О невозможности изменения вида разрешенного использования земельных участков, расположенных в границ
О невозможности изменения вида разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах сельскохозяйственных угодий, на вид разрешенного использования "для дачного строительства (ведения дачного хозяйства)" без изменения категории земель.
В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно указанному принципу землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей и включающие в свой состав:
- сельскохозяйственные угодья;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ст. 77 Земельного кодекса).
Гражданам и их объединениям, заинтересованным в получении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, такие земельные участки могут предоставляться, в частности, для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства согласно Земельному кодексу, Федеральному закону о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (ст. 81 Земельного кодекса). В том числе путем изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования земельного участка, допускаемого ст. 78 Земельного кодекса.
Пунктом 2 ст. 14 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установлено, что орган местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки. Что, в свою очередь, прямо указывает на то, что земельные участки садоводческим, огородническим и некоммерческим объединениям граждан могут предоставляться только при условии разработанных и утвержденных в установленном порядке схем зонирования территорий.
Пунктом 3 ч. 3 ст. 19 Градостроительного кодекса Российской Федерации также установлено, что границы и описание функциональных зон, установленных на межселенных территориях, с указанием планируемых для размещения в этих зонах объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и (или) местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения.
Межселенная территория - территория, находящаяся вне границ поселений (ст. 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"), в границы которой могут входить также и земли сельскохозяйственного назначения.
Вместе с тем приведенные выше положения неприменимы к сельскохозяйственным угодьям. Правовой режим сельскохозяйственных угодий регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ). Изменение вида разрешенного использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, являющегося сельскохозяйственными угодьями, с вида "для ведения сельскохозяйственного хозяйства" на вид разрешенного использования "для дачного строительства (ведения дачного хозяйства)" на землях сельскохозяйственного назначения означает вывод таких земельных участков из-под действия Федерального закона N 101-ФЗ и, соответственно, ограничений, связанных с оборотом и использованием таких земельных участков.
При этом следует отметить, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, полагаем, что дачное строительство недопустимо на сельскохозяйственных угодьях, в связи с чем изменение вида разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах сельскохозяйственных угодий, на вид разрешенного использования "для дачного строительства (ведения дачного хозяйства)" невозможно без изменения категории земель.
Для устранения имеющихся в законодательстве противоречий Минэкономразвития России 18 апреля 2011 г. представило в Правительство Российской Федерации проект поправок Правительства Российской Федерации к проекту федерального закона N 432575-4 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации", принятому в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации.