ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


В ЕГРП за организацией на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности на п

Вопрос: В ЕГРП за организацией на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности на причал, расположенный на территории морского порта. Организация обратилась в департамент земельных и имущественных отношений (далее - департамент) с требованием предоставить в собственность соответствующий земельный участок. В ответ на заявление организации департамент отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку организация не является инвестором, понесшим затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение причала, расположенного в границах территории порта. Правомерен ли в представленном случае отказ департамента?

 

Ответ: Считаем неправомерным отказ департамента в предоставлении организации в собственность участка земли, расположенного в границах морского порта под причалом, принадлежащим организации на праве собственности, основанный на том, что организация не является инвестором, понесшим затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение гидротехнических сооружений, расположенных в границах территории порта.

 

Обоснование: В силу п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пп. 7, 10 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; расположенные под объектами гидротехнических сооружений.

В представленном случае организация обратилась в Департамент с требованием о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного в границах морского порта под принадлежащим организации причалом.

Пункт 4 ст. 28 ЗК РФ гласит, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В силу п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

В соответствии с п. 4 ст. 90 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 261-ФЗ) причал - портовое гидротехническое сооружение, предназначенное для стоянки и обслуживания судов, обслуживания пассажиров, в том числе посадки их на суда и высадки их с судов, осуществления операций с грузами.

На основании ч. 3, 4 ст. 28 Закона N 261-ФЗ земельные участки в границах морского порта не предоставляются индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в собственность, за исключением, в частности, случая, когда земельный участок занят зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для осуществления деятельности в морском порту и принадлежащими на праве собственности индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам.

Часть 2 ст. 29 Закона N 261-ФЗ гласит, что не подлежат отчуждению в частную собственность или передаче в муниципальную собственность находящиеся в государственной собственности следующие объекты инфраструктуры морского порта: берегозащитные сооружения, волноломы, дамбы, молы, пирсы, причалы, за исключением причалов, предназначенных для комплексного технологического обслуживания судов атомного ледокольного флота, которые могут находиться в собственности российских юридических лиц, включенных в утверждаемый Президентом Российской Федерации перечень российских юридических лиц, в собственности которых могут находиться ядерные установки.

Частью 3 ст. 29 Закона N 261-ФЗ предусмотрено, что объекты инфраструктуры морского порта, указанные в ч. 2 настоящей статьи, созданные или приобретенные за счет средств юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, могут находиться в их собственности. Действие настоящей части распространяется также на объекты инфраструктуры морского порта, находящиеся во владении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей и созданные или приобретенные ими до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В представленном случае Департамент отказал организации, указав, что организация не имеет права на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку не является инвестором, понесшим затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение гидротехнических сооружений, расположенных в границах территории порта.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.07.2013 N 1039/13 в отношении аналогичной ситуации указывает, что при разрешении вопроса о наличии у организации права на выкуп испрашиваемого земельного участка суд кассационной инстанции исходил из ошибочного вывода, что право на приватизацию земельных участков, занятых портовыми гидротехническим сооружениями, имеют только лица, понесшие затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение таких сооружений. Между тем в ч. 4 ст. 28 Закона N 261-ФЗ прямо указано, что такое право предоставлено также юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - собственникам портовых гидротехнических сооружений, приобретенных за их счет. Смысл названной нормы Закона заключается в предоставлении права любому лицу, являющемуся собственником искусственных объектов недвижимости - портовых гидротехнических сооружений, зданий, строений, сооружений, используемых для осуществления деятельности в морском порту, - приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен соответствующий объект. Соединение у одного лица прав на земельный участок и на расположенный на нем объект недвижимости является одной из важнейших задач регулирования отношений, связанных с предоставлением земельных участков. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов должен рассматриваться судами как определяющий смысл нормы ч. 4 ст. 28 Закона N 261-ФЗ.

Таким образом, учитывая представленные положения закона и судебную практику, считаем, что в представленном случае является неправомерным отказ департамента в предоставлении организации в собственность участка земли, расположенного в границах морского порта под причалом, принадлежащим организации, основанный на том, что организация не является инвестором, понесшим затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение гидротехнических сооружений, расположенных в границах территории порта.

 

А.А.Филонов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

07.04.2014