Защита прав несовершеннолетних граждан при совершении сделок с объектами недвижимого имущества
Несовершеннолетние - это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних - право на жилье. Статья 40 Конституции Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина на жилище, и несовершеннолетние здесь не исключение. Обеспечение реализации прав несовершеннолетних на жилье и охрана их прав являются обязанностью государства. Включение в гражданский оборот несовершеннолетних предполагает не только признание за ними определенных гражданских прав, но и обеспечение их надежной правовой охраной.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает разделение лиц, не достигших 18 лет, на малолетних (не достигших 14 лет) и несовершеннолетних (в возрасте от 14 до 18 лет). В связи с этим существуют три ступени дееспособности: 1) полная гражданская дееспособность – 18 лет; 2) частичная дееспособность несовершеннолетних – от 14 до 18 лет; 3) отсутствие гражданской дееспособности. Существует два случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия: вступление в брак и работа по трудовому договору (предпринимательская деятельность с согласия родителей). Вместе с тем ГК РФ предусматривает, что ряд сделок несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) вправе совершать самостоятельно, без чьего бы то ни было согласия. Однако сделки по приобретению и распоряжению недвижимым имуществом могут совершаться несовершеннолетними самостоятельно.
При обращении в регистрирующий орган законными представителями малолетних (до 14 лет) могут выступать родители, усыновители, опекуны; несовершеннолетние (14-18 лет) подают заявление на государственную регистрацию самостоятельно, но совершение сделок производится с согласия законных представителей.
Прием заявления и проведение государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с участием таких лиц имеют свои особенности. Заявления о государственной регистрации могут подавать:
- от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет - их законные представители;
-управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом;
- несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - самостоятельно.
В случае обращения в регистрирующий орган несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет предъявляется документ, удостоверяющий личность. Документом, удостоверяющим личность несовершеннолетнего от четырнадцати до восемнадцати лет, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 13.03.1997 № 232 «Об основном документе, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 8.07.1997 № 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации» является паспорт гражданина Российской Федерации.
Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, его законные представители предъявляют свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
Основное правило при государственной регистрации прав и сделок с участием несовершеннолетних, служащее защитой интересов несовершеннолетних, говорит о том, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным. В данном случае исключение составляют сделки на передачу имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, т.е. сделки законных представителей, совершенные с подопечными, могут быть направлены только на получение выгоды подопечными.
Вопрос об обязательности предоставления разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с участием несовершеннолетних приобрел особую актуальность после принятия Федерального закона 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Поэтому при проверке законности поступивших на государственную регистрацию документов специалист регистрирующего органа определяет необходимость наличия предварительного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Такое разрешение требуется в случаях, прямо предусмотренных действующим законодательством.
Во избежание возникновения споров в будущем разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае - подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего (например, если в результате совершения сделки несовершеннолетний приобрел право собственности на жилую площадь меньшую, чем на которой проживал (имел право) до совершения сделки).
В целях недопущения возможного нарушения предусмотренного разрешением органа опеки и попечительства условия продажи жилого помещения (что может повлечь за собой признание сделки недействительной в судебном порядке) необходима дальнейшая проверка его фактического выполнения органами государственной регистрации прав и сделок с ним. С этой целью в тексте постановления (распоряжения) должно быть указано, что законные представители несовершеннолетнего (лица, осуществившие отчуждение жилого помещения, право на которое принадлежало несовершеннолетнему) должны представить письменное доказательство выполнения вышеуказанного условия в орган опеки и попечительства. К подобным доказательствам относятся договор купли-продажи жилого помещения на имя несовершеннолетнего с отметкой о государственной регистрации права собственности, копия свидетельства о государственной регистрации его права на жилое помещение, выписка из домовой книги, справка с отметкой о постановке несовершеннолетнего на регистрационный учет в другом жилом помещении; документ, подтверждающий перечисление средств, вырученных от продажи жилого помещения, на расчетный счет несовершеннолетнего. Данная стадия проверки является заключительной в защите прав несовершеннолетнего при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Таким образом, в качестве критерия соблюдения прав несовершеннолетнего является не формальный признак - наличие разрешения органов опеки и попечительства, а соблюдение интересов несовершеннолетних граждан.