Решение
Каменский районный суд Ростовской области — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
№
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Каменский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Голубовой А.Ю.,
с участием адвоката Коробейник А.В., представившей удостоверение № и ордер №,
с участием адвоката Калиниченко И.А., представившей удостоверение № и ордер №,
с участием истца Изюмского А.М.
с участием представителя истца по первоначальному иску - Скокова А.Ю., действующего на основании доверенности,
при секретаре Новойдарской Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Изюмского ФИО14 к Шамаровой ФИО15 об обязании освободить и передать недвижимое имущество и выселении без предоставления другого жилого помещения и по встречному иску Шамаровой ФИО16 к Бобровой ФИО17, Изюмскому ФИО18 о признании недействительным договора купли-продажи недействительным, о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, о регистрации договора купли-продажи
Изюмский А.М. обратился в суд с иском к Шамаровой ФИО19 об обязании ответчика освободить и передать недвижимое имущество, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Бобровой О.В. и Изюмским А.М., истец является собственником жилого дома по адресу: , , . Право собственности ФИО2 на указанный дом подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1 ст.558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. На момент заключения договора купли-продажи жилого дома к нем проживала Шамарова Л.И.. В договоре купли-продажи жилого дома Шамарова Л.И. указана как лицо, за которым сохраняется право пользования данным жилым помещением. Освободить дом в добровольном порядке Шамарова Л.И. отказалась. Изюмский А.М. не имеет другого жилья, кроме по в . На основании изложенного истец просит обязать ответчицу освободить и передать ему спорный дом, выселить Шамарову Л.И. из по без предоставления другого жилого помещения.
Шамарова Л.И. подала встречный иск кБобровой ФИО21, Изюмскому ФИО22 о признании недействительным договора купли-продажи , о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, о регистрации договора купли-продажи. В иске указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Бобровой О.В. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: , , . Шамаровой Л.И. был внесен аванс в сумме № рублей при подписании договора. До ДД.ММ.ГГГГ Боброва О.В. обязалась заключить с Шамаровой Л.И. основной договор купли-продажи за № рублей. При этом Боброва О.В. произвела фактическую передачу домовладения Шамаровой Л.И., передав ей ключи. С этого времени Шамарова Л.И. стала пользоваться спорным домовладением, проживать в нем, выполнила внутренние качественные улучшения, сделала отопление, заменила газовое оборудование, ванную, туалет и выполнила косметический ремонт помещений. В связи с неготовностью документов, Шамарова Л.И. стала опасаться, что основной договор купли-продажи не будет заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Шамарова Л.И. направила Бобровой О.В. требование о заключении договора купли-продажи. На требование Шамаровой Л.И. ответчица Боброва Л.И. попросила подождать. Шамарова Л.И. несколько раз высылала в адрес Бобровой О.В. дополнительные суммы в порядке аванса после даты до которой был заключен предварительный договор. Однако в установленный срок договор не был заключен, так как Боброва О.В. стала уклоняться от встреч с Шамаровой Л.И. и выехала на В ДД.ММ.ГГГГ года Шамарова Л.И. всех покупателей ставила в известность, что она купила спорное домовладение и с ней заключен предварительный договор. Среди них был и Изюмский О.М. Шамарова Л.И. считает, что Изюмский А.М. не является добросовестным приобретателем. В ДД.ММ.ГГГГ года Шамаровой Л.И. стало известно, что Боброва О.В. заключила договор купли-продажи жилого дома с Изюмским А.М. за № рублей. ДД.ММ.ГГГГ Шамарова Л.И. направила Бобровой О.В. повторно требование о заключении договора. На основании изложенного истица просит признать недействительным договор купли-продажи жилого по в и применить последствия недействительности сделки, признать недействительной регистрацию сделки, признать право собственности на жилой вынести решение о государственной регистрации права собственности.
