Следует ли организации заказывать повторную техническую инвентаризацию объекта капитального строител
Вопрос: Следует ли организации заказывать повторную техническую инвентаризацию объекта капитального строительства (здания), первичная инвентаризация которого проводилась в апреле 2008 г., в случае предоставления его арендатору (юридическому лицу) во временное владение и пользование по договору аренды в 2009 г.?
Ответ: Техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства. Об этом говорится в п. 6 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.04.2009 N 388).
Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировки, реконструкции, переоборудования, возведения, разрушения, изменения уровня инженерного благоустройства, сноса) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации. По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте (п. 9 данного Положения).
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ).
Пунктом 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ определено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 данной статьи).
Кроме того, в силу п. п. 1 и 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 30.04.2009 N 388 (19.05.2009) техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства с выдачей кадастрового паспорта, содержащего уточненные сведения о нем, проводится только в случае его перепланировки, реконструкции, переоборудования, возведения, разрушения, изменения уровня инженерного благоустройства или сноса, т.е. изменения технических или качественных характеристик объекта.
Следовательно, при предоставлении после 19 мая 2009 г. арендатору во временное владение и пользование здания по договору аренды проводить техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства не следует, если вышеуказанные изменения отсутствуют. При государственной регистрации договора аренды этого здания к данному договору прилагается ранее выданный кадастровый паспорт.
До вступления в силу названного Постановления Правительства РФ представление плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст. 17 Закона N 122-ФЗ, являлось основанием для проведения внеплановой технической инвентаризации объектов учета.
Учитывая, что договор аренды подлежит государственной регистрации, при предоставлении объекта недвижимости арендатору следовало проводить его внеплановую техническую инвентаризацию. Основание - п. 9 указанного Положения (в ранее действовавшей редакции), п. 1 ст. 17 и п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ.
Аналогичное решение было вынесено ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 26.02.2007 N А78-13968/05-С2-20/845-Ф02-508/07 (Определением ВАС РФ от 18.06.2007 N 7195/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Е.Н.Юрова
Референт государственной
гражданской службы РФ
2 класса
12.08.2009