Обязательна ли регистрация прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
Обязательна ли регистрация прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на земельный участок, расположенный под многоэтажными жилыми домами, всеми собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, учтенный в кадастре до введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ).
Таким образом, предусматривается, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ земельные участки под многоквартирными домами становятся объектами общей долевой собственности со дня их государственного кадастрового учета.
Вместе с тем, по мнению арбитражных судов, данная норма права не соответствует положению п. 2 ст. 36 Земельного кодекса о предоставлении в существующей застройке земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, в общую долевую собственность домовладельцев в качестве общего имущества.
Системное толкование норм Земельного кодекса (ст. ст. 28, 30, 31, 32, 34) подразумевает под предоставлением земельного участка издание акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о распоряжении земельным участком и заключение в некоторых случаях соответствующего договора.
Оформление права общей долевой собственности на земельный участок затруднено в связи с отсутствием особого порядка регистрации прав на такой земельный участок, так как вопреки общему правилу, установленному ст. 131 Гражданского кодекса, в случае возникновения права собственности на земельный участок в порядке ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ обязанность регистрации возникновения и перехода права не установлена. Это приводит к следующим трудностям.
В ЕГРП отсутствуют сведения о составе участников общей долевой собственности и размере их долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Кроме того, сведения государственного кадастра в отношении земельного участка, образованного после 1 марта 2008 г., являются временными и подлежат исключению из кадастра, если по истечении двух лет со дня кадастрового учета образованных земельных участков не поступят сведения о регистрации прав на такие участки (ч. 9 ст. 4 и ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ)). Следовательно, сведения о земельных участках, поставленных на кадастровый учет без регистрации прав, будут исключены из кадастра в связи с истечением срока для временных сведений о данных земельных участках.
В результате налоговые органы не могут получить сведения о правообладателях земельных участков, в отношении которых возникает общая долевая собственность (п. 4 ст. 85 Налогового кодекса), рассчитать и требовать уплаты земельного налога. Это препятствует исполнению конституционной обязанности уплачивать законно установленные налоги и нарушает установленный Земельным кодексом принцип платности использования земли.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) ст. 16 устанавливает заявительный порядок совершения регистрационных действий. К заявлению должны быть приложены документы, позволяющие государственному регистратору сделать вывод о принадлежности определенной вещи определенному лицу и на определенном праве. Однако при возникновении права в силу закона при отсутствии соответствующего заявления о регистрации и документов, содержащих необходимую информацию о лицах, их правах и долях в праве, регистратор не может сделать вывод о принадлежности определенной вещи определенному лицу и на определенном праве.
Презумпция достоверности зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ) не вполне соотносится с нормами, предусматривающими возникновение права собственности в силу закона, в частности, с положениями ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ.
Особенно остро стоит проблема оформления прав на земельный участок, возникших в силу закона, в тех случаях, когда ранее земельный участок был зарегистрирован в государственную или муниципальную собственность, а также были зарегистрированы в отношении земельного участка или его части залог и аренда.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе расположенным под ним земельным участком.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений.
Вместе с тем законодательством Российской Федерации действительно не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме в установленный срок обратиться за оформлением прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. В связи с этим, как правило, оформление прав на земельный участок осуществляется собственниками помещений при необходимости вовлечения земельного участка в гражданский оборот.
Решение об образовании земельного участка и постановка его на кадастровый учет в соответствии с ч. 4 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ осуществляются органами местного самоуправления. Вместе с тем большие объемы работы и недостаток средств местных бюджетов делают невозможным решение этого вопроса в ближайшем будущем.
В связи с этим необходимо установление порядка защиты интересов лиц, оформляющих права на земельные участки под многоквартирными домами, в судебном или административном порядке.