В судебном заседании представитель истца Изюмского А.М. - Скоков А.Ю., действующий на основании доверенности, исковые требования Изюмского А.М. к Шамаровой Л.И. об обязании освободить и передать недвижимое имущество и выселении без предоставления другого жилого помещения поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ года Изюмский А.М. хотел приобрести жилье, для этого через свою мать ФИО10 обратился в агентство недвижимости где ему было предложен как один из вариантов дом по в . В середине ДД.ММ.ГГГГ года дом был осмотрен, осмотр происходил три раза. Изюмский А.М., его мать и супруга осмотрели дом в присутствии представителя агентства недвижимости « ФИО23. В доме находилась Шамарова Л.И.. О том, что у Шамаровой Л.И. имеются какие-то претензии к Бобровой О.В. им никто не говорил. Шамарова Л.И. пропускала их в дом, показывала двор, внутреннее содержание. ФИО10 было известно, что Шамарова Л.И. находится в доме, так как у нее имелся предварительный договор купли-продажи данного домовладения, но срок предварительного договора был до ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что в ДД.ММ.ГГГГ года действие договора прекратилось, и Шамарова Л.И. подтвердила, что не предпринимает шаги к заключению основного договора купли-продажи, Изюмский А.М. ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи по в . На стороне продавца договор подписал ФИО11 по доверенности. ДД.ММ.ГГГГ договор был зарегистрирован в регистрационной службе. При посещении домовладения перед заключением сделки, при осмотре домовладения, в беседе с Изюмским А.М., Шамарова Л.И. говорила, что освободит дом, просила дать ей время для того, чтобы вывезти имущество. Шамарова Л.И. говорила, что когда Боброва О.В. отдаст деньги Шамаровой Л.И., она освободит дом, однако Шамарова Л.И. отказывается освободить дом, ссылаясь на то, что Боброва О.В. с ней не рассчиталась. В настоящее время Изюмский А.М. является собственником дома, имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности, но он не может вселиться и проживать в спорном жилом доме. Изюмский А.М. вынужден снимать жилье, поскольку ранее он продал свою квартиру. Представитель истца по первоначальному иску - Скоков А.Ю. считает, что действия Шамаровой Л.И. по удержанию дома незаконны. Просит удовлетворить исковые требования Изюмского А.М., обязать Шамарову Л.И. передать имущество фактически в том состоянии, в каком его получила и выселить Шамарову Л.И. из по в без предоставления ей другого жилого помещения. Письменного требования в адрес Шамаровой Л.И. истец не направлял.
В судебном заседании Изюмский А.М. поддержал исковые требования, просил удовлетворить, ссылаясь на доводы указанные в иске, встречные исковые требования не признал, просил отказать.
Ответчик по первоначальному иску - Шамарова Л.И. в судебное заседание не явилась, о дате слушании дела извещена надлежащим образом (л.д.111), суду представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.118).
Представитель ответчика Шамаровой Л.И. - Коробейник А.В. суду пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи между Изюмским А.М. и Бобровой О.В. ранее между Бобровой О.В. и Шамаровой Л.И. был заключен предварительный договор купли-продажи. До истечения его срока, Шамарова Л.И. направила Бобровой О.В. требование об исполнении предварительного договора. Боброва О.В. стала уклоняться от исполнения предварительного договора, ссылаясь на то, что ей необходимо уехать . Шамарова Л.И. не знала, что Боброва О.В. проживает в Шамарова Л.И. имеет право требовать исполнения предварительного договора, у нее имеется преимущественное право, поскольку она внесла превышающую сумму, чем истец. На протяжении времени с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года Шамарова Л.И. переводила деньги Бобровой О.В.. Представитель Шамаровой Л.И. считает, что сделка между Изюмским А.М. и Бобровой О.В. совершена с нарушением закона, поскольку ФИО11 знал о заключении предварительного договора. ФИО11, зная, что причастен к нарушению срока, допуская, что к нему могут быть предъявлены претензии, заключил сделку с Изюмским А.М.. По сделке, заключенной между Бобровой О.В. и Изюмским А.М. имущество не передано, так как было передано Шамаровой Л.И.. ФИО11 получил деньги от Изюмского А.М., однако отсутствует расписка Бобровой О.В. о том, что деньги ею получены. Шамарова Л.И. не может быть выселена, так как ст. 135 ЖК требует, чтобы был соблюден досудебный порядок. Шамарова Л.И. была вселена как член семьи продавца, поэтому она не утратила право. Отсутствует письменное согласие Шамаровой Л.И. на освобождение жилого помещения на тех условиях, которые оговорены в договоре. Шамарова Л.И. исполнила требование законодательства, направив Бобровой О.В. требование об исполнении предварительного договора. В законодательстве не сказано, что должна быть направлена оферта, должно быть направлено требование. Шамарова Л.И. исполнила требование закона, суд имеет право признать за ней право на недвижимость в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда и зарегистрировать за ней право собственности.
