ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Ответы на вопросы кадастровых инженеров, рассмотренные на совещании 19.03.2015 на тему:

Ответы на вопросы кадастровых инженеров, рассмотренные на совещании 19.03.2015 на тему: «О внесении изменений в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

 

Вопрос 1: При проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границ и площади земельного участка 61:28:0100101:52 по заявке № 61-0-1-1-286/3102/2014-187 от 27.11.2014 было вынесено решение о приостановлении осуществления кадастрового учета причиной которого являлось несоответствие сведений, указанных в строке «5» реквизита «4» «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях Межевого плана (не указаны кадастровые номера зданий, расположенных в соответствии с кадастровыми сведениями в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:28:0100101:52).

Ответ: Сведения о расположенных, на указанном в вопросе земельном участке, объектах капительного строительства, внесены в государственный кадастр недвижимости в процессе сопоставления объектов, при отсутствии координат объектов капитального строительства, в результате анализа местоположения.

В соответствии с пунктом 5 приказа Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (далее - Требования) одним из разделов текстовой части межевого плана является «Заключение кадастрового инженера». Раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана, в случае если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ.

Если в результате проведения кадастровых работ выявлено, что объекты капитального строительства фактически расположены в границах смежного земельного участка, данное обстоятельство может быть отражено в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» и это будет учитываться при принятии решения об осуществлении кадастрового учета.

Полагаем возможным отметить, в случае недостоверной информации в соответствии ст. 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ лицо, осуществляющее кадастровую деятельность, несет административную и уголовную ответственность за заведомо ложные сведения, внесенные в межевой план.

 

Вопрос 2: Очень часто приходят решения о приостановлении государственного кадастрового учета, в которых указаны причины, по которым межевой план требует доработок, кадастровым инженером вносятся необходимые измерения, отправляются, и приходит вновь решение о приостановлении государственного кадастрового учета с новыми причинами, не указанными в предыдущем решении о приостановлении. Должны ли в решении о приостановлении перечисляться все необходимые доработки, или количество приостановлений может быть неограниченным по разным обстоятельствам? Если в одном документе должны указываться все необходимые доработки по межевым и техническим планам, то какой нормативный документ регламентирует эти вопросы?

Ответ: В соответствии с Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010г. № 42 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости» сведения об объектах недвижимости и содержащие их документы проверяются на предмет выявления отсутствия предусмотренных Законом о кадастре оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета. Результаты проверки оформляются протоколом, в котором отражается принятое по каждому показателю проверки решение. Протокол проверки оформляется в виде электронного документа и подписывается простой электронной подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета.

С учетом протокола проверки формируется решение.

 

Вопрос 3: Согласно п. 3 Письма Минэкономразвития № 27701-ПК/Д23и от 14.12.2013 «О некоторых вопросах, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков», по мнению Минэкономразвития России, при подтверждении фактического местоположения границ земельного участка кадастровый инженер может использовать как картографическую основу государственного кадастра недвижимости, карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, так и документы, хранящиеся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, материалы и данные из федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов, материалы инвентаризации, ситуационные планы, подготовленные БТИ, генеральные планы (планы застройки) территорий садоводческих, огородных и дачных объединений граждан, утвержденные в установленном порядке, и иные документы. Почему же при использовании кадастровым инженером в межевом плане по заявлению №61-0-1-63/3101/2015-146 плана домовладения от 22.01.1987г., подтверждающего существование границ уточняемого земельного участка более 15 лет, органом кадастрового учета было вынесено решение о приостановлении осуществления кадастрового учета?

Ответ: По сведениям государственного кадастра недвижимости границы земельного участка с кадастровым номером 61:28:0090102:371 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, площадь земельного участка 800 кв. м. В приложение к межевому плану, представленному с заявлением, включен План домовладения от 22.01.1987 года, в соответствии с которым общая площадь земельного участка составляет 1240 кв.м. Сведения отраженные на Плане границ не соответствуют сведениям о земельном участке по результатам кадастровых работ.

Согласно пункту 67 приказом Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (далее - Требования), выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка проводится на основании документов, перечисленных в части 9 статьи 38 Закона. В данном случае реквизиты таких документов приводятся в реквизите "1" раздела "Исходные данные". При отсутствии указанных документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет. При этом наименование и реквизиты таких документов приводятся в разделе «Исходные данные», указанные документы или их копии в состав Приложения не включаются.

