Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмо
Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренные главами 26 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с учетом правил ст.ст. 618, 619 и 620 ГК РФ.
Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при расторжении аренды.
Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон. Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. Необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом, согласно законодательства, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Досрочное расторжение договорных отношений по инициативе арендодателя может произойти и без обращения в суд. В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашение сторон, договор считается расторгнутым.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно в случаях, когда:
- арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Помимо этого стороны в праве предусмотреть в договоре аренды и другие основания для его досрочного расторжения.
Основанием для погашение записи об аренде при расторжении зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды является соответствующее соглашение или вступившее в законную силу решение суда.
Если в соответствии со ст. ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества был зарегистрирован в установленным Федеральным законом от 21.07.199 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, то при расторжении такого договора, стороны должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора аренды, представив необходимые документы, так же погашение регистрационной записи может быть произведено на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора
При регистрации соглашения о расторжении договора аренды государственная пошлина не уплачивается.
Источник: http://www.to61.rosreestr.ru/news/media/4373289/