ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739



Ответы на вопросы к совещанию с кадастровыми инженерами 19.12.2012 г.

Ответы на вопросы к совещанию с кадастровыми инженерами 19.12.2012 г.

 

I. Государственный кадастровый учет земельных участков.

 

1. Вопрос:

Проводятся кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка, в ходе которых площадь земельного участка составила 675 кв.м. По правоустанавливающему документу (свидетельство о государственной регистрации права) площадь земельного участка составляет 600 кв.м. Так как органами местного самоуправления на территории района не установлены предельные (минимальные и максимальные размеры) земельных участков, то в соответствии с ч.5 ст.27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре) площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, не может быть больше площади, сведения о которой относительно указанного земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости на величину более чем 10%. Получается, что площадь уточняемого земельного участка не может быть более 660 кв.м.

Ответ:

В вопросе уже содержится ответ. Действительно в соответствии с п.1 ч.5 ст.27 Закона о кадастре при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Если фактически используется земельный участок большей площадью, то такой межевой план может быть подготовлен кадастровым инженером с соответствующим заключением для предоставления в суд с целью признания площади земельного участка в соответствии с фактическим использованием.

 

2. Вопрос:

Как быть в такой ситуации, когда в результате проведения кадастровых работ площадь земельного участка составляет 865 кв.м. (причем граница идет по заборам и с двух сторон фасадная часть и торец улицы). Имеется решение собрания депутатов о минимальном размере земельного участка, предоставляемого в собственность граждан для ведения личного подсобного хозяйства – 300 кв.м. Можно ли провести работы по уточнению границы и площади по факту (865 кв.м.), учитывая решение собрания депутатов 725+ 300 кв.м., или только максимум 10% 725+ 72 кв.м.? И если можно увеличить только на 10 %, то с какой стороны отрезать? (ведь границы сложились, смежники согласны с такими границами). Кому останутся эти ненужные дырочки (68 кв.м.), которые невозможно оформить в собственность, так как минимальный размер 300 кв.м.

Ответ:

Если установлен минимальный размер только для земельного участка, предоставляемого в собственность, то такие минимальные размеры не могут использоваться при уточнении границ или при преобразовании существующих земельных участков. В описанном случае минимальный размер не установлен. (см. Вопрос 1).

 

3. Вопрос:

Имеется решение собрания депутатов о минимальном размере земельного участка, предоставляемого в собственность граждан для ведения личного подсобного хозяйства – 500 кв.м. Собственник ОКСа решил оформить земельный участок в собственность. Можно ли в этом случае уточнить площадь земельного участка до 2000+500=2500 кв.м. или только 10%?

Ответ:

Ответ, аналогичный ответу на вопрос 2.

 

4. Вопрос:

Земельный участок не уточнен. Возможна ли постановка на учет части земельного участка?

Ответ:

У органа кадастрового учета отсутствуют предусмотренные Законом о кадастре причины для принятия решения о приостановлении или об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета части земельного участка, если границы земельного участка не уточнены в соответствии с требованиями законодательства.

Однако, по мнению Филиала, кадастровый инженер при осуществлении таких кадастровых работ несет ответственность за формирование части именно в границах земельного участка.

 

5. Вопрос:

Может ли межевой план оформляться на основании нескольких проектов межевания?

Ответ:

В соответствии с п.20 приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (далее – Требования) межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образуются один или одновременно несколько земельных участков.

Ключевым словом является “одновременно”. В данном случае критерием одновременности является один проект межевания.

С учетом вышеизложенного на основании нескольких проектов межевания не может быть подготовлен один межевой план.

 

6. Вопрос:

Если проект межевания утвержден 4 собственниками, а межевой план изготовлен на выдел 3 земельных участков. Возможна ли подготовка межевого плана на 3 участка, если проект межевания утвержден заказчиками?

Ответ:

В ч.1 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте) указано, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.

В настоящее время в соответствии с письмом Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ от 04.09.2012 № ОГ-Д23-4153 допускается подготовка проекта межевания на образование сразу нескольких земельных участков в счет одной земельной доли или нескольких земельных долей одного собственника.

С учетом вышеизложенного, подготовка одного проекта межевания, утверждаемого несколькими собственниками земельных долей, возможна только в случае, если вышеуказанные собственники формируют один земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей (т.е. сразу). Если каждый собственник формирует один или несколько земельных участков в счет доли (долей), то осуществляется подготовка отдельных проектов межевания для каждого собственника, поскольку формирование для каждого собственника земельного участка (земельных участков) в счет его доли (долей) не является образованием сразу нескольких земельных участков.

 

7. Вопрос:

Какие отказы, на Ваш взгляд, относятся к грубым?

Ответ:

Окончательное решение об отнесении нарушения кадастровым инженером требований законодательства к грубому принимается квалификационной комиссией, формируемой органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Тем не менее, филиалом ФГБУ “ФКП Росреестра” по Ростовской области (далее - Филил) определены следующие критерии грубости допущенных нарушений, в соответствии с которыми принятые решения об отказе передаются для рассмотрения квалификационной комиссии:

- связанные с нарушением порядка согласования местоположения границ земельных участков и оформлением актов согласования местоположения границ в межевых планах;

- связанные с необоснованным изменением вида разрешенного использования земельных участков либо отсутствие документов, подтверждающих категорию земель и вид разрешенного использования;

- связанные с выполнением кадастровых работ в связи с уточнением границ и площади (в том числе с увеличением площади) земельного участка, в отношении которого в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о границах, уточненных в соответствии с требованиями законодательства. При этом в межевом плане отсутствует обоснование и подтверждение того факта, что данные кадастровые работы осуществляются в связи с допущенной ранее ошибкой (т.е. необоснованное увеличение площади и существенное изменение конфигурации земельного участка);

- связанные с подготовкой межевого плана в связи с выделом земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения без учета требований к указанной процедуре, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

- связанные с несоблюдением в результате кадастровых работ требований, установленных к предельным размерам образованного земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохранен в измененных границах;

 

8. Вопрос:

Когда можно будет увидеть окончательный список кадастровых инженеров, у которых есть грубые нарушения?

Ответ:

Филиалом на сайт ежемесячно выкладывается предварительная информация о кадастровых инженерах, которыми, по мнению Филиала в соответствии с выработанными критериями, допущены грубые нарушения законодательства. Информация по итогам 2012 г. будет выложена на сайт в январе 2013 г.

 

9. Вопрос:

Что нужно, чтобы представители СРО присутствовали на заседании аттестационной комиссии?

Ответ:

Вышеуказанный вопрос регламентируется положениями приказа Минэкономразвиия РФ от 22 января 2010 г. N 23 “Об утверждении Положения о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованием, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, необходимых для получения квалификационного аттестата кадастрового инженера” (далее – Приказ).

В соответствии с п.3, п.8 Приказа с 01.03.2012 г. комиссия формируется из числа представителей уполномоченного органа субъекта Российской Федерации (два члена комиссии), представителей территориального органа кадастрового учета по соответствующему субъекту Российской Федерации (один член комиссии) и структурного подразделения (филиал), подведомственного органу кадастрового учета федерального государственного бюджетного учреждения по соответствующему субъекту Российской Федерации (один член комиссии), а также представителей созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации с соблюдением требований Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности, сведения о которых внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций (четыре члена комиссии).

 

10. Вопрос:

Если в ЕЗП, состоящем из двух входящих участков, уточняется один входящий участок, xml составляется на уточнение ЕЗП (с перечислением всех входящих в разделах ExistParcel и включается раздел Composition_EZ) или как уточнение одного входящего земельного участка (т.е. в xml не передается информация о составе ЕЗП и включается всего один раздел ExistParcel и не включается раздел Composition_EZ?

11. Вопрос:

Если в ЕЗП уточняются два и более входящих участка xml составляется на уточнение ЕЗП (с перечислением всех входящих в разделах ExistParcel и включается раздел Composition_EZ) или как на уточнение двух и более земельных участков (т.е. в xml не передается информация о составе ЕЗП и включается столько разделов ExistParcel, сколько входящих участков уточняется и не включается раздел Composition_EZ.

Ответ:

Межевой план изготавливается в результате кадастровых работ в отношении самостоятельного объекта недвижимости. В данном случае объектом недвижимости является единое землепользование, в связи с чем в формате xml формируется межевой план в связи с уточнением границ единого землепользования с включением всех необходимых в данном случае разделов.

 

II. Государственный учет зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

 

1. Вопрос:

На основании каких правовых и технических документов (указать наименования) можно вносить изменения в сведения ГКН о здании, помещении, сооружении, объекте незавершенного строительства? Подходит ли для этих целей Декларация об объекте недвижимости?

Ответ:

На основании технического плана или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Требования к подготовке технического плана с введением в действие в отношении ОКС Федерального закона 221-ФЗ не изменяются. В случаях, предусмотренных приказами Минэкономразвития РФ №№403, 583, 693 и 52, технический план составляется на основании Декларации об объекте.

 

2. Вопрос:

Если Декларация состоит из одного листа, нужно ли ее прошивать и заверять правообладателем?

Ответ:

Форма Декларации утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 №628, незаполненная форма размещена на трех листах. В соответствии с требованиями к подготовке Декларации при отсутствии каких-либо сведений в соответствующих строках проставляется прочерк, т.е. все строки и разделы Декларации должны быть заполнены, изменение формы Декларации, в том числе пропуск разделов или строк, не допускается. Таким образом, Декларация не может быть оформлена на одном листе. Согласно требованиям к подготовке Декларация на бумажном носителе должна быть прошита и скреплена подписью лица, заполнившего Декларацию (п. 7 Требований к подготовке Декларации).

 

3. Вопрос:

После 1 января что указывать, если ЗУ не стоит на учете или ОКС расположен на нескольких земельных участках?

Ответ:

Требования к подготовке технических планов после 1 января 2012 года не изменяются.

Так, например, в соответствии с п. 38 Требований к подготовке технического плана сооружения (приказ МЭР №693) если сооружение расположено на нескольких ЗУ, то в соответствующей строке через запятую указываются номера всех таких ЗУ. Если нет сведений о ЗУ, на котором расположено сооружение, указывается кадастровый номер кадастрового квартала, в котором расположено сооружение (ОКС).

Если сооружение (ОКС) расположено на ЗУ и землях, по нашему мнению, также следует указывать номер кадастрового квартала. Если сооружение (ОКС) расположено в нескольких кадастровых кварталах, рекомендуем указывать номер нулевого кадастрового квартала, границы которого совпадают с границами кадастрового района.

 

4. Вопрос:

Откуда брать основную характеристику и ее значение, если сооружение ставится на учет по декларации?

Ответ:

Объект ставится на учет не по Декларации, а в соответствии с документами, необходимыми для осуществления государственного учета. Таким документами, согласно п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре, являются технический план или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В свою очередь, технический план может быть составлен на основании Декларации об объекте.

Если в Декларации отсутствуют сведения, не предусмотренные ее формой, но необходимые для подготовки технического плана (например, основная характеристика сооружения), то эти сведения должны быть взяты из иных документов, в частности, правоустанавливающих документов, реквизиты которых указываются в Декларации. Кроме того, требованиями к подготовке технических планов предусмотрено использование при подготовке технических планов иных документов, предусмотренных федеральными законами, копии которых включаются в состав Приложения, например, разрешение на строительство (возведение) объекта, выданное в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

 

5. Вопрос:

При постановке на учет здания по Декларации в Декларации указывается только общее количество этажей, а в форме технического плана предусмотрено указание количества этажей и в том числе подземных. Откуда брать информацию о количестве подземных этажей?

Ответ:

Форма Декларации, утвержденная приказом МЭР №628, содержит сведения о количестве этажей, в том числе подземных, но предусмотрено только одно поле для заполнения. Полагаем, что количество подземных этажей возможно указывать через дробь, например, 5/1, где 5 – общее количество этажей (включая подземные), 1 – количество подземных этажей.

 

6. Вопрос:

Какой документ может быть основанием для постановки на учет части ОКС после 1 января 2013 года?

Ответ:

С 1 января 2013 года вводится в действие Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре) в отношении ОКС.

Пунктом 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре предусмотрено внесение к ГКН сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Для учета части представляется копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости). (пример такого документа – договор аренды части здания (помещения), постановление суда о наложении запрещения и ареста и др. – при условии, что с заявлением об учете части обращается не собственник объекта).

 

7. Вопрос:

Необходимо ли разрешение на перепланировку при учете изменений ОКС при изменении площади?

Ответ:

Законом о кадастре предусмотрено, что для учета изменений объекта (кроме сведений о назначении здания и помещения) необходимо представить технический план или копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является обязательным и необходимым для учета изменений документом. При этом копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или содержащиеся в нем сведения, необходимые для учета, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. Законом о кадастре не предусмотрено внесение в ГКН сведений о наличии или отсутствии разрешения на проведение перепланировки.

 

 

 

8. Вопрос:

Необходимо ли вносить изменения в здание, если площадь квартиры увеличена при помощи пристройки?

Ответ:

Закон о кадастре не содержит требования об одновременном учете изменений здания в случае увеличения либо уменьшения площади квартиры или иного помещения в этом здании. Однако в некоторых случаях учет данных изменений может быть необходимым для собственников помещений в указанном здании. В таком случае учет изменений должен производиться в общем порядке, предусмотренном для учета изменений – т.е. на основании заявления собственника (собственников) здания либо лиц, указанных в части 1 статьи 20 Закона о кадастре, и необходимых для учета документов, в частности, технического плана здания.