ПИСЬМО от 1 июня 2011 г. N Д23-2342
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 июня 2011 г. N Д23-2342
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам, связанным с оформлением прав собственников нежилых помещений в отношении общего имущества (коридоров, лестничных клеток и т.д.), и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации и практики его применения.
Вместе с тем по поставленным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, действующим законодательством не урегулированы.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
На основании ст. ст. 289 и 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Принимая во внимание положение п. 1 ст. 6 ГК РФ, полагаем, что в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании могут быть применены по аналогии нормы ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество и носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Таким образом, право на общее имущество (в том числе земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества такого дома объекты) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.
Описание отдельных помещений или иных объектов недвижимости, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществляется в общем порядке (до окончания переходного периода применения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства такой порядок определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства").
При этом кадастровые паспорта соответствующих объектов недвижимости в целях государственной регистрации прав на них оформляются по формам, утвержденным Приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АБРАМЧЕНКО
01.06.2011