Для осуществления государственного кадастрового учета изменений необходимо к заявлению представить документы, подготовленные с учетом указанных рекомендаций.

 

Вопрос 4: Почему в решениях о приостановлении государственного кадастрового учета в случае пересечения с каким-либо объектом отсутствуют сведения, указывающие на то, в каком месте находится это пересечение (например, ортофотоплан)?

Ответ: В соответствии с п. 4 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения части 2 статьи 26 Закона о кадастре. Если такое решение принято в соответствии с пунктом 1, 2, 3, 5, 6 или 7 части 2 статьи 26 Закона о кадастре, в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин. Если решение о приостановлении принято в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 26 Закона о кадастре, такое решение должно содержать указание на все документы, которые отсутствуют и которые должны быть представлены для осуществления соответствующего кадастрового учета. Если такое решение принято на основании пункта 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре, оно должно содержать также рекомендации о доработке представленных документов.

Включение в решение о приостановлении государственного кадастрового учета «ортофотопланов» Законом о кадастре не предусмотрено.

 

Вопрос 5: На сегодняшний день принята ли картографическая основа ГКН? Каков порядок запроса и предоставления сведений ГКН о картографической основе ГКН для дальнейшего проведения кадастровых работ?

Ответ: На сегодняшний день картографическая основа государственного кадастра недвижимости не соответствует установленным требованиям.

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в порядке установленном статьей 14 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости” и приказа Минэкономразвития России от 27.02.2010 № 75 «Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости» (далее – Порядок предоставления) только в виде:

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4) кадастрового плана территории;

4.1) кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

5) в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Таким образом, Филиал не наделен полномочиями по предоставлению картографических материалов.

 

Вопрос 6: В ходе проведения кадастровых работ был подготовлен технический план здания для постановки на кадастровый учет жилого дома лит. А, общей площадью 45,4 кв.м, в результате преобразования сложносоставного объекта с кадастровым номером 61:44:0030915:157. Способ образования объекта выбран «иное», т.к. разделить сложносоставной объект не представляется возможным в связи с тем, летняя кухня лит. Е также входившая в состав сложносоставного объекта с кадастровым номером 61:44:0030915:157 снесена (что подтверждается актом обследования от 28.10.2014 и заявлением о снятии с кадастрового учета от 18.11.2014 № 61-0-1-179/3401/2014-22856), документов подтверждающих выдел (решение суда и т.д.) тоже нет. Однако согласно Решению о приостановлении № 61/006/15-21975 от 02.03.2015 г.: «в представленном техническом плане указан неверно способ образования объекта недвижимости». Какой способ образования необходимо указать в данной ситуации?

Ответ: В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – объекты недвижимости).

Сложносоставные объекты недвижимости не являются объектами недвижимости, учет которых осуществляется в соответствии с Законом о кадастре.

Сведения о сложносоставных объектах недвижимости включены в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) на основании «Актов о включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости», составленных на объекты недвижимости права на которые зарегистрированы и не прекращены и сведения, о которых отсутствуют в ГКН, переданных Управлением Росреестра по РО для реализации норм статьи 45 Закона о кадастре.

Какие-либо нормативно-правовые акты, регламентирующие действия органа кадастрового учета по осуществлению кадастровых процедур в отношении сложносоставных объектов недвижимости отсутствуют.

Однако считаем, необходимым сообщить, что по заявлению о прекращении существования объекта недвижимости № 61-0-1-179/3401/2014-22856 принято решение об отказе.

Таким образом, сведения о литере «Е» и соответственно обо всем сложносоставном объекте недвижимости с кадастровым номером 61:44:0030915:157 не прекратили существование и имеют в ГКН статус «ранее учтенный».

В результате того, что в состав сложносоставного объекта недвижимости входит два объекта, а технический план подготовлен на один объект недвижимости со способом образования «Иное», принято решение о приостановлении.

Считаем целесообразным подготовку технического плана в связи с постановкой на учет образуемого здания литер «А», в раздел «Приложение» которого необходимо включить сканированные и заверенные ЭЦП кадастрового инженера (подготовившего технический план) образы (в формате PDF) бумажного вида «Акта обследования». Способ образования при этом необходимо указать «Иное» (так как «Акт обследования» подтверждает, что в составе сложносоставного объекта остался только один входящий объект).

