ПИСЬМО от 1 марта 2010 г. N 03-05-05-02/11
Вопрос: ОАО в 2007 г. приобрело земельный участок в поселке для осуществления жилищного строительства (свидетельство от 28.05.2007). Позднее данный земельный участок был разделен на несколько частей, получены свидетельства о праве собственности на землю от 18.09.2007.
В связи с внесением изменений в закон области о включении поселка в границу города 13.07.2009 по всем участкам получены новые свидетельства о праве собственности.
Во всех случаях в свидетельстве о праве собственности указан разрешенный вид использования "жилищное строительство".
На участке-1 построен и сдан в эксплуатацию жилой дом 30.09.2009. Строительство дома осуществлялось за счет денежных средств физических и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве. Часть квартир передана по акту приема-передачи объекта недвижимости участникам долевого строительства и ими получены свидетельства о праве собственности, часть квартир не передана в связи с неявкой дольщиков, несмотря на полученные ими уведомления.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на квартиры возникает у дольщиков с момента государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, и уплата земельного налога происходит физическими и юридическими лицами пропорционально их долям в общей долевой собственности.
ОАО не имеет государственной регистрации права на построенный объект недвижимости и не может применить в отношении данного земельного участка коэффициент 1 в соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ.
На участке-2 в 2010 г. не планируется осуществлять проектные работы и начинать строительство.
По какой ставке и с каким коэффициентом производится уплата земельного налога по участку-1 и участку-2 в 2010 г.?
На участке-3 по состоянию на 01.01.2010 ведется строительство, предполагаемый срок сдачи дома - 30.09.2010. С каким повышающим коэффициентом в соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ производить расчет земельного налога в 2010 г.:
применить коэффициент 4 с 01.08.2010, поскольку с даты приобретения (28.07.2007 - 30.09.2010) прошло более трех лет;
применить коэффициент 2 и вести отсчет трехлетнего срока жилищного строительства с даты разделения земельных участков (18.09.2009);
применить коэффициент 2 и вести отсчет трехлетнего срока жилищного строительства с даты получения последнего свидетельства (13.07.2009)?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 марта 2010 г. N 03-05-05-02/11
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Минфине России не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем, что согласно ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) налоговые ставки для исчисления земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в пределах, определенных данной статьей Налогового кодекса.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 394 Налогового кодекса в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, размер налоговой ставки не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка.
В этой связи отмечаем, что при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, для которых определен вид разрешенного использования "жилищное строительство", должна применяться налоговая ставка, установленная представительным органом муниципального образования в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.
На основании п. 15 ст. 396 Налогового кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2008) в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
При этом п. 3 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 141-ФЗ) установлено, что действие п. 15 ст. 396 Налогового кодекса распространяется на правоотношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность физическими или юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства после вступления в силу данного Федерального закона.
Федеральный закон N 141-ФЗ вступил в силу с 1 января 2005 г.
Также отмечаем, что Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в п. 15 ст. 396 Налогового кодекса, согласно которым применение повышающих коэффициентов при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, осуществляется начиная с даты государственной регистрации прав на эти земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Данные изменения вступили в силу с 1 января 2008 г.
В этой связи обращаем внимание, что положение п. 15 ст. 396 Налогового кодекса о том, что повышающие коэффициенты применяются начиная с даты государственной регистрации прав на земельный участок, применяется при исчислении земельного налога (авансовых платежей по налогу) в отношении земельных участков, которые приобретены (предоставлены) и права собственности на которые зарегистрированы только после 1 января 2008 г.
Кроме того, отмечаем, что положения п. 15 ст. 396 Налогового кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2008) о применении повышающих коэффициентов с учетом сроков проектирования и строительства применяются при исчислении земельного налога (авансовых платежей по налогу) в отношении земельных участков, которые приобретены и права собственности на которые зарегистрированы в 2005 - 2007 гг.
В соответствии с п. 15 ст. 396 Налогового кодекса в случае завершения жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.
При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
Учитывая, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, подтверждающих факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), и передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, полагаем, что обязанность организации-застройщика по применению повышающих коэффициентов, установленных п. 15 ст. 396 Налогового кодекса, прекращается с момента исполнения этой организацией обязательств перед всеми участниками долевого строительства в порядке, установленном ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
01.03.2010