ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИОСТАНОВЛЕНИЯ, ОТКАЗА В ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА. ПРИНЯТИЕ
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИОСТАНОВЛЕНИЯ, ОТКАЗА В ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ КАДАСТРОВЫХ ДЕЙСТВИЙ
Основанием для начала проведения государственного кадастрового учета, а также для предоставления сведений государственного кадастра недвижимости является обращение заинтересованных лиц с соответствующим заявлением и документами, необходимыми в порядке ст.ст. 20-22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон) лично или получение таких документов почтовым отправлением.
Выполнение кадастровых процедур сопровождается принятием следующих решений:
- о проведении кадастровых действий, предусмотренных Законом и Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Министерства юстиции РФ от 20.02.2008 № 35 (внесение сведений о ранее учтенных земельных участках, постановка на государственный кадастровый учет, учет изменений, снятие с кадастрового учета, внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета из органов государственной власти и органов местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости, исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях);
- о приостановлении проведения кадастрового учета, по основаниям, предусмотренным ст. 26 Закона;
- об отказе в осуществлении кадастрового учета, по основаниям, предусмотренным ст. 27 Закона.
Для оптимизации деятельности Управления по ведению государственного кадастра недвижимости и в целях принятия законных и обоснованных решений об отказах в проведении кадастрового учета, о приостановлении осуществления кадастрового учета, обращаем внимание на наиболее распространенные основания для отказа в проведении кадастрового учета.
С заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо (п.5 ч.2 Закона)
Закон предусматривает проведение государственного кадастрового учета как действия органа кадастрового учета по внесению в ГКН сведений об уникальных характеристиках земельного участка в форме:
- постановки на учет объекта недвижимости – кадастровый учет, который осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
- изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или любых характеристик, указанных в ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В зависимости от кадастровых действий законодателем определен круг лиц, правомочных на обращение с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета.
В соответствии со ст. 20 Закона с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет вправе обратиться любое лицо.
С заявлением об учете изменений объекта недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, лица, которым земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды.
Арендаторы включены в перечень лиц только с 1.03.2010 с момента вступления в силу норм Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, перечень лиц является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Согласно п. ст. 214 Гражданского Кодекса РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных органов, являются государственной собственностью.
В соответствии со ст.11 Земельного Кодекса РФ и п.10 ст.3 Закона РФ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» органам местного самоуправления переданы полномочия по распоряжению и управлению такими земельными участками.
Учитывая изложенное, в случаях отсутствия у землепользователя определенного титула на земельный участок с заявлением (письменное обращение любой формы) для проведения изменения в сведениях государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости должны обратиться полномочные представители органов местного самоуправления.
Особым объектом недвижимого имущества, который заслуживает внимания, является земельный участок, сформированный под многоквартирным жилым домом.
В силу норм Жилищного Кодекса РФ, Закона с заявлением об учете изменений характеристик земельного участка под многоквартирным домом вправе обратиться законный представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания указанных собственников. Решение общего собрания оформляется протоколом, в котором в обязательном порядке должны быть отражены: повестка дня, дата проведения собрания, количество полномочных на принятие решения лиц, кворум, принятое решение.
Документы для кадастрового учета по форме и содержанию не соответствуют требованиям Закона (п.2 ч.2 Закона)
Согласно ст.38 Федерального Закона Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Таким образом, межевой план есть результат выполнения кадастровых работ для предоставления в орган кадастрового учета и содержащий сведения об объекте, необходимые для проведения соответствующего учета.
Приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» утверждены форма межевого плана и требования к его подготовке.
По статистике, основные проблемы составления межевого плана возникают по причине того, что лица, осуществляющие кадастровую деятельность, не всегда при его подготовке заказывают кадастровый план территории и кадастровую выписку земельного участка, что приводит к недостоверной информации, содержащейся в межевом плане, как по объекту кадастровых работ, так и по смежным земельным участкам. В этом случае в межевом плавне часто недостоверно отражаются сведения о правах на земельные участки, являющиеся объектом кадастровых работ, и смежных земельных участков и их площади.
Объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер (п.4 ч.2 Закона)
Согласно нормам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» земельным участкам, образованным после 1.03.2008, и на которые в установленном порядке не зарегистрированы права, присваивают статус «временные».
Земельный участок изменяет статус «временный» на «учтенный» с момента государственной регистрации права на него. Исключения составляют земельные участки, сформированные в установленном порядке под многоквартирными домами, которым статус «временный» не присваивается, поскольку право общей долевой собственности на земельный участок возникает вне зависимости от государственной регистрации права в органе государственной регистрации. Аналогичная ситуация касается и земельных участков, предоставленных на праве аренды сроком не более чем на 1 год.
Законодательством запрещено вносить изменения в сведения государственного кадастра недвижимости об объекте, который имеет временный характер.
Однако, вносить соответствующие изменения в сведения о временном земельном участке в части указания вида разрешенного использования, адреса объекта, возможно только посредством исправления кадастровой ошибки.
Исправление кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о временных земельных участках позволительно только в части тех сведений, которые не связаны с преобразованием земельного участка (площадь и границы).
Размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (п.2 ч.3 Закона)
В соответствии со ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
При рассмотрении основания для отказа по данному пункту, хотелось бы обратить Ваше внимание на два обстоятельства.
Во-первых, законодатель не связывает применение нормы о минимальных и максимальных размерах с правовым титулом земельного участка. То есть указанная норма применяется вне зависимости от того, земельный участок образуется из земельного участка, находящего в частной собственности или муниципальной.
Также норму о соблюдении предельных размеров земельных участков вне зависимости от правового титула устанавливает и Градостроительный Кодекс РФ. В силу ст. 41 Градостроительного Кодекса РФ при разделе либо объединении земельных участков по инициативе правообладателя размеры образованных земельных участков не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров.
Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 24 Закона в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости представляется одно заявление о кадастровом учете всех таких образуемых объектов и необходимых для их учета документы. Постановка на государственный кадастровый учет таких объектов осуществляется одновременно.
Учитывая изложенное, произвести постановку одного земельного участка, площадь которого соответствует установленным предельным размерам не представляется возможным.
При уточнении границ нарушен установленный Законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с настоящим Федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора (п.2 ч.5 Закона)
Порядок согласования границ земельных участков определен ст. 39 Закона.
В обязательном порядке местоположение границ земельного участка, который является объектом кадастровых работ, согласовывается с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (при условии, что договор аренды заключен на срок более чем 5 лет).
В случае, если земельный участок, который выступает объектом кадастровых работ, граничит с землями общего пользования, данная межа согласовывается с представителями органов местного самоуправления, в садоводческих, дачных объединениях – с председателем.
В соответствии с действующим законодательством согласование границ земельного участка со смежными земельными участками не проводится в случае наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах таких участков (то есть были проведены кадастровые работы и сведения об уточненных границах и площади прошли кадастровый учет).
Законом введена форма согласования границ посредством опубликования извещения о проведении согласования местоположения границ в печатном издании.
Подобная форма согласования является исключительной и применяется не как альтернативная форма выбора способа согласования, а как исключительный вариант, установленный для недопущения нарушения прав всех заинтересованных лиц, в том числе и заказчика межевания.
Так, опубликование извещения о проведении согласования границ допускается в случаях:
1) в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
2) смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В уведомлениях, направляемых заинтересованным лицам, в том числе и путем опубликования, в обязательном порядке должны быть указаны время и дата проведения согласования границ. В противном случае, согласование местоположения границ будет считаться противоречащим нормам действующего законодательства.
Кроме того, в случае, когда имеется решение суда о разрешении межевого спора или о разделе земельного участка, и площади, указанные в межевом плане, не соответствуют данному судебному акту, необходимо согласие землепользователей на изменение границ и площади. Однако, на практике в указанных случаях в акте согласования границ часто отсутствуют подписи заинтересованных лиц, что является безусловным нарушением порядка согласования местоположения границ.
Самым распространенным основанием для принятия решения органом кадастрового учета для приостановления проведения государственного кадастрового учета земельного участка является пересечение границ.
Ч.2 п. 2 ст. 26 Закона предусматривает, что в случае, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка, орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета.
Ранее, в период действия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», пересечение границ являлось основанием для принятия решения об отказе в проведении кадастрового учета.
Подобные изменения связаны с введением другой новеллы – кадастровой ошибки, поскольку пересечение границ возникает, как правило, в результате ошибок, допущенных при проведении межевания.
В соответствии со ст. 28 Закона кадастровая ошибка – воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с нормативными Письмами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 07.07.2008г. №ВК/2922 «О кадастровой ошибке» и Минэкономразвития от 27.03.2009г. № 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков» ошибку в сведениях государственного кадастра недвижимости можно квалифицировать как кадастровую в случае, если она допущена при определении координат характерных точек границ земельного участка, в результате которой выявляется пресечение границ смежных соседних участков, или несводка, несовпадение границ смежных земельных участков.
На практике же существует достаточное количество дел, при которых границы и площадь земельного участка, межевание которого было ранее проведено, значительно увеличивается за счет земель общего пользования.
Указанная выше категория дел связана, как правило, с не желанием собственника земельного участка оформлять права на дополнительный земельный участок в соответствии с существующими порядками оформления дополнительных земельных участков за счет граничащих территорий в различных муниципальных образованиях, поскольку данная процедура «исправления кадастровой ошибки» позволяет без выкупа земельного участка из состава муниципальных земель, путем простого внесения изменений в сведения ЕГРП, увеличить площадь существующего, зарегистрированного на праве собственности земельного участка.
Решения об отказе в проведении кадастрового учета должно быть составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Решение о выполнении кадастровых процедур принимается уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета, подготавливается с использованием специального бланка, подписывается данным должностным лицом и регистрируется. Подлинник решения помещается в соответствующее кадастровое дело.
В соответствии с законодательством, в том числе, с Письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 04.03.2008 № ВК/0877 «О подготовке документов для целей обеспечения ведения государственного кадастра недвижимости» текст решения состоит из вводной и констатирующей частей.
В водной части указывается:
- дата принятия решения и его регистрационный номер;
- место принятия решения (наименование населенного пункта, в котором находится орган кадастрового учета, принимающий соответствующее решение);
- краткое наименование решения;
- наименование документов, их номер и дата регистрации в органе кадастрового учета: 1) заявлений и необходимых для кадастрового учета документов; 2) документов, полученных в порядке информационного взаимодействия.
В констатирующей части излагаются:
- обстоятельства (причины), повлекшие принятие отрицательного решения;
- пункты и статьи Закона и Порядка, по которым выявлены нарушения, противоречия и несоответствия и являющиеся основаниями принятия соответствующих решений;
- содержание принятого решения (например: провести кадастровый учет, приостановить проведение кадастрового учета и т.п.);
- рекомендации, то есть способы устранения причин, послуживших основанием для вынесения отрицательного решения.
Наличие в соответствующих решениях реквизитов «Подпись» и «Исполнитель» обязательно.
Обращаем внимание на то обстоятельство, что принятие повторных решений об отказе по причинам, не указанным в первом решении, не допустимо. Учитывая изложенное, необходимо внимательно проводить экспертизу представленных документов на выяснение оснований для принятия решений об отказе в проведении кадастрового учета либо о приостановлении его осуществления.