Решение № 2-4915/2017 от 24 августа 2017 г. по делу № 2-4915/2017
Д-2-4915/17
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 августа 2017 г. г.Таганрог
Судья Таганрогского городского суда Ростовской области Ядыкин Ю.Н.,
при секретаре Долгополовой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельникова Н.М. к Алексеенко И.В. о взыскании предоплаты по несостоявшемуся договору купли-продажи и компенсации морального вреда,
Мельникова Н.М. обратилась в суд иском к Алексеенко И.В., ссылаясь на следующие обстоятельства:
между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от . Предметом договора является жилое помещение общей площадью 116,6 кв.м., расположенное по адресу: жилое помещение №, кадастровый (или условный номер) № Согласно пункта 4.2 договора истица передала ответчику сумму в размере 150 000 рублей. Указанная сумма являлась гарантией покупателя в выполнении своих обязательств по настоящему договору и при надлежащем исполнении сторонами настоящего договора засчитывалась в счет оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости. В случае отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости сумму в размере 150 000 рублей продавец обязан вернуть в течение 10 дней после отказа продать объект недвижимости. В случае отказа покупателя купить объект недвижимости указанная денежная сумма продавцом не возвращается. В случае невозможности заключить основной договор купли-продажи по независящим от сторон причинам продавец обязан возвратить эту сумму в полном объеме. Согласно предварительному договору регистрация основного договора предусмотрена не позднее . Дополнительным соглашением от срок регистрации основного договора продлен до . По условиям предварительного договора продавец гарантировал отсутствие самовольных переустройства и перепланировок на объекте. В пункт 3.3 договора внесены изменения, а именно: продавец обязался снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире, оплатить задолженность по уплате налоговых и коммунальных платежей, провести подключение газового оборудования и системы газоснабжения с оформлением полного пакета необходимых документов, а также системы отопления, провести проверку пригодности отопительного котла, и только после указанных действий производится полный расчет с продавцом в сумме 1 750 000 рублей. В противном случае в день подписания основанного договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму 1 600 000 рублей с учетом суммы переданной при подписании предварительного договора. Оставшаяся сумма в размере 150 000 рублей будет передана продавцу в момент передачи документов на газовое оборудование, подтверждающие исправность, возможность, законность эксплуатации этого оборудования и сетей, но не позднее .
истица обнаружила значительные изменения (перепланировки) помещений (санузел, стояки канализации, газ), на которые продавцом не были предоставлены разрешительные документы, поэтому она направила ответчику уведомление от 22.03.2017г. о возможности проведения сделки, но с просьбой предоставить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, техническую документацию, подтверждающую отсутствие перепланировок, домовую книгу и подтверждение что зарегистрированных лиц по месту жительства не имеется, все квитанции об уплате коммунальных платежей и задолженностей, согласие соседей на продажу объекта недвижимости, проект на водопровод и канализацию, акт на водяной счетчик, полный пакет документов системы отопления с проведенной проверкой пригодности отопительного котла. Ответчик прекратил вести с истицей переговоры, уклонялся от предоставления необходимых для сделки документов, и поскольку ей необходимо было искать жилье для себя и своей семьи, она обратилась к ответчику с претензией, в которой потребовала возвратить переданную ему сумму в размере 150 000 рублей, расторгнуть предварительный договор кули-продажи квартиры от . Претензия осталась без ответа. Истица считает, что своими действиями ответчик нанес ей моральный вред, поскольку она была лишена жилья и в связи с этим у нее ухудшилось состояние здоровья, противоправными действиями ответчика ей причины нравственные страдания, выразившиеся в страхе, обиде, разочаровании, она была фактически лишена имущества, значительной денежной суммы без должной компенсации. Компенсацию морального вреда она оценивает в 20 000 рублей. Для обращения в суд с данным иском она понесла судебные расходы в сумме 11 000 рублей, что подтверждается договором подряда № от .
Ссылаясь на статьи 8, 429, 549 Гражданского кодекса РФ и статью 98 ГПК РФ, истица просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от , взыскать с ответчика сумму предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры от в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда 20 000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя 11 000 рублей, по оплате государственной пошлины 4 200 рублей.
Заочным решением Таганрогского городского суда от исковые требования были удовлетворены, но по заявлению ответчика это заочное решение отменено.
