ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № 2-1036/2016 2-1036/2016~М-1029/2016 М-1029/2016 от 29 декабря 2016 г. по делу № 2-1036/2016


Гражданское дело

№ 2-1036/2016


РЕШЕНИЕ


Именем Российской Федерации

29 декабря 2016 года город Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Степановой И.В.,

при секретаре Приходько Д.В.,

с участием:

истца Землякова А.В.,

ответчика Канышева А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Землякова А.В. к Канышеву А.А., третьи лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Цимлянского городского поселения, филиал Публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга» «РОСТОВЭНЕРГО», о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:


Земляков А.В. обратился в Цимлянский районный суд с иском к Канышеву А.А., третьи лица Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Цимлянского городского поселения, филиал Публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга» «РОСТОВЭНЕРГО», о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Исковые требования обоснованы тем, что 19 апреля 2016 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: , площадью кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с п.3 настоящего договора истец до подписания договора уплатил ответчику стоимость земельного участка в размере 300 000,00 (Триста тысяч) рублей.

Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано 25 апреля 2016 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 апреля 2016 года.

В сентябре 2016 года истец обратился в Администрацию Цимлянского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке.

Администрация Цимлянского городского поселения отказала истцу в выдаче разрешения на строительство, мотивировав это тем, что «согласно кадастровой выписке о земельном участке от 11.05.2016 года № земельный участок с кадастровым номером № площадью кв.м., расположенный по адресу: , обременен охранной зоной электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт общей площадью 308 кв.м.

В соответствии с п.10 постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений. Для решения вопроса о выдаче разрешения на строительство необходимо предоставить письменное решение сетевой организации о согласовании строительства индивидуального жилого дома на данном земельном участке».

Истец обратился в производственное отделение «Восточные электрические сети» филиала публичного акционерного общества «Межрегиональная Распределительная Сетевая Компания Юга» - «Ростовэнерго» с заявлением о согласовании строительства одноэтажного индивидуального жилого дома на принадлежащем истцу земельном участке по адресу: , однако, в согласовании строительства истцу было отказано, так как «испрашиваемый земельный участок…размещен в границах охранных зон ВЛ 10 кВ № ПС Цимлянская, опора № которой находится на расстоянии шести метров от границ земельного участка, и ВЛ 110 кВ Центральная-Цимлянская, опора № которой находится на расстоянии 10 метров от границ земельного участка. Площадь обременения (охранная зона ВЛ 110 кВ) на участке составляет 308 кв.м.».

Таким образом, приобретенный истцом у ответчика земельный участок, расположенный по адресу: , не может быть использован в соответствии с видом его разрешенного использования, то есть для индивидуального жилищного строительства, поскольку он обременен охранной зоной электрических сетей и строительство на нем запрещено.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 4 договора купли-продажи земельного участка от 19 апреля 2016 года указано, что «до заключения настоящего договора земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под запрещением и арестом не состоит, в аренду или наём не сдан, правами третьих лиц не обременен, претензий третьих лиц не имеет, что подтверждается продавцом, который несет ответственность за предоставление информации, указанной в настоящем пункте, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации», однако, данная информация не соответствует действительности.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке № от 11 мая 2016 года на часть приобретенного истцом земельного участка площадью 308 кв.м. наложено ограничение прав в связи с нахождением данного земельного участка в охранной зоне электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт.

Согласно письму заместителя начальника ТО № 6 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области данное ограничение прав наложено 29.02.2016 года, то есть до заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи земельного участка, однако, ответчик при заключении договора купли-продажи предоставил истцу ложную информацию о том, что «до заключения настоящего договора земельный участок…правами третьих лиц не обременен, претензий третьих лиц не имеет…».

Вследствие предоставления ответчиком ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничений его использования в соответствии с разрешенным использованием истец понес убытки в размере 302 000,00 рублей, из которых 300 000,00 рублей - стоимость земельного участка, 2 000,00 рублей - работы по изготовлению градостроительного плана земельного участка, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 19 апреля 2016 года, договором подряда № от 09.09.2016 года, актом выполненных работ № от 12 сентября 2016 года.

Истцом 01 ноября 2016 года ответчику было вручено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возмещении причиненных убытков, однако, данное требование было оставлено без ответа.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.15, п.1 ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.131-132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , заключенный 19 апреля 2016 года между Канышевым А.А. и Земляковым А.В..

Взыскать с Канышева А.А. в пользу Землякова А.В. причиненные убытки: оплаченную по договору купли-продажи стоимость земельного участка в размере 300 000,00 рублей, стоимость работ по изготовлению градостроительного плана земельного участка в размере 2 000,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300,00 рублей, а всего 302 300,00 рублей.

В судебном заседании истец настаивал на исковых требованиях, просил полностью удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании иск признал полностью, просил удовлетворить.

Представитель третьего лица Администрации Цимлянского городского поселения, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл. От главы Администрации Цимлянского городского поселения Полякова В.Б. поступило письмо (л.д.41) о рассмотрении дела в отсутствие представителя, против удовлетворения требований Землякова А.В. не возражает.

Третьи лица Управление Росреестра по Ростовской области и филиал Публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга» «РОСТОВЭНЕРГО», будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд своих представителей не направили, не сообщили об уважительных причинах неявки, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд дал оценку представленным доказательствам по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и находит исковые требования Землякова А.В. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отождествляет понятия ограничений и обременении, согласно ст. 1 названного Закона ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.

