ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Между двумя коммерческими организациями заключен договор о совместной деятельности, согласно котором

Вопрос: Между двумя коммерческими организациями заключен договор о совместной деятельности, согласно которому одна сторона (инвестор) обязуется предоставить строительные материалы для строительства на своем участке новых и перепланировки существующих объектов недвижимости, а другая сторона (застройщик) обязуется собственными и (или) привлеченными силами обеспечить возведение объектов в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать в собственность инвестору указанные объекты. Подготовка и получение проектной и разрешительной документации также возлагаются на застройщика. Договором определены доли инвестора и застройщика - по 50%. Инвестором свои обязательства по договору исполнены надлежащим образом. Застройщиком осуществлено возведение объектов без необходимых и надлежащих разрешительных документов. Вправе ли инвестор предъявлять застройщику требование о признании за ним права собственности на указанные объекты, мотивируя свое требование тем, что оно вытекает из возникших в соответствии с договором простого товарищества отношений между сторонами?

 

Ответ: Следует отметить, что правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации регулируются положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", однако решение рассматриваемого вопроса урегулировано положениями Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (п. 1 ст. 1042 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Поскольку в указанной ситуации застройщиком возведение объектов недвижимости осуществлено без необходимых и надлежащих разрешительных документов, данные объекты являются самовольными постройками. Следовательно, мотивировать требование о признании права собственности на указанные объекты тем, что оно вытекает из возникших в соответствии с договором простого товарищества отношений между сторонами, инвестор не вправе.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из норм гл. 55 ГК РФ следует, что последствия деятельности, осуществляемой в рамках договора о совместной деятельности, относятся ко всем товарищам.

Следовательно, указанные в ст. 222 ГК РФ последствия возведения одной из сторон договора о совместной деятельности объектов недвижимости ложатся на все стороны как на лиц, осуществивших самовольную постройку.

По смыслу ст. 222 ГК РФ требования о признании права собственности на самовольную постройку следует предъявлять только к тому субъекту правоотношений, от которого зависит выдача разрешений на строительство либо контроль за соблюдением строительных и градостроительных норм при осуществлении строительства.

Поскольку в указанной ситуации застройщик указанным субъектом не является, требование о признании права собственности на самовольные постройки инвестор к застройщику предъявлять не вправе.

Правомерность подобных выводов подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2008 N Ф08-3119/2008).

 

Ю.М.Лермонтов

Минфин России

02.07.2009