Также необходимо в разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» указать соответствующую информацию, что способ образования «Иное» выбран в связи с тем, что «Акт обследования» подтверждает прекращение существования литер «Е», входящего в состав сложносоставного объекта.

При этом «Акт обследования» включенный в раздел «Приложение» технического плана должен соответствовать требованиям к его заполнению (электронный вид – xml-файл Акта обследования не требуется в данном случае).

Кроме того, необходимо отметить, что в сканированном образе текстовой части бумажного вида технического плана на титульном листе указано: «Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с: созданием жилого дома».

В данном случае происходит образование жилого дома, что и должно быть указано в сканированном образе текстовой части бумажного вида технического плана на титульном листе.

 

Вопрос 7: В ходе проведения кадастровых работ был подготовлен технический план для постановки на кадастровый учет помещений, выделенных в собственность согласно решению суда 2-2284/2014 от 8.10.2014 , также согласно вышеуказанного решению прекращено право общей долевой собственности. Помещения, на которые был подготовлен технический план расположены в жилом доме лит Л, который в свою очередь входит в состав сложносоставного объекта с кадастровым номером 61:44:0040432:224. Согласно Решению о приостановлении №61/006/15-9594 от 27.01.2015г. «Выявлено противоречие между сведениями об объекте недвижимости содержащимися в представленных с заявлением документах, и кадастровыми сведениями, а именно в представленном техническом плане в строке «Кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение» указан кадастровый номер 61:44:0040432:224, однако, по сведениям государственного кадастра недвижимости указанный кадастровый номер присвоен сложносоставному объекту».

1. Прошу разъяснить на основании какого положения или какой статьи невозможна постановка на кадастровый учет помещения в сложносоставном объекте.

2. В случае выдела лит Л из сложносоставного объекта, данному объекте будет присвоен кадастровый номер со статусом «Временный», при одновременной подаче заявлений будут ли поставлены помещения на кадастровый учет во временном объекте?

Ответ: В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – объекты недвижимости).

Сложносоставные объекты недвижимости не являются объектами недвижимости, учет которых осуществляется в соответствии с Законом о кадастре.

Сведения о сложносоставных объектах недвижимости включены в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) на основании «Актов о включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» составленных на объекты недвижимости права на которые зарегистрированы и не прекращены и сведения о которых отсутствуют в ГКН, переданных Управлением Росреестра по РО для реализации норм статьи 45 Закона о кадастре.

Какие-либо нормативно-правовые акты, регламентирующие действия органа кадастрового учета по осуществлению кадастровых процедур в отношении сложносоставных объектов недвижимости отсутствуют.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 Закона о кадастре в ГКН вносятся сведения о кадастровом номере здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение.

Следовательно, сложносоставной объект недвижимости, являющийся сведениями о двух и более объектах недвижимости, не является сведениями о здании, в котором расположено помещение.

В пункте № 2 Вашего вопроса написано: «… при одновременной подаче заявлений будут ли поставлены помещения на кадастровый учет во временном объекте?».

По этой части вопроса необходимо отметить, что из Вашего текста усматривается множественное число в слове «заявлений», следовательно, Вы рассматриваете возможность подачи заявления о постановке на учет объекта недвижимости (здании) литер «Л» в результате преобразования сложносоставного объекта недвижимости и возможность подачи еще одного заявления о постановке на учет помещения, расположенного в данном здании. При одновременной подаче заявлений в техническом плане помещения не будет указано сведений о кадастровом номере здания, в котором данное помещение расположено.

Кроме того, в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона о кадастре, в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Для помещения нельзя указывать сведения о кадастровом номере здания, статус которого «временный» (также необходимо отметить, что по истечении 5 лет сведения о временных объектах недвижимости права на которые не зарегистрированы прекращают свое существование и, следовательно, объекты, расположенные в прекративших существование зданиях тоже приобретут статус «аннулированный»).

Постановка на государственный кадастровый учет с подачей одного заявления для одновременной постановки на учет здания и помещения, расположенного в этом здании, в соответствии с частью 4 статьи 25 Закона о кадастре в данной ситуации тоже не подходит, так как данная статья применяется, если здание еще не поставлено на учет.

В рассматриваемом варианте сведения о здании, в котором расположено помещение, уже поставлено на учет в составе сложносоставного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 24 Закона о кадастре внесенные в ГКН сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в порядке, установленном частью 15 статьи 42.10 настоящего Федерального закона), а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо издание какого-либо нормативно-правового акта на региональном уровне или на уровне Российской Федерации, о том какие объекты можно отнести к объектам право, на которые возникают в силу федерального закона.

