Ответы на вопросы, рассмотренные на совещании, проведенном с кадастровыми инженерами 19.07.2013 г.
Ответы на вопросы, рассмотренные на совещании, проведенном с кадастровыми инженерами 19.07.2013 г.
I. По подготовке документов для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков.
1. Вопрос:
На сегодняшний день большое количество земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, в ГКН имеют статус «архивный». При этом на эти участки имеются зарегистрированные права, и РОСРЕЕСТР продолжает регистрацию новых прав на архивные и снятые с кадастрового учёта земельные участки. При проведении кадастровых работ возникает трудность с определением объекта работ: в свидетельстве о праве указан архивный или снятый с учёта земельный участок, а оснований для регистрации права на другой земельный участок нет.
Каким образом кадастровому инженеру однозначно и с первого раза определить, из какого земельного участка делать выдел в счёт земельной доли?
Примеры:
1) Земельный участок 61:01:0600023:3 снят с учёта 08.12.2004. Право на долю зарегистрировано 12.11.2007, регистрационная запись 61-61-03/103/2007-3. Заявление о постановке на учёт земельного участка, выделенного в счёт доли № 11-6222259. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта № 61/006/13-29616.
2) Земельный участок 61:01:0600024:7 снят с учёта 17.06.2013. Зарегистрировано право 26.01.2004, регистрационная запись 61-01/1-29/2003-455. Заявление о постановке на учёт земельного участка, выделенного в счёт доли № 61-0-1-123/3101/2012-9471. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта № 61/006/13-11364.
Ответ:
Описанная в вопросе ситуация возникла в государственном кадастре недвижимости в связи с тем, что до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений", которым была введена процедура выдела земельных участков с сохранением земельного участка, из которого осуществлен выдел, в измененных границах (с сохранением кадастрового номера) (ч.1 ст.11.5 Земельного кодекса Российской Федерации), выделение земельных участков фактически осуществлялось как раздел. При этом земельному участку, оставшемуся после выделения земельных участков, присваивался новый кадастровый номер, а исходному земельному участку присваивался статус “архивный” после поступления сведений о государственной регистрации прав хотя бы на один из образованных из него земельных участков.
Для определения кадастрового номера земельного участка, из которого в настоящее время необходимо осуществлять выдел в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения рекомендуем Вам консультироваться с начальниками территориальных отделов Филиала, которые затем проведут работу с начальниками территориальных отделов Управления Росреестра по Ростовской области должностными лицами, уполномоченными на принятие решений.
Также хотелось бы отметить, что в настоящее время Филиалом и Управлением Росреестра по Ростовской области проводится работа по сверке и актуализации сведений государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав о земельных участках сельскохозяйственного назначения.
2. Вопрос:
По сведениям ГКН площадь земельного участка составляет 1000 кв.м. По Выписке из похозяйственной книги площадь участка составляет 1700 кв.м. Раньше кадастровая палата принимала заявление об исправлении технической ошибки и вносила изменения. Около года назад кадастровая палата стала принимать заявления об учете изменений и исправлять площадь на основании Выписки из похозяйственной книги.
По заявлению о государственном учете изменений № 61-0-1-123/3101/2013-4079 от 30.05.2013 (к которому была приложена выписка из похозяйственной книги) было принято решение об отказе в учете изменений.
Как можно внести изменения в сведения о площади земельного участка без уточнения местоположения границ?
Ответ:
Сведения о ранее учтенных земельных участках вносились в государственный кадастр недвижимости на основании инвентаризационных описей ранее учтенных земельных участков. В соответствии с Указаниями для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках. ГЗК-1-Т.Р-11-02-01 (п.2.2) для включения сведений о земельных участках в описи использовались - поземельные книги, журналы учета кадастровых номеров, списки плательщиков земельного налога и арендной платы по состоянию на дату инвентаризации сведений с подтверждением осуществления указанных платежей.
В случае если сведения государственного кадастра недвижимости соответствуют сведениям, приведенным в инвентаризационных описях, речь не идет о технической ошибке.
Если сведения, включенные в инвентаризационные описи, не соответствуют правовым документам на земельный участок, то такие сведения могут быть исправлены в порядке учета изменений с предоставлением соответствующих документов.
В описанном случае (заявление № 61-0-1-123/3101/2013-4079 от 30.05.2013) в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:01:0100101:484 по адресу: Ростовская область, Азовский район, с. Маргаритово, ул. 70 лет Октября, 13 кв.2, а в приложенной выписке из похозяйственной книги указан адрес: Ростовская область, Азовский район, с.Маргаритово, ул. 70 лет Октября, 13.
3. Вопрос:
В письме Минэкономразвития от 25.03.2011 № Д23-1257 указано, что согласование местоположения границ земельных участков осуществляется в случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ:
- земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ;
- земельных участков, смежных с земельным участком, являющимся объектом кадастровых работ.
В порядке, установленном Законом о кадастре, должно быть согласовано местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.
Мной был подготовлен межевой план по уточнению местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 61:01:0500801:519. Подготовленный межевой план был представлен в орган кадастрового учета с заявлением № 61-0-1-123/3101/2013-3616 от 15.05.2013г.
По указанному заявлению было принято решение об отказе в учете изменений объекта недвижимости от 27.05.2013г. № 61/006/13-120536, в связи с тем, что граница н1-н2 не согласована. По указанному участку границы проезд по ДНТ, сведений о смежном участке в ГКН нет.
Почему требуют согласования?
Ответ:
При рассмотрении заявления о государственном кадастровом учете изменений № 61-0-1-123/3101/2013-3616 от 15.05.2013г. и межевого плана от 15.05.2013г. органом кадастрового учета принято решение № 61/006/13-120536 от 27.05.2013г. об отказе в учете изменений объекта недвижимости в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) при уточнении границ земельного участка нарушен установленный Законом о кадастре порядок согласования местоположения границ земельных участков.
В соответствии с представленным межевым планом по границе н1 – н2 по сведениям государственного кадастра недвижимости располагаются земли общего пользования (грунтовая дорога). С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что вышеуказанные земли общего пользования могут относиться к коллективной собственности садоводческого товарищества «Луч».
Согласно пункта 4 статьи 39 Закона о кадастре, если соответствующий смежный земельный участок расположен в пределах территории данного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования в согласовании местоположения границ вправе участвовать представитель членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.
4. Вопрос:
Мы формируем 2 земельных участка путем перераспределения 2-х земельных участков.
Площадь первого исходного участка - 504 кв.м., второго - 503 кв.м. В результате перераспределения образуются участки площадью 605 кв.м. и 402 кв.м.
Согласно "Правилам землепользования и застройки Большелогского сельского поселения"№ 60 от 26.11.2009 г. образуемые земельные участки находятся в зоне Ж-1.
При этом для данной зоны установлен предельный минимальный размер земельных участков в размере 500 кв.м. и предельный максимальный размер земельных участков в размере 3000 кв.м. с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства».
Однако Решением Собрания депутатов Большелогского сельского поселения
№ 158 от 02.05.2012 г. были внесены изменения в Решение Собрания депутатов Большелогского сельского поселения "Об утверждении Правил землепользования и застройки Большелогского сельского поселения Аксайского района ростовской области" № 60 от 26.11.2009 г.
Данным решением установлено, что "предельные размеры земельных участков установлены для земельных участков, предоставляемых гражданам под индивидуальное жилищное строительство из состава земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена)".
Так как исходные участки находятся в частной собственности, а не в муниципальной, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, то исходя из внесенных изменений в ПЗЗ, на образуемые из них путем перераспределения участки не распространяются предельные нормы размеров земельных участков.
Кроме того, разрешенное использование исходных и, как следствие, образуемых участков: «отдельно стоящие индивидуальные одноквартирные жилые дома с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы», а не «для индивидуального жилищного строительства».
Вместе с тем, кадастровая палата отказывает в постановке образуемых участков на кадастровый учет по причине несоблюдения предельных минимальных норм в отношении образуемого участка площадью 402 кв.м. (решение об отказе № 61/006/12-273393 от 28.11.2012 г.)
Вопрос: правомерно ли это?
Ответ:
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ градостроительными регламентами определяются виды разрешенного использования и предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Если в правилах землепользования и застройки приведены предельные размеры земельных участков и не указан конкретный вид разрешенного использования, то указанные предельные размеры должны применяться ко всем без исключения земельным участкам.
В данном случае речь идет о Правилах землепользования и застройки Большелогского сельского поселения, в которых приведена противоречивая и неоднозначная информация.
По вышеуказанному вопросу Филиалом направлено письмо в Собрание депутатов Большелогского сельского поселения с просьбой внесения изменений в Правила землепользования и застройки во избежание разночтений приведенных в градостроительном регламенте норм.
5. Вопрос:
У гражданина есть земельный участок площадью 500 кв.м. в садоводческом товариществе, которым он пользуется 25 лет, являясь членом садоводческого товарищества и оплачивая членские взносы.
В свое время документы, подтверждающие право собственности он не получал.
С целью приобретения данного участка в собственность он обратился в Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района с заявлением о предоставлении в собственность данного участка в порядке, предусмотренном 66-ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
Комитет утвердил и выдал схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и постановление о предоставлении земельного участка в собственность (площадью 500 кв.м.).
Гражданин обратился с заявлением об изготовлении межевого плана данного участка с целью постановки его на кадастровый учет.
При этом встал вопрос о площади данного участка.
Согласно «Правилам землепользования и застройки Истоминского сельского поселения» № 77 от 28.12.2009 г. образуемый земельный участок находится в зоне СХ-2, для которой установлены предельные минимальные нормы земельных участков в размере 600 кв.м.
Фактически, с 1988 года, площадь участка составляет 500 кв.м., что подтверждается
заключением правления садоводческого товарищества, членской книжкой и фактическим забором.
Вопрос: если в межевом плане указать фактическую площадь – 500 кв.м., откажет ли кадастровая палата в кадастровом учете по причине несоблюдения предельных минимальных норм? Или в данном случае нормы ПЗЗ не распространяются на участки, выданные 25 лет назад? Если откажет, то что делать в данной ситуации? Как гражданину поставить на кадастровый учет свой земельный участок?
Ответ:
Критерии ранее учтенных объектов недвижимости определены ч.1 ст.45 Закона о кадастре. Если земельный участок не отвечает приведенным критериям, то должен формироваться как новый и соответствовать утвержденному градостроительному регламенту, в том числе установленным предельным размерам земельных участков.
В данном случае, если земельный участок используется много лет, то можно обратиться в суд с целью признания факта использования земельного участка и внесения его в государственный кадастр недвижимости как ранее учтенного.
Кроме того, в данном случае если земельный участок формируется на территории садоводческого объединения, то кадастровые работы должны осуществляться в связи с разделом с сохранением в измененных границах земельного участка, предоставленного садоводческому объединению, в соответствии с положениями ч.4 ст.11.4 Земельного кодекса РФ, в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
6. Вопрос:
Правомерно ли вынесение отказа в осуществлении кадастрового учета? В нарушение части 12 ст. 38 № 221-ФЗ от 24.07.2007г. межевой план по форме и содержанию не соответствует требованиям федерального закона. В нарушение ст. 16 требований межевой план в электронной форме не соответствует введенной в действие XML схеме и не обеспечивает считывание и контроль представленных данных.
Заявление и межевой план представлено в орган кадастрового учета в виде бумажного документа и в электронной форме на электронном носителе в виде файла XML (без ЭЦП). При этом нарушений формы и содержания заявления и межевого плана не представлено (т.е. только не считывание файла XML, которое можно устранить в течении 5-10 минут кадастровым инженером). Спасибо.
Ответ:
По мнению филиала, вышеуказанное решение является правомерным.
Требования к межевому плану установлены приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (в ред. от 25.01.2012) "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (вместе с "Требованиями к подготовке межевого плана, в том числе особенностями подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" – далее - Требования).
В соответствии с абзацем 3 п.16 Требований межевой план в электронной форме оформляется в виде файла в формате xml, созданного с использованием xml-схем, обеспечивающих считывание и контроль предоставленных данных.
Xml-схемы считаются введенными в действие с момента размещения на официальном сайте органа кадастрового учета в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: www.rosreestr.ru.
Xml-схема утверждена приказом Росреестра от 13.12.2011 № П/501 “Об организации работ по реализации Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.02.2010 № 75, а также Порядка предоставления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2009 № 555”.
Таким образом, если межевой план в электронной форме не прошел форматно-логический контроль при загрузке в АИС ГКН, то он подготовлен не в соответствии с утвержденной xml-схемой. В этом случае орган кадастрового учета выносит решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в соответствии с п.2 ч.2 ст.27 Закона о кадастре.
Также сообщаем, что в соответствии с ч.13 ст.27 Закона о кадастре решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.
Кроме того, в целях сокращения количества решений об отказе, принимаемых на основании п.2 ч.2 ст.27 Закона о кадастре в связи с тем, что межевой план в электронной форме не прошел форматно-логический контроль при загрузке в АИС ГКН, Филиалом налажен процесс автоматического мониторинга протоколов форматно-логического контроля в момент загрузки xml-файла. Отрицательные протоколы автоматически размещаются на внутреннем локальном сайте (to61.rosreestr.ru), а также направляются по адресу электронной почты кадастрового инженера при наличии указанного адреса.
II. По подготовке документов для осуществления государственного кадастрового учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.
1.Вопрос:
Формой декларации не предусмотрено наличие иной характеристики, кроме общей площади. В какой строке можно прописать протяженность сооружения? Насколько это принципиально важно?
Ответ:
В соответствии с пунктом 14 Приложения к Приказу Минэкономразвития РФ № 628 от 13.12.2010г. «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке», в реквизите "Техническое описание объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V" и указывается площадь объекта недвижимости с точностью до одной десятой квадратного метра. Указание в данной ячейке иных характеристик объекта недвижимости пунктами приложения к Приказу не предусмотрено.
Указанные сведения могут быть приведены в строке, не предназначенной для данных сведений (с указанием наименования характеристики), однако не допускается изменения наименования строк и граф декларации.
2.Вопрос:
В соответствии с п.12 «Требований к подготовке технического плана здания» сведения об объекте недвижимости указываются на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта. Возможна ли постановка на кадастровый учет на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, если формой разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрена графа “назначение здания”, но есть наименование.
Ответ:
Пунктом 12 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2010г. №403 (далее – Требования), описаны документы, на основании которых производится подготовка технического плана здания. Одним из таких документов является – разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Соответственно внесение сведений в государственный кадастр недвижимости об объекте недвижимости в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании разрешения на ввод, возможно.
В случае отсутствия указанного в разрешении на ввод, назначения объекта недвижимости, считаем возможным определения кадастровым инженером, назначения объекта, исходя из наименования и других характеристик объекта, и отражение необходимой информации по данному вопросу в разделе «Заключение кадастрового инженера».
3.Вопрос:
Возможно, ли в Декларации прописывать наименование здания (гараж, сарай, склад и т.д.)? Если да, то в какой строке?
Ответ:
Статьей 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» определен состав сведений государственного кадастра недвижимости об объектах недвижимости, подлежащих внесению при кадастровом учете, в связи с образованием, созданием либо изменением уникальных характеристик объектов недвижимости. Такое описание здания как наименование не является уникальной или дополнительной характеристикой объекта недвижимости и не подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости как сведения об объекте.
Также в соответствии с Приложением к Приказу Минэкономразвития РФ № 628 от 13.12.2010 г. «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке» и Требованиями к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2010г. №403, указание наименования здания в техническом плане здания и декларации об объекте недвижимости не предусмотрено.
Соответственно в связи с отсутствием требований указания наименования здания как в подготавливаемых документах для кадастрового учета, так и в сведения государственного кадастра недвижимости, необходимость указания наименования здания в декларации отсутствует.
4. Вопрос:
Согласно аб.2 пункта 37 «Требований к подготовке технического плана сооружения» при наличии в документах, на основании которых выполнен технический план, описания местоположения (адреса) сооружения, такое описание (адрес) указывается в строке «Иное описание местоположения». Необходимо ли повторять полный адрес (область, город, улица) при отсутствии другого описания местоположения в строке «Иное…….», либо в ней отражаются только дополнительные сведения.
Ответ:
Согласно пункту 37 «Требований к подготовке технического плана сооружения» сведения об адресе сооружения вносятся в раздел «Характеристики сооружения» на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости. При наличии в документах, указанных в пункте 11 настоящих Требований, описания местоположения (адреса) сооружения такое описание (адрес) указывается в строке «Иное описание местоположения». При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса сооружения в соответствующие строки раздела «Характеристики сооружения» вносится описание местоположения сооружения с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и другое). При этом дополнительно указываются вид муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение и другое) и тип (вид) городского (город, поселок) либо сельского (село, деревня и другое) поселения.
Соответственно при отсутствии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления должны быть заполнены строки – субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт, улица и т.д., с указанием этих сведений в строке – иное описание местоположения.
5.Вопрос:
Прошу рассмотреть вопрос о правомерности приведенных отказов в государственном кадастровом учете объектов недвижимости.
По заявлениям №,№61/006/13-140741 и 61/006/13-134478 о постановке на ГКУ объектов недвижимости через портал электронных услуг получены отказы, в которых в качестве основания указано несоответствие сведений, указанных в техническом плане, сведениям, указанным в документе, использованном при его подготовке, а именно: в техническом плане в разделе «Характеристики здания» указано значение «нежилое здание» при том, что, по мнению Кадастровой палаты, такие сведения отсутствуют в разрешении на ввод объекта учета в эксплуатацию.
В обоих случаях в качестве основания для изготовления технического плана использовалось разрешение на ввод в эксплуатацию, в котором Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – потребительского кооператива в составе 1-этажных зданий индивидуальных гаражей.
Согласно п.12 Требований к подготовке технического плана здания сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания. При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации. На основании указанных в этом пункте документов, вносятся сведения о назначении здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом)
Приведенные пункты Требований не содержат указаний на то, что в документах, которые использовались при подготовке технического плана, сведения об объекте должны содержаться в том же формате, что и в разделе «Характеристики здания» технического плана. Эти сведения должны содержать информацию, необходимую для заполнения соответствующих строк графы 3 раздела «Характеристики».
При этом совершенно очевидно, что индивидуальные гаражи не являются жилыми зданиями или многоквартирными домами в силу ст. 16 Жилищного кодекса , и сведения, содержащиеся в разрешении на ввод в эксплуатацию, позволяют однозначно отнести объект учета к нежилым зданиям.
Рассматриваемый вопрос является важным, поскольку такой подход Кадастровой палаты к рассмотрению документов, предоставляемых с заявлениям о ГКУ объектов недвижимости, практически исключает использование проектной документации и разрешения на ввод в эксплуатацию для подготовки технического плана здания из за отсутствию в них дословного указания на названия характеристик, используемых в техническом плане (1-этажные вместо «количество этажей -1», индивидуальный дом вместо «жилой дом» и т.д.) , а это прямое нарушение п. 12 Требований, потому что по смыслу указанной нормы кадастровый инженер не вправе требовать у заявителя заполнения декларации об объекте учета, если им предоставлен любой из документов, которые указаны в закрытом перечне п.12 Требований.
Ответ:
По вопросу правомерности отказов №№ 61/006/13-134478, 61/006/13-140741, в государственном кадастровом учете объектов недвижимости по заявлениям №№ 11-8748925, 11-8916889 о постановке на государственный кадастровый учет сообщаем следующее.
В обоих случаях в качестве основания для изготовления технического плана использовалось разрешение на ввод в эксплуатацию, которое не содержит сведений о характеристике «Назначение здания», при этом эти сведения должны быть отражены в разделе «Характеристики здания» технического плана, в соответствии с документом, на основании которого готовился технический план. В результате рассмотрения вышеуказанных заявлений органом кадастрового учета были приняты обоснованные решения об отказе №№ 61/006/13-134478, 61/006/13-140741.
Вместе с тем, в связи сложившейся ситуацией, считаем возможным в случае отсутствия указанного в разрешении на ввод в эксплуатацию назначения объекта недвижимости, определение кадастровым инженером назначения объекта, исходя из наименования и других характеристик объекта, в случае однозначного отнесения объекта к нежилому зданию, жилому дому или многоквартирному дому.