Частью 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору.

Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 6, пп. "б" п. 8, пп. "а" п. 10 "Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160: границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании; в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов; в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство зданий и сооружений.

Судом установлено, что 19 апреля 2016 года между Канышевым А.А. и Земляковым А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер №, расположенного по адресу: (л.д.6-8).

Цена договора 300 000,00 (Триста тысяч) рублей, которые покупатель оплачивает продавцу до подписания настоящего договора наличными деньгами 19.04.2016 года. Продажная цена, указанная в настоящем договоре, является истинной (п.3 Договора).

Договор был исполнен сторонами, что ими не оспаривается.

На основании данного договора 25.04.2016 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Землякова А.В. (л.д.9).

Судом также установлено, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером № площадью кв.м. размещен в границах охранных зон ВЛ 10 кВ № ПС Цимлянская, опора № которой находится на расстоянии шести метров от границ земельного участка Землякова А.В. и ВЛ 110 кВ Центральная - Цимлянская, опора № которой находится на расстоянии 10 метров от границ указанного участка. Площадь обременения (охранная зона ВЛ 110 кВ) на участке составляет 308 кв.м.

ВЛ 110 кВ Центральная-Цимлянская является собственностью ПАО «МРСК Юга», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2008 №, эксплуатируется с 1978 года. Земельные участки под опорами ВЛ 110 кВ используются на праве аренды. Договор аренды, находящийся в государственной собственности земельных участков от 18.10.2004 № заключен с Администрацией Цимлянского района на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация договора аренды земельного участка произведена 31.08.2005 года №.

ВЛ 10 кВ № ПС Цимлянская также состоит на балансе ПАО «МРСК Юга» и эксплуатируется с 1971 года. Земельный участок под опорами ВЛ 10кВ используется на праве аренды. Договор аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков от 24.11.2004 № заключен с Администрацией Цимлянского района на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация договора аренды земельного участка проведена 31.08.2005 за №.

Из этого следует, что использовать в целях, для которых приобретался спорный участок невозможно, так как на большей части земельного участка площадью 308 кв.м. расположена охранная зона высоковольтной линии с напряжением свыше 1000 вольт.

Наличие указанного обременения подтверждается в том числе:

- Постановлением Администрации Цимлянского района № от 13.11.2003 года «О предоставлении земельных участков в аренду ОАО «Ростовэнерго» (л.д.48-49);

- Постановление Администрации Цимлянского района № от 24.11.2004 года «О предоставлении земель в аренду ОАО «Ростовэнерго» (л.д.50-51);

- договором аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков, № от 24.11.2004 года (л.д.54-57);

- дополнительным соглашением от 02.07.2008 года к договору аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков, № от 24.11.2004 года (л.д.52-53);

- актом приема-передачи в аренду земельных участков от 24.11.2004 года (л.д.58);

- расчетом арендной платы (л.д.59).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что истец намеревался приобрести указанный участок для использования по целевому назначению, осуществить на участке строительство жилого дома.

Как пояснял истец, он приобретал участок свободный от прав третьих лиц, при приобретении участка он не предполагал и не мог предположить, что большую часть участка использовать будет невозможно. Данные обстоятельства ему стали известны только при обращении в Администрацию Цимлянского городского поселения за разрешением на строительство.

Вместе с тем договор купли-продажи земельного участка не содержит ссылки на наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка.

Таким образом, анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что земельный участок обременен правами третьих лиц, а, именно, Публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга» «РОСТОВЭНЕРГО», наличие указанного обременения подтверждается материалами дела, не опровергнуто стороной ответчика.

Таким образом, эксплуатация по назначению всего земельного участка, приобретенного истцом, невозможна, так как Публичное акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга» «РОСТОВЭНЕРГО» вправе пользоваться этим участком для реконструкции, технического перевооружения, ремонта ЛЭП.

По мнению суда, возникновение данных обстоятельств стороны при заключении договора не могли разумно предвидеть, так как не являются специалистами в области электросетевого хозяйства, иначе истец бы не согласился на приобретение спорного участка, о чем он пояснил в ходе судебного разбирательства. Также возникновение обстоятельств, при наличии которых истец лишен возможности использовать по назначению большую часть земельного участка, являвшегося предметом спорного договора купли-продажи, суд расценивает как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

На основании изложенного суд считает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 19.04.2016 года заявлены правомерно, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из обстоятельств дела, суд считает необходимым определить последствия расторжения договора, возвратив стороны в первоначальное положение.

Согласно требованиям части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного истцом, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд полагает правомерным постановить решение, которым исковые требования Землякова А.В. удовлетворить.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:


исковые требования Землякова А.В. к Канышеву А.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , заключенный 19 апреля 2016 года между Канышевым А.А. и Земляковым А.В..

Возвратить стороны в первоначальное положение:

обязать Канышева А.А. возвратить Землякову А.В. причиненные убытки:

- оплаченную по договору купли-продажи стоимость земельного участка в размере 300 000,00 рублей;

- стоимость работ по изготовлению градостроительного плана земельного участка в размере 2 000,00 рублей;

- расходы по изготовлению градостроительного плана земельного участка в размере 2 000,00 рублей,

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 300,00 рублей,

а всего взыскать 302 300 (Триста две тысячи триста) рублей.

Обязать Землякова А.В. передать Канышеву А.А. земельный участок площадью кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 апреля 2016 года №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Степанова

Решение в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2016 года.