Организация заключила договор аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем сроком на
Вопрос: Организация заключила договор аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем сроком на три года. В период действия договора организация была реорганизована путем присоединения к другой организации. Правопреемник организации заключил с индивидуальным предпринимателем дополнительное соглашение о продлении срока действия, которое подлежало государственной регистрации, но не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Индивидуальный предприниматель потребовал у правопреемника организации освободить арендуемый земельный участок, ссылаясь на незаключенность договора аренды. Правомерно ли требование индивидуального предпринимателя?
Ответ: В случае если организация заключила договор аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем сроком на три года, а в период действия договора организация была реорганизована путем присоединения к другой организации, правопреемник организации заключил с индивидуальным предпринимателем дополнительное соглашение о продлении срока действия, которое подлежало государственной регистрации, но не было зарегистрировано в установленном законом порядке, требование индивидуального предпринимателя к правопреемнику организации освободить арендуемый земельный участок, ссылаясь на незаключенность договора аренды, неправомерно. Отсутствие государственной регистрации, по мнению ВАС РФ, не влечет признание договора аренды незаключенным, если обязательство фактически исполнялось и права третьих лиц не нарушены. Тот факт, что первоначальный арендатор прошел процедуру реорганизации, не влияет на арендные отношения, так как права и обязанности арендатора перешли к правопреемнику без изъятий.
Обоснование: Статья 606 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункты 1 и 2 ст. 609 ГК РФ предусматривают, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 ст. 58 ГК РФ закрепляет, что при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу, к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.
Таким образом, правопреемник имеет право владения и пользования арендованным организацией имуществом.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ и условиям вопроса правопреемник организации обязан зарегистрировать дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка. В то же время в судебной практике в отношении данного вопроса сложилась следующая позиция.
Так, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" было отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было разъяснено, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В Постановлении от 22.07.2014 N Ф03-2884/2014 ФАС Дальневосточного округа отметил, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорное дополнительное соглашение не прошло необходимую государственную регистрацию, оно не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.
Таким образом, исходя из условий вопроса и сложившейся судебной практики следует сделать вывод, что расторжение договора аренды земельного участка с правопреемником организации по основанию отсутствия государственной регистрации договора неправомерно.
Н.Н.Матюнина
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
15.10.2014