Ответчик по встречному иску Боброва О.В. в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещена надлежащим образом, суду представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.116).
В судебном заседании представитель Бобровой О.В. - адвокат Калиниченко И.А. исковые требования Шамаровой ФИО24 к Бобровой ФИО25, Изюмскому ФИО26 о признании недействительным договора купли-продажи о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, о регистрации договора купли-продажи не признала, ссылаясь на то, что Шамарова Л.И. заплатила № рублей в качестве аванса Бобровой О.В.. Был заключен предварительный договор купли-продажи, был установлен срок заключения основного договора - до ДД.ММ.ГГГГ. Боброва О.В. согласна выплатить денежные средства Шамаровой Л.И.. Шамарова Л.И. не исполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, не выплатила деньги Бобровой О.В. в полном объеме. Боброва О.В. не направляла требование Шамаровой Л.И. об исполнении обязательств. В соответствии с условиями предварительного договора, до заключения основного договора купли-продажи Шамарова Л.И. должна была произвести расчет с Бобровой О.В.
Представитель в судебно заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом (л.д.112). Суду представлен отзыв, в котом, представитель 3-го лица просит рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.67).
Выслушав стороны, специалиста, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд решил исковые требования Изюмского ФИО27 к Шамаровой ФИО28 об обязании освободить и передать недвижимое имущество и выселении без предоставления другого жилого помещения удовлетворить частично. В удовлетворении встречного иска Шамаровой ФИО29 к Бобровой ФИО30 Изюмскому ФИО31 о признании недействительным договора купли-продажи недействительным, о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, о регистрации договора купли-продажи, отказать. При этом суд исходит из следующего.
Согласно ст. 1 ГК РФ, закрепляющей принцип свободы договора, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей, а ст. 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма; если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась; договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В судебном заседании из показаний сторон и материалов дела было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Бобровой О.В. в лице представителя ФИО11, с одной стороны, и Изюмским А.М. - покупателем, с другой стороны, заключен договор купли-продажи, по условиям которого Боброва О.В. передала в собственность Изюмского А.М. за плату в размере № рублей жилой дом, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: , , (л.д.7). Расчет между покупателем и продавцом за квартиру был произведен полностью. Согласно тексту договора продавец передал ФИО2 жилой дом в собственность, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Указанный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. выдало Изюмскому А.М. свидетельство о праве собственности на спорный жилой дом (л.д.8). Право собственности на данный жилой дом зарегистрировано за Изюмским А.М. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако до настоящего времени Изюмский А.М. не может вселиться в дом, поскольку там проживает Шамарова Л.И..
В судебном заседании также было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Бобровой О.В. и Шамаровой Л.И. был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка (л.д.50).
Пункт 2.1 данного договора предусматривает стоимость отчуждаемого имущества, которая составляет № рублей. Кроме того, покупателем передан продавцу задаток в размере № рублей.
Согласно п. 4.2 предварительного договора, стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи спорного жилого дома.
При этом в судебном заседании было установлено, что основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в срок, установленный в предварительном договоре заключен не был, с требованием об обязании заключить договор в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст.445 ГК РФ Шамарова Л.И. не обращалась.
Кроме того, в судебном заседании было установлено, что Шамарова Л.И. не рассчиталась в полном объеме с Бобровой О.В.. Суду не были представлены доказательства того, что Шамарова Л.И. продолжала выплачивать Бобровой Л.И. денежный средства в счет полной оплаты по договору и что Боброва О.В. получала указанные денежные средства.
