Организация с 2010 г. владеет на праве собственности объектом недвижимого имущества, расположенным
Вопрос: Организация с 2010 г. владеет на праве собственности объектом недвижимого имущества, расположенным на земельном участке, находящемся в собственности муниципального округа. В 2013 г. распоряжением администрации муниципального округа (далее - администрация) за организацией зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок. Администрация считает, что организация в период с 2010 по 2013 гг. пользовалась земельным участком ввиду необходимости обслуживания и эксплуатации здания в отсутствие заключенного сторонами договора аренды и плату не осуществляла, в связи с чем неосновательно обогатилась за счет администрации.
Организация не согласна с выводами администрации, считает, что неосновательное обогащение в представленном случае не имеет места, поскольку она не использовала прилегающие земельные участки для обслуживания и эксплуатации здания. Правомерна ли в представленном случае позиция администрации с учетом позиции организации?
Ответ: По нашему мнению, позиция администрации, согласно которой организация, владеющая на праве собственности с 2010 г. объектом недвижимости, в период с 2010 г. по момент регистрации права собственности на земельный участок, на котором находилось указанное имущество, неосновательно обогатилась за счет администрации - прежнего собственника земельного участка, правомерна. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Обоснование: В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Подпункт 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ гласит, что основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Пункт 1 ст. 65 ЗК РФ гласит, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В представленном случае администрация считает, что у организации возникло неосновательное обогащение, поскольку организация в отсутствие договора аренды на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимого имущества, использовала данный земельный участок для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В представленной ситуации организация не согласна с выводами администрации, считает, что неосновательное обогащение в данном случае не имеет места, поскольку организация не использовала прилегающие земельные участки для обслуживания и эксплуатации здания.
Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ гласит, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Абзац 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ гласит, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Пункт 1 ст. 1102 ГК РФ гласит, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Считаем, что в представленном случае является правомерной позиция администрации. Является неправомерным предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, без предоставления возможности использовать прилегающую территорию для эксплуатации объекта недвижимости.
Подтверждая указанные доводы в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2013 N А81-3364/2012, суд в аналогичной ситуации, признавая правомерными выводы администрации, указывает, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Таким образом, арбитражные суды пришли к правомерному выводу, что, поскольку установлено фактическое пользование организацией земельным участком, не принадлежащим ему на каком-либо праве, это в силу требований закона является основанием для взыскания не земельного налога, а неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка, рассчитанного исходя из размера, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
А.А.Болдырь
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
22.05.2014