В судебном заседании истица Мельникова Н.М. и ее представитель Гичев А.И. исковые требования поддержали, ссылаясь на изложенные в исковом заявлении доводы о том, что ответчик не представил документов, подтверждающих согласование с органами местного самоуправления в установленном Жилищным кодексом РФ порядке переоборудования жилого помещения. Пояснили, что представленный ответчиком акт ввода газового котла не является таким документом, а подтверждает переустройство. Имеется постановление городской администрации, согласно которого необходимы правоустанавливающие документы на перепланировку и переоборудование жилых помещений, поэтому истица и просила такие документы, и ей известны случаи когда отсутствие таких документов у продавца несет затем неблагоприятные последствия для покупателя, который вынужден заниматься узаканиванием произведенных продавцом переустройства и перепланировки. Ответчик после заключения предварительного договора, когда возникли вопросы относительно газового оборудования, показал истице проект на дополнительное газоснабжение этого жилого помещения, где в пункте 7 общих условий говорится, что в помещении котельной необходимо демонтировать сантехническое оборудование. Истица позвонила в МУП «Управление «Водоканал» и ей сказали, что водяной счетчик по этому адресу не зарегистрирован, подключение водоснабжения этой квартиры не производилось. Учитывая все это, она стала требовать от ответчика документов, подтверждающих и законность подключения водоснабжения и водоотведения. Нет подтверждения, что узаконена и сливная яма в этом дворе. Кроме того, истица обнаружила, что в нарушение условий предварительного договора продаваемое ей жилое помещение обременено правами третьих лиц. Она сначала думала, что Григоренко Т.Н., согласие которой на продажу брал ответчик, является собственником соседнего жилого помещения в коммунальной квартире, а оказалось, что она собственник 1/2 доли продаваемого ответчиком жилого помещения, но не была указана в предварительном договоре. Основной договор не был заключен не по вине истицы, ответчик не представил ей документов, которые требовались для заключения договора, и не уведомлял о готовности совершить сделку с подтверждением этой готовности соответствующими документами. С телеграммой, на которую ссылается ответчик, она отказалась знакомиться под роспись, поскольку в этой телеграмме лишь голословно говорилось о приемке газораспределительной системы, а самого акта не было и не было других документов (на водоснабжение и переустройство жилого помещения), без которых она не желала заключать договор купли-продажи. Она готова была в установленный предварительным договором срок заключить основной договор и желала это сделать, так как продала свою прежнюю квартиру, и ей срочно нужно было покупать новую, но ответчик не представил ей всех необходимых документов и не собирался представлять, поэтому она после окончания установленного предварительным договором срока сделки предприняла меры по поиску другого жилого помещения и совершила сделку с другим лицом.
Ответчик Алексеенко И.В. и его представитель Горгинова С.З. в судебном заседании пояснили, что исковые требования не признают. Алексеенко И.В. пояснил, что у него 1/2 доля в праве собственности на указанное предварительном договоре жилое помещение, а другая 1/2 доля в собственности Григоренко Т.Н., но зарегистрирован в этом жилом помещении он был один и выполнил условие предварительного договора сняться с регистрационного учета. Григоренко Т.Н. была не против продажи этого жилого помещения, выдала ему письменное согласие и готова было подтвердить это согласие у нотариуса, а он намеревался отдать ей половину вырученной от продажи суммы. Из полученных при заключении предварительного договора 150 тысяч рублей он Григоренко Т.Н. ничего не давал, направил эти деньги на погашение задолженности по жилищно-коммунальным услугам и на задаток, обеспечивающий приобретение им другого жилого помещения, но в связи с отказом истцы от заключения договора потерял этот задаток и вновь зарегистрировался в своем жилом помещении. Считает, что все документы для продажи квартиры у него были в порядке, и истцу вначале все устраивала, а затем она стала требовать документы, которые не нужны были для сделки, чтобы отказаться от этой сделки, в частности документы на водоснабжение, с чем он был не согласен и вычеркнул их из письменного требования истицы. Она не пришла 23-го в назначенное время на совершение сделки, ей звонили и попросили прийти, а придя она сразу же стала отказываться от совершения сделки и выдвинула новое требование предъявить ей акт приемки газового оборудования в эксплуатацию. Позвонив в «Таганрогмежрайгаз» договорились, что на следующий день получат этот акт, а получив дали телеграмму в агентство недвижимости о готовности совершить сделку, и директор АН Левченко Е.А. сообщил истице о полученном акте и предложил заключить сделку, но она отказалась и не стала ничего подписывать.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Как усматривается из предварительного договора купли-продажи квартиры от . истица Мельникова Н.М., имея намерение купить, а ответчик Алексеенко И.В. – продать принадлежащее ему и Григоренко Т.Н. на праве собственности жилое помещение № в , договорились об авансе и истец передала ответчику 150 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости, а Алексеенко И.В. принял указанную сумму, о чем собственноручно указал в предварительном договоре, которым стоимость указанного жилого помещения была определена в 1 750 000 рублей.
В пункте 4.2 этого предварительного договора указано, что покупатель в подтверждение своих намерений, при подписании настоящего договора передает продавцу денежную сумму 150 000 рублей, которая является гарантией покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору и при надлежащем исполнении сторонами настоящего договора засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости, а в случае отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости эту сумму продавец обязан вернуть в течение десяти дней после отказа продать данный объект недвижимости. В этом же пункте говорится, что в случае отказа покупателя купить данный объект недвижимости сумму 150 000 рублей продавец не возвращает, а в случае невозможности заключить основной договор купли-продажи по независящим от сторон причинам продавец обязуется возвратить эту сумму в полном объеме.
Стороны договорились о том, что основанной договор купли-продажи жилого помещения будет заключаться в нотариальной конторе, при этом срок регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО стороны определили не позднее .