Согласно ст. 429, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Суд считает, что обязательства предусмотренные предварительным соглашением в силу ст. 429 п. 6 прекратились, так как ни одна из сторон не направила другой стороне проект договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
То обстоятельство, что Шамарова Л.М. дважды направляла в адрес Бобровой О.В. требование о заключении договора купли-продажи спорного жилого дома, суд не может расценивать как оферту в соответствии со ст. 435 ГК РФ, поскольку проект договора купли-продажи спорного жилого дома с указанием всех условий ответчику Бобровой О.В. не был направлен. Кроме того, суду не были представлены доказательства, того, что Боброва О.В. получила требования Шамаровой Л.И. о заключении договора купли-продажи.
Суд считает необходимым отметить тот факт, что наличие заключенного предварительного договора в отношении объекта недвижимого имущества, отчужденного третьему лицу не может служить основанием для признания договора об отчуждении недействительным по признаку ничтожности.
На основании изложенного, суд полагает, что Шамаровой Л.И. неправильно избран способ защиты своих прав, поскольку в данном случае истец вправе требовать от ответчика возмещения убытков, вызванных незаключением договора купли-продажи недвижимого имущества.
В силу п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Исходя из положений ч.2 ст.8 и ст.131 ГК РФ, предусматривающих, что право собственности на жилой дом, как на объект недвижимого имущества, возникает с момента государственной регистрации права, Изюмский А.М. согласно свидетельству о государственной регистрации права является собственником жилого , расположенного по адресу: , . Поэтому Изюмскому А.М. в силу ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а на основании ст. 30 ЖК РФ он, как собственник жилого помещения, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ; вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ.
По смыслу ст.ст. 30-31 ЖК РФ право проживания и пользования жилым помещением имеют лица, являющиеся членами семьи собственника жилым помещением, и иные лица с согласия собственника, а Изюмский А.М. возражает против проживания в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении ответчика Шамаровой Л.И., которая как установлено в судебном заседании была вселена в спорный жилой дом с согласия Бобровой О.В., с которой Шамарова Л.И. заключила предварительный договор купли-продажи жилого дома.
Поскольку у Шамаровой Л.И. для проживания в спорном жилом доме отсутствуют необходимые основания такого проживания (право собственности, договор коммерческого найма, договор социального найма, возникновение иных обязательств) она подлежит выселению по требованию Изюмского А.М. на основании решения суда согласно ст. 35 ЖК РФ, устанавливающей, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им); если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника.
Проживание Шамаровой Л.И. в жилом доме Изюмского А.М. препятствует истцу совершать по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не запрещенные законом и иным правовым актом, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом согласно ст. 209 ГК РФ.
То обстоятельство, что Изюмский А.М. не направлял в адрес Шамаровой Л.И. письменное требование об освобождении жилого помещения и выселении не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о выселении.
На основании изложенного суд считает необходимым иск Изюмского А.М. к Шамаровой Л.И. о выселениибез предоставления другого жилого помещения удовлетворить.
Однако, суд считает, что за Шамаровой Л.И. необходимо сохранить право пользования жилым помещением по пер. сроком на №, поскольку у нее нет иного жилья, она является , что не позволяет ей приобрести в настоящее время жилье.
По мнению суда Шамарова Л.И. проживает в спорном жилом помещении, не имея законных оснований. Исковые требования о выселении из жилого помещение являются правильным способом защиты прав Изюмского О.М., поскольку при выселении Шамаровой Л.И. произойдет освобождение и передача имущества в том числе.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Исковые требованияИзюмского ФИО32 к Шамаровой ФИО33 об обязании освободить и передать недвижимое имущество и выселении без предоставления другого жилого помещения удовлетворить частично.
Сохранить за Шамаровой ФИО34 право пользования жилым домом № по в на срок №.
По истечении № срока выселить Шамарову ФИО35 из жилого помещения, расположенного по адресу: , пер. без предоставления другого жилья.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Шамаровой ФИО36 в пользу Изюмского ФИО37 государственную пошлину в размере № рублей.
В удовлетворении встречного иска Шамаровой ФИО38 к Бобровой ФИО39, Изюмскому ФИО40 о признании недействительным договора купли-продажи недействительным, о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, о регистрации договора купли-продажи отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный в течение 10 дней с момента вынесения решения в окончательной форме.
Окончательный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: