Государственная регистрация перехода права долевой собственности на недвижимое имущество
В соответствии с п. 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из сособственников, признается принадлежащим им на праве долевой собственности.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право общей собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход, прекращение, ограничение подлежат государственной регистрации (статья 131 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация прав) проводится в соответствии с ГК РФ в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве собственности, постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Пунктом 5 ст. 250 ГК РФ установлено, что правило преимущественной покупки применяется также при отчуждении доли по договору мены.
Необходимо отметить, что преимущественное право покупки распространяется только на случаи, когда доля продается постороннему лицу. Продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.
Также данное правило не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество (например, в случае дарения).
Как показывает практика, сособственники недвижимого имущества зачастую неверно понимают юридический смысл права преимущественной покупки. Многие считают, что без их согласия один из участников долевой собственности не может продать свою долю. Однако, это не так. Согласие сособственников на продажу не требуется, но при этом участник долевой собственности, отчуждающий свою долю, обязан в первую очередь предложить иным участникам долевой собственности купить его долю.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ в случае если участник долевой собственности продал долю в праве с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет возможность защитить свои права в судебном порядке, потребовав в течение трех месяцев перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Порядок государственной регистрации права общей долевой собственности определен ст. 24 Закона о регистрации.
Так, в соответствии с данной статьей при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В последнем случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если же к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Статьей 24.1 Закона о регистрации определены особенности государственной регистрации права на земельную долю.
Согласно п. 2 ст. 24.1 Закона о регистрации в случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации (документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля), или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в п. 4 ст. 24.1 Закона о регистрации (документ, подтверждающий право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка, в составе которого имеется земельная доля, вносимая в уставный (складочный) капитал).
Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.