ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739



Ответы на вопросы, заданные кадастровыми инженерами 21.01.2013

Ответы на вопросы кадастровых инженеров

 

Вопрос 1. Если разрешенное использование земельного участка и назначение здания не соответствует наименованию градзоны, нужно ли вносить изменения и приводить в соответствие с названием зоны?

ОТВЕТ:

Если в данном случае имеются ввиду территориальные зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты, то ни в каких случаях внесение изменений и приведение вида разрешенного использования земельного участка и назначения здания в соответствии с видом и названием территориальной зоны не предусмотрено Градостроительным кодексом РФ и другими законодательными актами.

В соответствии с ч.3 ст.36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Однако, в соответствии с ч.8 ст.36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии с ч.3 ст.37 Градостроительного кодекса РФ в случае необходимости изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

То есть, в случае необходимости изменения вида разрешенного использования, выбираемый(ые) или устанавливаемый(ые) вид(ы) разрешенного использования должен(ны) соответствовать не наименованию территориальной зоны, а точному наименованию видов разрешенного использования, входящих в состав основных видов или основных + вспомогательных видов.

 

Вопрос 2. Можно ли руководствоваться предельными нормами, установленными для зоны, если разрешенное использование не соответствует названию зоны?

ОТВЕТ:

Если предельные (минимальные и максимальные) размеры установлены для всех земельных участков, расположенных в территориальной зоне, то необходимо руководствоваться предельными размерами во всех случаях, независимо от вида разрешенного использования земельного участка.

Если предельные размеры установлены в территориальной зоне только для земельных участков с определенным видом разрешенного использования, то такими предельными размерами необходимо руководствоваться только при осуществлении кадастровых работ с такими земельными участками.

 

Вопрос 3. Если постановление противоречит генеральному плану планирования территории (например, по генплану это уже сельхозы, а в постановлении – земли населенных пунктов), каким документом будет руководствоваться орган кадастрового учета при постановке на учет?

ОТВЕТ:

Если в данном случае речь идет о постановлении, подтверждающем в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель при образовании земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то в соответствии с п.57 приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (далее – Требования) копия такого документа должна включаться в состав приложения к межевому плану и сведения о категории земель в межевом плане должны соответствовать вышеуказанному документу.

Но в ситуации, если:

- в постановлении указана категория земель – земли населенных пунктов;

- в орган кадастрового учета в установленном постановлениями Правительства РФ от 18.08.2008 № 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости", от 30.07.2009 № 621 "Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению" порядке передано описание местоположения границ населенного пункта в соответствии с утвержденным генеральным планом;

- в соответствии с описанием местоположения границ земельного участка, приведенном в межевом плане, земельный участок располагается за границами населенного пункта частично или полностью,

то орган кадастрового учета в результате рассмотрения заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета на основании п.5 ч.3 ст.27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта).

Аналогичные действия осуществляются органом кадастрового учета в случае, если в документе, устанавливающем категорию, указана любая категория земель, кроме “земли населенных пунктов”, а в соответствии с описанием местоположения границ, приведенном в межевом плане, земельный участок полностью или частично располагается в границах населенного пункта, сведения о границах которого внесены в ГКН в установленном порядке.

Во всех остальных случаях орган кадастрового учета осуществляет только проверку соблюдения положения п.57 Требований при оформлении межевого плана.

 

Вопрос 4. В связи с принятием зон, будут ли какие-то особые требования при постановке на государственный кадастровый учет, кроме того, что в заявлении должны быть указаны реквизиты документов по планированию территорий?

ОТВЕТ:

В вопросе не уточняется, о каких именно зонах идет речь. Если речь идет о территориальных зонах, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты, то принятые правила землепользования и застройки являются документом, в соответствии с которым для каждой территориальной зоны утверждаются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п.59 Требований предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка, в реквизите "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" и реквизите "4" раздела "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" указываются на основании документов, устанавливающих такие размеры в соответствии с действующим законодательством. Сведения о реквизитах таких документов приводятся в разделе межевого плана "Заключение кадастрового инженера".

Таким образом, если предельные минимальный и максимальный размеры установлены утвержденными правилами землепользования и застройки для соответствующего вида разрешенного использования, то реквизиты документа о принятии правил землепользования и застройки должны быть приведены в разделе “Заключение кадастрового инженера”.

В соответствии с п.58 Требований в случаях, установленных законодательством Российской Федерации вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения).

Таким образом, если вид разрешенного использования выбирается правообладателем (в случае преобразования существующих земельных участков) или устанавливается актом органов местного самоуправления (в случае образования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или в случае преобразования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) в соответствии с градостроительным регламентом, но сведения о территориальных зонах не переданы в орган кадастрового учета в установленном порядке, то в состав межевого плана должен быть включен соответствующий фрагмент правил землепользования и застройки, позволяющий органу кадастрового учета определить, соответствует ли вид разрешенного использования утвержденному градостроительному регламенту. В случае, если вид разрешенного использования устанавливается актом органа местного самоуправления, то достаточно ссылки на соответствующие статьи принятых правил землепользования и застройки.