188 ГПК РФ может получить консультацию специалиста и назначить соответствующую экспертизу.
При разрешении вопросов о проведении экспертизы следует учитывать то обстоятельство, что согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.
Данной нормой предусмотрены исключительные случаи, когда государственная экспертиза не проводится.
К ним относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство и др.
С учетом того, что вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (место нахождения) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности – доли в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и потребует разъяснения решения суда в соответствии со ст. 202 ГПК РФ.
Судебная коллегия
по гражданским делам
Ростовского областного суда