Продажа земельного участка, предоставленного на праве аренды
Аренда земельных участков регулируется нормами гражданского и земельного законодательства.
В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На основании ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Следовательно, при предоставлении собственником земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование у арендатора такого участка возникает право на временное владение и пользование или на временное пользование данным участком на условиях, установленных договором аренды.
Вместе с тем следует отметить, что согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Наряду с этим в соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом.
Таким образом, арендатор вправе пользоваться и владеть земельным участком, предоставленным в аренду, только в рамках заключенного в установленном порядке договора аренды, также арендатор вправе передать свое право аренды на земельный участок другому лицу, однако распоряжаться таким земельным участком (например, совершать сделки) вправе только собственник.