ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739



Ответы на вопросы кадастровых инженеров, рассмотренные на совещании 23.08.2013 г.

Ответы на вопросы кадастровых инженеров, рассмотренные на совещании 23.08.2013 г.

 

Вопрос 1. Объясните, пожалуйста, каким образом будут направляться межевые планы по разделу и формированию частей земельного участка в электронном виде, если земельный участок в собственности или общей долевой собственности, то том в этом случае, если разрешенный вид ЗУ при разделе не сохраняется согласно исходному ЗУ, необходима (согласно п.58 Приказа 412) декларация о выбранном виде разрешенного земельного участка, подписанная собственником или собственниками ЗУ. При постановке на кадастровый учет по образованию частей ЗУ в кадастровую палату с учетом изменений обращается собственник земельного участка, на котором и образуется часть ЗУ. В этих случаях, не получит ли кадастровый инженер, после отправки МП в электронном виде, решение об отказе в кадастровом учете на основании того, что с заявлением "обратилось ненадлежащее лицо".

Ответ 1. В соответствии с п.2 ст. 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При постановке на учет образованного земельного участка межевой план должен содержать сведения об обеспечении доступа к образуемому земельному участку, в том числе путем формирования части земельного участка, посредством которого такой доступ будет обеспечен. В указанном случае межевой план должен содержать сведения о частях земельных участков, образованных в связи с необходимостью обеспечения прохода или проезда к земельным участкам общего пользования, а также согласие собственников указанных земельных участков на образование частей.

При этом, в соответствии с ч.4 ст.20 Закона о кадастре с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

 

Вопрос 2. Процедура удаления дублей – Земельный участок с К№ 61:21:0070801:38 был уточнен до 2008г., но затем выявилась кадастровая ошибка в сведениях ГКН в отношении данного участка. По заявлению 61-0-1-125/3101/2013-31 было принято решение о приостановке в связи с пресечением уточняемого участка с участком с К№ 61:21:0070802:38 (т.е. нас. пункт располагается в 2-х кадастровых кварталах), но первоначально участок был уточнен в квартале 61:21:0070801. На данный момент заказчик не может разделить указанный земельный участок пока не удалится "дубль".

Ответ 2. При выявлении дублирования записей в сведениях о земельных участках, внесенных в ГКН, может быть проведена сверка сведений о таких земельных участках и их правообладателях, содержащихся в базе данных налоговых органов, ГКН и ЕГРП. Для проведения сверок привлекаются отделы и филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области. Одновременно осуществляется сверка сведений, содержащихся в ЕГРП, о наличии или отсутствии зарегистрированных прав на такие земельные участки.

В случае установления фактов наличия дублирующих записей о земельных участках, информация об этом указывается в акте сверки (письмо заместителя руководителя управления Росреестра по Ростовской области от 13.01.2010 №22-19/2 ЭП), на основании которого органом кадастрового учета может быть принято решение о снятии с учета объекта недвижимого имущества.

По факту дублирования записей в сведениях ГКН о земельных участках с кадастровыми номерами 61:21:0070801:38 и 61:21:0070802:38 будет проведена проверка и принято соответствующее решение.

 

Вопрос 3. В последнее время пошли отказы по с/х землям из-за расхождения в площади (в св-ве указана одна площадь, а в выделяется другая, т.к. в хозяйстве разная продуктивность земель, разная баллогектарная оценка в каждом поле). Раньше писали заключения об этом и участки ставились на учет, сейчас массово стали приниматься решения от отказе (например решение № 61/006/13-187046).

Ответ 3. Согласно п.8 ч.3 ст.27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на пять процентов.

Согласно п.5 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. При этом порядок (п.7 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы должен быть установлен законом субъекта Российской Федерации. В настоящее время такой порядок не установлен.

Согласно п.16 ст.13.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

Таким образом, площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, указанная в проекте межевания, может отличаться от площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, указанной в межевом плане, но не более чем на 5%, при этом в раздел «Заключение кадастрового инженера» межевого плана должно быть включено обоснование такого изменения площади следующего содержания: «В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли земельного участка отличаться от площади этого земельного участка, но не больше чем на 5%, указанной в утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания.».

 

Вопрос 4. Как орган кадастрового учета рассчитывает погрешность определения площади (земли с/х назначения для с/х производства). Значение в приложении к приказу составляет 2,5, но почему-то орган учета не ставит участки на учет, хотя площадь определена с учетом погрешности и попадает в значение погрешности.

Ответ 4. В соответствии с ч.1 ст.3 Закона о кадастре орган кадастрового учета осуществляет кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости и не осуществляет каких-либо расчетов погрешностей определения площадей.

Согласно ч.8 ст.38 Закона о кадастре площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с данным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка установлены приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2012 №518 (далее – Требования к точности). Согласно п.3 Приложения к Требованиям к точности средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек границ земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, не должна превышать 2,5 м.

Ответить на вопрос, почему орган учета не ставит участки на учет, хотя площадь определена с учетом погрешности и попадает в значение погрешности, не представляется возможным в связи с недостаточностью информации. Приведите конкретный пример.

 

Вопрос 5. В нашу организацию обратился представитель (уполномоченное лицо, выбранное на основании протокола собрания жильцов многоквартирного дома) с заявлением на проведение межевания земельного участка под многоквартирным домом. В кадастровой выписке о земельном участке указано значение площади 195 кв.м., однако уточненное значение площади вычисленное по результатам геодезической съемки – 955 кв.м. (свыше 10%). Размеры участка значительно не менялись на протяжении десятков лет, что подтверждает экспликация плана МУП г.Шахты "БТИ" от 1967 года. Уполномоченное лицо обратилось в кадастровую палату об учете изменений в части площади земельного участка, но был получен отказ (обратилось ненадлежащее лицо) и рекомендации по обращению полномочных представителей органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления в свою очередь требуют предоставить документы (нотариально заверенные) подтверждающие, что указанный земельный участок действительно имеет площадь 955 кв.м. Какие это могут быть документы для многоквартирных домов? Как решить проблему? Случай не единичный (к вопросу прилагаются документы в архиве).

Ответ 5. Согласно ч.9 ст.38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ, при подтверждении фактического местоположения границ земельного участка возможно использовать как картографическую основу ГКН, карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, так и ситуационные планы БТИ, генеральные планы (планы застройки), утвержденные в установленном порядке, и иные документы.

При осуществлении кадастрового учета изменений сведений о границах и площади земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, необходимо руководствоваться положением ч.4 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", устанавливающей специального субъекта, обладающего правом на формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, с заявлением о государственном кадастровом учете изменений земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, вправе обратиться собственники помещений такого дома или его представитель при наличии в ГКН сведений о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Если в ГКН отсутствуют сведения о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, то с заявлением о государственном кадастровом учете изменений земельного участка вправе обратиться орган государственной власти или местного самоуправления.

 

Вопрос №6. Имеется земельный участок, который находится в государственной собственности (:200). Необходимо образовать земельный участок (:ЗУ1) путем раздела с остатком в измененных границах, а так же образовать :200/чзу1 на измененном участке (для доступа к образуемому :ЗУ1). Можно ли оформить один межевой план на это или нужно отдельно оформить один межевой план на образование :ЗУ1 путем раздела и другой на образование :200/чзу1?

Ответ№6. В соответствии с ч.12 ст.39 Закона о кадастре требования к подготовке межевого плана установлены приказом Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 №412 (далее - Требования).

Согласно п.4 ч.3 ст.27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, в том числе, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

При этом исходя из Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 №412 (далее - Требования), доступ от земельных участков общего пользования к образуемым земельным участкам может быть обеспечен посредством образования части земельного участка либо посредством установления ограничений (обременений) прав в целом на земельный участок (в том числе на изменяемый земельный участок, который будет смежным с образуемым земельным участком).

В соответствии с п. 20 Требований в случае одновременного образования земельных участков и частей земельных участков межевой план оформляется в виде одного документа.

Таким образом, в целях осуществления государственного кадастрового учета одновременно образуемых земельных участков и частей земельных участков (в том числе частей земельных участков, смежных с образуемыми земельными участками) в орган кадастрового учета представляется один межевой план.

 

Вопрос №7. Проводились кадастровые работы по исправлению местоположения границ земельного участка, а так же исправлению местоположения смежного земельного участка. Представлен был один межевой план, получены два решения об отказе №61/006/13-177160 от 29.07.2013г и №61/006/13-177127 от 29.07.2013г. По решению №61/006/13-177127 от 29.07.2013г согласна, а по решению №61/006/13-177160 от 29.07.2013г считаю, должна быть приостановка, так как происходит наложение границ земельных участков. Прошу разъяснить правомерны ли эти отказы, если да, то я понимаю лучше делать отдельными межевыми планами, чтобы в дальнейшем не получить два отказа по одной причине.

Ответ№7. Согласно п.31 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 №42, сведения об объектах недвижимости и содержащие их документы проверяются на предмет выявления отсутствия предусмотренных Законом о кадастре оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета.

Решение №61/006/13-177160 от 29.07.2013 принято по заявлению №61-0-1-63/3101/2013-1356, решение №61/006/13-177127 от 29.07.2013 принято по заявлению №61-0-1-63/3101/2013-1354. Анализ представленных документов с данными заявлениями показал, что к ним приложен действительно один и тот же межевой план, подготовленный для исправления кадастровой ошибки в местоположении границ двух земельных участков с кадастровыми номерами 61:28:0080101:90 и 61:28:0080101:82.

В случае если к двум заявлениям приложен один и тот же межевой план и по одному из заявлений принимается решение об отказе или о приостановлении осуществления кадастрового учета, то по второму заявлению будет также принято отрицательное решение по тем же причинам. В рассматриваемом случае ОКУ по заявлениям №№61-0-1-63/3101/2013-1354, 61-0-1-63/3101/2013-1356 принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета на основании п.2 ч.5 ст.27 Закона о кадастре в связи с нарушением установленного порядка согласования местоположения границ земельных участков.

Согласно ч.11 ст.27 Закона о кадастре, если решение об отказе принято в соответствии с п.2 ч.5 ст.27, то межевой план одновременно с указанным решением возвращается заявителю или его представителю для доработки вместе с соответствующим заявлением.

Таким образом, представленный межевой план, подготовлен с нарушениями требований законодательства и должен быть возвращен заявителю. Поэтому, во избежание подобной ситуации, целесообразна подготовка одного межевого плана на исправление кадастровой ошибки в местоположении границ одного земельного участка