Например, вышеуказанный случай, в котором необходимо образовать здание одновременно с постановкой на учет помещения расположенного в данном здании, при этом на основании решения суда можно было бы статус здания сразу изменить на «учтенный».

 

Вопрос 8: Согласно п.п. 5 п. 38 Приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2010г. № 403 «присвоенный в установленном порядке адрес в структурированном виде в соответствии с Федеральной информационной адресной системой (далее - ФИАС) на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости. Копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости, помещается в состав Приложения.

Как необходимо указывать адрес в п.п. 5 п. 38 если отсутствует копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости?

Ответ: В соответствии с подпунктом 5 пункта 38 Приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2010г. № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» присвоенный в установленном порядке адрес в структурированном виде в соответствии с Федеральной информационной адресной системой (далее - ФИАС) на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости. Копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости, помещается в состав Приложения. При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса здания указывается в структурированном виде в соответствии с ФИАС описание местоположения здания с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта (город, село и т.д.), улицы (проспект, шоссе, переулок, бульвар и т.д.), в том числе с учетом сведений, содержащихся в представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на ввод здания в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания. В строке «Иное описание местоположения» указываются сведения об описании местоположения здания, в случае если оно не указано в структурированном виде в соответствии с ФИАС. Если здание расположено в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в описании местоположения здания в строке «Иное описание местоположения» дополнительно указывается наименование такого некоммерческого объединения. В случае расположения здания на землях лесного фонда в указанной строке дополнительно указываются: наименование лесничества и лесопарка, номера лесных кварталов, к которым относится лесной участок, в границах которого расположено здание (если такие номера имеются).

В случае если адрес, присвоенный зданию, не совпадает с адресом земельного участка, в границах которого расположено такое здание, а также в случаях размещения здания в составе иного объекта недвижимости (например, сооружения) в разделе «Заключение кадастрового инженера» отражается соответствующая информация.

 

Вопрос 9: Прошу еще раз разъяснить, каким образом должны быть выполнены кадастровые работы, если в составе сложносоставного объекта, состоящего из 5 зданий, 3 здания снесены? При приеме заявления 61-0-1-179/3401/2015-4390 от 11.03.2015 требовали отдельный диск с актами обследования на снесенные объекты.

Ответ: Необходима подготовка технического плана в связи с постановкой на учет образуемых зданий в количестве 2, в раздел «Приложение» которого необходимо включить сканированные и заверенные ЭЦП кадастрового инженера (подготовившего технический план) образы (в формате PDF) бумажного вида «Акта обследования» (в количестве 3). Способ образования при этом необходимо указать «раздел».

При этом «Акт обследования» включенные в раздел «Приложение» технического плана должен соответствовать требованиям к его заполнению (электронный вид – xml-файл Акта обследования не требуется в данном случае).

Кроме того, необходимо отметить, что в сканированном образе текстовой части бумажного вида технического плана на титульном листе указано: «Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух зданий в результате преобразованием (раздела) объекта».

В данном случае происходит образование жилых домов, что и должно быть указано в сканированном образе текстовой части бумажного вида технического плана на титульном листе.

Обращаем внимание, что отдельный диск с актами обследования на снесенные объекты не требуется.

 

Вопрос 10: Заявления № 61-0-1-110/3401/2015-420, № 61-0-1-110/3401/2015-430 от 19.02.2015. В обоих случаях здания частично расположены за пределами границ земельного участка. Получены приостановки, каким образом устранить причину приостановки?

Ответ: Решения о приостановлении приняты органом кадастрового учета в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре (заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона).

Основанием для принятия органом кадастрового учета решения о приостановлении послужил факт, что внесенные в ГКН сведения о границах контура здания выходят за пределы границ контура земельного участка, на котором данное здание расположено.

Сведения о границах земельного участка внесены в ГКН с уточненной площадью в соответствии с действующим законодательством.

При этом заключение кадастрового инженера не является основанием для признания тех или иных сведений ГКН недостоверными, поэтому в рекомендациях по устранению причин приостановления кадастрового учета предлагается проверить сведения о земельном участке и здании на наличие ошибок в сведениях об описании местоположения земельного участка и сведения об описании местоположения здания на земельном участке.

В случае выявления кадастровой ошибки, данную ошибку необходимо устранить.