Согласно условиям дополнительного соглашения от 24.01.2017г. срок заключения основного договора купли-продажи продлился по обоюдному согласию сторон до г.
Из объяснений сторон и материалов дела следует, что при заключении предварительного договора стороны не согласовали условия при которых указанный в договоре объект недвижимости считается готовым к заключению сделки, а в период действия предварительного договора между сторонами возник спор относительно этих условий и они не достигли соглашения.
В соответствии с пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В пунктах 1, 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Из содержания указанных правовых норм следует, что задатком либо обеспечительным платежом, не подлежащим возврату по соглашению сторон в случае отказа покупателя от заключения основного договора, рассматриваемая сумма может быть признана только в том случае, если в предварительном договоре были все условия, на которых мог быть заключен основной договор.
В данном случае из объяснений сторон и материалов дела следует, что все существенные условия, на которых стороны намеревались заключить основной договор, в предварительном договоре согласованы не были и по ним имел место спор. При этом следует отметить, что согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ говорится, что в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Согласно пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В данном случае ответчик в суд для разрешения разногласий относительно условий основного договора не обращался, а истица считала существенным условие о передаче ей документов, подтверждающих правомерность пользования инженерными коммуникациями квартиры и согласования уполномоченным органом местного самоуправления переоборудования квартиры.
Утверждения со стороны ответчика о неправомерности таких требований истицы нельзя признать обоснованными и существенными для принятия решения по делу. Следует лишь отметить, что ответчик в ходе судебного разбирательства не смог представить технический паспорт квартиры либо иной документ, отражающий наличие в квартире водоснабжения и водоотведения, а проект дополнительного газоснабжения жилого дома с указанием на необходимость демонтирования в помещении котельной сантехнического оборудования, в совокупности с представленными ответчиком копией плана БТИ и кадастрового паспорта квартиры не вызывают сомнения в том, что переоборудование в этой квартире действительно имело место и имеется необходимость дальнейшего переоборудования в части переноса санитарно-технических приборов для приведения квартиры в соответствие с требованиями нормативных документов. В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В статье 26 Жилищного кодекса РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения и в этой статье установлен перечень документов, который представляется для такого согласования. Следовательно, заслуживают внимания доводы со стороны истицы о том, что она правомерно требовала от ответчика представить при заключении договора купли-продажи жилого помещения документы на водоснабжение и водоотведение квартиры, в которой находится это жилое помещение, и документ, подтверждающий согласование в установленном порядке переоборудование квартиры. Ссылки ответчика на то, что продавалась не квартира, а одна комната, не умаляют права истицы требовать юридически значимых для использования этой комнаты в качестве жилого помещения документов.
Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, поскольку при заключении предварительного договора не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора и имел место спор относительного готовности жилого помещения к продаже, заключение основного договора в данном случае не могло обеспечиваться задатком либо обеспечительным платежом, о которых говорится в статьях 380, 381.1 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 3 статьи 380, 381.1 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, с учетом указанных обстоятельств и приведенных выше положений закона следует признать, что предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие по окончанию указанного в нем срока заключения основного договора, а к заключению основной договора в указанный в предварительном договоре срок на существенных для истицы условиях, соответствующих требованиям ЖК РФ, не был готов ответчик, поэтому у ответчика нет предусмотренных законом и соглашением сторон оснований для обращения в свою пользу полученной от истицы при заключении предварительного договора суммы 150 000 рублей.
В статье 1102 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу статьи 1103 Гражданского кодекса РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:
1) о возврате исполненного по недействительной сделке;
2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;
3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Таким образом, требования истицы о взыскании с ответчика суммы аванса (обеспечительного платежа), уплаченного по сделке, которая не была заключена в связи со спором сторон относительно существенных условий этой сделки, являются законными и обоснованными.
Требования истицы в части денежной компенсации морального вреда суд признает не подлежащими удовлетворению, поскольку эмоциональные переживания ответчицы, связанные с имущественными (денежными) требованиями истца, не относятся к понятию морального вреда, определенному в статье 151 Гражданского кодекса РФ (физические и нравственные страдания, причиненные нарушением личных неимущественных прав либо посягательством на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага).
Статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 4 200 рублей.
На основании ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В данном случае с учетом характера судебного разбирательства, частичного удовлетворения исковых требований и объема проделанной представителем истца работы суд снижает заявленные истцом к возмещению расходов на оплату услуг представителя до 10 000 рублей.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Исковые требования Мельникова Н.М. к Алексеенко И.В. удовлетворить частично.
Взыскать с Алексеенко И.В. в пользу Мельникова Н.М. сумму аванса 150 000 рублей, в возмещение судебных расходов 14 200 рублей, а всего – 164 200 (сто шестьдесят четыре тысячи двести) рублей.
В удовлетворении исковых требований в части компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято .
Федеральный судья Ядыкин Ю.Н.
Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащения
Признание договора незаключенным
Предварительный договор
Задаток