ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


: Российская организация арендовала земельный участок по срочному договору. Договор аренды прекратил

Вопрос: Российская организация арендовала земельный участок по срочному договору. Договор аренды прекратил свое действие и, согласно ст. 610 ГК РФ, был продлен на неопределенный срок. Возможно ли при данных условиях оформить новый договор аренды на указанный земельный участок между теми же сторонами договора, но на определенный срок?

 

Ответ: При данных условиях можно оформить новый договор аренды на указанный земельный участок между теми же сторонами договора, но на определенный срок. Действующее законодательство не запрещает заключать новый договор без расторжения в установленном порядке предыдущего. Однако во избежание спорных ситуаций предыдущий договор аренды, заключенный на неопределенный срок, следует расторгнуть в установленном законом порядке.

Для изменения срока аренды земельного участка рекомендуется не оформлять новый договор на определенный срок, а заключить дополнительное соглашение к существующему договору, заключенному на неопределенный срок, о внесении соответствующих изменений в действующий договор.

 

Обоснование: Согласно п. п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как следует из приведенных норм, закон предъявляет требования к порядку заключения, изменения и расторжения договора, но не содержит оговорок о необходимости расторжения предыдущих договоров, если новый договор с тем же предметом заключается между теми же лицами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если обратиться к положениям о недействительности сделки, к ст. 168 ГК РФ, которой регламентировано, что ничтожной признается сделка, не соответствующая закону или иному правовому акту, то отнесение нового договора аренды на определенный срок к числу ничтожных сделок лишь по тому основанию, что ранее заключенный договор не прошел процедуру расторжения, весьма маловероятно. Этот вывод нашел подтверждение и в судебной практике. Так, ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 27.02.1997 по делу N СП 1940-183/2.9 отметил, что законом или иным нормативным актом не установлено прямое запрещение на заключение нового договора без расторжения в установленном порядке предыдущего.

Договор аренды земли, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в упрощенном порядке, то есть минуя нормы, предусмотренные ст. ст. 450, 619, 620 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Следует обратить внимание, что ст. 610 ГК РФ устанавливает особые условия для расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но не содержит других положений, касающихся изменения его условий. Таким образом, изменение условий такого договора возможно в общем порядке.

Заметим, что одностороннего изменения условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). Для изменения существующих условий договора, в том числе условия о сроке его действия, требуется наличие обоюдного согласия сторон договора на такое изменение.

Наиболее приемлемым вариантом изменения срока договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является заключение дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в действующий договор.

Существование одновременно двух разных редакций договора аренды земельного участка может привести к неверным выводам со стороны контрагента в случае возникновения спорной ситуации. В силу ст. 431 ГК РФ в этом случае судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. В случае возникновения спора суду придется строить выводы из общих положений гражданского и земельного законодательства об аренде (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.02.2013 N Ф03-6509/2012).

Также стоит обратить внимание, что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Если договор аренды земли, заключенный на неопределенный срок, действовал свыше пяти лет, то такой договор может быть расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

 

С.В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

 

С.В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

18.03.2014