Решение № 2-1328/2017 2-1328/2017~М-527/2017 М-527/2017 от 16 мая 2017 г. по делу № 2-1328/2017
Дело № 2-1328/2017
Именем Российской Федерации
16 мая 2017 года г. Ростов-на-Дону
Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону
в составе председательствующего судьи Топорковой С.В.,
при секретаре Зонтовой Е.А.,
с участием:
представителя истца – Григорян А.С., действующей на основании доверенности от 10 февраля 2017 года, выданной сроком на один год,
представителя ответчика – Берман Т.Б., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Термалаян Е.Н. к ФИО2 о взыскании денежных средств,
Истец обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между Бутурлымовым В.Н. и Термалаян Е.Н. был заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 30,2 кв.м., расположенного на 1-м этаже 9-ти этажного здания. По адресу: .
Ответчик обязан был в срок до ДД.ММ.ГГГГ подготовить и представить документы для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, в том числе технический паспорт, также оплатить коммунальные услуги и представить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам.
Стоимость объекта составила 3350000 рублей, из которых 100000 рублей – задаток.
ДД.ММ.ГГГГ, в день заключения основного договора купли-продажи, ответчик предоставил технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, в котором площадь объекта не соответствует реальной. Согласно техническому паспорту площадь объекта составляет 27,2 кв.м., т.е. на 3 кв.м. меньше указанной в предварительном договоре, что является нарушением условий договора.
ДД.ММ.ГГГГ истец написала заявление на имя директора ИП Хаустов С.В., в котором уведомила о намерении расторгнуть предварительный договору купли-продажи нежилого помещения и вернуть денежные средства в размере 100000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия.
На основании изложенного истец просила суд взыскать с Бутурлымова В.Н. в её пользу сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 рублей. Взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей, государственную пошлину 3200 рублей.
В судебное заседание истец не явилась. Предоставила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие (л.д.29).
Ответчик в судебное заседание не явился. Предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Учитывая мнение представителей истца, ответчика, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу статей 420, 422 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Одним из способов исполнения обязательств согласно части 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу части 1 статьи 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Частью 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из смысла данных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную, обеспечительную и доказательственную. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение денежного обязательства, обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, а доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства.
Таким образом, исходя из того, что задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей в обеспечение исполнения обязательства по внесению этих платежей, в правоотношениях по купле-продаже задатком может обеспечиваться только денежное обязательство покупателя по уплате цены приобретаемого им имущества.
Анализ приведенных положений закона свидетельствуют также о том, что в правоотношениях по купле-продаже задаток, являясь способом обеспечения исполнения денежного обязательства покупателя по оплате стоимости приобретаемого им имущества, может иметь место лишь при возникновении у покупателя данного обязательства на предусмотренных законом основаниях.
Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания приведенных норм материального права следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, содержать условия о цене и предмете договора. Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно части 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между Бутурлымовым В.Н. (Продавец) и Термалаян Е.Н. (Покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи (л.д.9).
В соответствии с п. 1.1 Договора стороны обязуются заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец передаёт, а Покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости: нежилое помещение (бывшая ), комнаты №,2,3,4,5,6,7, общей площадью 30,2 кв.м., расположенное по адресу: .
Пунктом 3.1 Договора цена объекта по соглашению сторон определена в размере 3350000 рублей, из которых 100000 рублей Покупатель передаёт, а Продавец принимает в качестве задатка и гарантии выполнения сторонами своих обязательств.
Пунктом 3.3 Договора установлено, что стоимость объекта недвижимости является окончательной и пересмотру не подлежит.
В соответствии с п. 2.1.6 Договора стороны договорились подписать основной договор купли-продажи в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Согласно п. 4.1 за неисполнение или ненадлежащее исполнение Продавцом обязательств, вытекающих из договора, приведшее к невозможности заключить договор купли-продажи, Продавец выплачивает Покупателю двукратный размер полученного задатка, оговоренного в п. 3.1. договора, в качестве штрафной неустойки.
Согласно п. 4.2 договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение Покупателем обязательств, приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи, задаток остаётся у Продавца в качестве штрафной неустойки.
Денежная сумма в размере 100000 рублей получена Бутурлымовым В.Н. от Термалаян Е.Н., что подтверждается распиской, содержащейся в тексте договора (раздел 9) и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.
Следовательно, исходя из установленных обстоятельств, задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон сделки заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения на согласованных условиях в определённый срок.
Материалами дела подтверждается, что в установленный предварительным договором срок, основной договор сторонами заключён не был.
Как следует из копи кадастрового паспорта помещения (л.д.11), выписки из ЕГРП (л.д.12,15-16), копии свидетельства о государственной регистрации права, площадь нежилого помещения (бывшая ), комнаты №,2,3,4,5,6,7, по адресу: , составляет 30,2 кв.м..
В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями гражданского законодательства, проанализировав условия предварительного договора, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, поскольку нарушений условий предварительного договора со стороны ответчика не имеется.
В ходе судебного разбирательства по данному спору истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, в подтверждение своих доводов, доказательств, объективно свидетельствующих о необоснованном уклонении ответчика от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, представлено не было.
Доказательств тому, что Бутурлымов В.Н. препятствовал заключению договора в предусмотренный предварительным договором срок либо отказался в установленный срок от заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения, стороной истца не представлено.
Напротив, представитель истца в судебном заседании не оспаривала факт того, что договор не был заключён ввиду того, что Термалаян (Покупатель) просила снизить цену нежилого помещения.
Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика в пользу истца задатка в размере 100000 рублей, суд исходит из того, что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то есть истец, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что задаток должен остаться у другой стороны.
Кроме того, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку из буквального толкования предварительного договора следует, что стоимость объекта недвижимости является окончательной и пересмотру не подлежит; условия взаиморасчётов при уменьшении или увеличении общей площади передаваемого объекта стороны не определили; в момент подписания договора площадь объекта была указана в соответствии с документацией.
Учитывая, что в удовлетворении иска отказано, требования истца о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Исковые требования Термалаян Е.Н. к ФИО2 о взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения.
Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2017 года.
Судья С.В.Топоркова