Государственная регистрация прав на жилые помещения на основании судебных актов
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции (далее - судебные акты) являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признанное судом право возникает по общему для недвижимости правилу - с момента его государственной регистрации. Момент возникновения права также может быть определен судом, в таком случае право возникает в соответствии с судебным решением. В любом случае на самом решении суда должна стоять отметка о его вступлении в законную силу.
Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абзац пятый пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации).
При проведении правовой экспертизы в случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта государственный регистратор проверяет:
правильность оформления копии судебного акта;
вступление судебного акта в законную силу;
наличие в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права.
При наличии в ЕГРП записи о праве на недвижимое имущество государственная регистрация права иного лица, в пользу которого принято решение суда, производится только при наличии заявления о прекращении зарегистрированного права или в случае, если это прямо следует из мотивировочной или резолютивной части судебного акта.
Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов (пункт 1 статьи 19 Закона о регистрации).
Это положение Закона о регистрации означает, что, если в судебном решении допущена ошибка, опечатка, если по каким-либо причинам представлены не все документы, необходимые для проведения государственной регистрации, у регистратора нет возможности приостановить дело и попытаться самому устранить возникшие препятствия. В соответствии с Законом о регистрации у регистратора есть только месяц для принятия решения. Если по истечении указанного срока документы не будут приведены в cоответствие, в государственной регистрации будет отказано. В такой ситуации гражданин сам может приостановить регистрацию на срок до трех месяцев и обратиться в суд для разъяснения вынесенного решения, исправления технической ошибки и т.д. Суд назначает новое заседание, в результате которого выносится специальное определение.
Регистратор вправе отказать в государственной регистрации установленного судом права по следующим основаниям (пункт 1 статьи 28 Закона о регистрации):
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, решение суда не вступило в законную силу, нет подписи судьи и печати суда, неправильно указан адрес объекта недвижимого имущества или фамилия правообладателя и т.п.
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации, для государственной регистрации прав; например заявление, квитанция об оплате государственной пошлины, кадастровый паспорт и т.п.;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; например, в государственном реестре прав имеется запись о праве иного лица, и вопрос о признании этой записи недействительной судом не решен;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ; на земельный участок, который не может быть предоставлен в частную собственность; на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
Мировые соглашения.
Право на недвижимое имущество может быть установлено определением суда об утверждении мирового соглашения. Мировое соглашение рассматривается как своеобразный договор, содержание и условия которого закреплены определением суда. Мировое соглашение исполняется сторонами добровольно или принудительно на основании исполнительного листа.
При регистрации прав по мировому соглашению в Управление представляются:
- заявления о регистрации (от обеих сторон в случае добровольного исполнения или от одной стороны в случае принудительного исполнения мирового соглашения);
- определение суда об утверждении мирового соглашения (возможно представление также и самого соглашения, подписанного сторонами);
- документы о принадлежности недвижимости лицу, обязанному передать ее по мировому соглашению;
- иные необходимые для регистрации документы;
- документы об оплате государственной пошлины, планы объектов, уставные документы юридических лиц, полномочия представителей и пр.
Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решений третейских судов.
Спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения.
В третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. На государственную регистрацию представляются документы, на основании которых возникли гражданские правоотношения.
При этом регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, в том числе и решения третейского суда в отличие от решений судов общей юрисдикции, поскольку решения третейского суда не обладают таким свойством решений судов общей юрисдикции, как «законная сила судебного решения».
Государственная регистрация прав по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 16 Закона о регистрации, в случае уклонения одной из сторон от подачи заявления на государственную регистрацию переход права собственности регистрируется на основании решения суда.
Однако, согласно пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.
Следовательно, государственная регистрация перехода права на основании договора купли-продажи возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. При отсутствии зарегистрированных в ЕГРП прав продавца по заявлению покупателя о проведении государственной регистрации права на основании договора купли-продажи необходимо принимать решение об отказе в государственной регистрации прав на основании абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Обжалование отказа в государственной регистрации.
Согласно пункта 5 статьи 2 Закона о регистрации заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд.
В случае признания отказа в регистрации незаконным, орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан исполнить судебное решение и провести регистрацию. При отсутствии иных, не рассмотренных судом оснований для отказа, регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий Управления, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом.
Источник: http://www.to61.rosreestr.ru/news/oficial_public/4297299/