Решение № 2-6793/2013 2-6793/2013~М-4851/2013 М-4851/2013 от 21 августа 2013 г. по делу № 2-6793/2013
Дело № 2-6793/13
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 августа 2013 года г. Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи ДЗЮБА В.Г. с участием:
представителя истца Богатыревой А.С., действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 2 года, удостоверенной нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа Кебековой М.Т.,
представителя ответчика ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова» - адвоката Показанника С.И., действующего по ордеру № 165 от 12.08.2013 года, выданному АК «ПРАВО» РОКА и по доверенности от 23.03.2012 года сроком на 3 года, подписанной ректором ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова» Даниловым А.С.,
при секретаре судебного заседания Ткаченко К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6793/13 по иску ФИО4 к ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Строитель-1» в лице конкурсного управляющего Ковалевой Марины Викторовны, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению имуществом по Ростовской области, Министерство культуры РФ, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки,
ДД.ММ.ГГГГ между Кортоевой Х.А. и ООО «Строитель-1» заключен Договор на участие в долевом строительстве подземной автостоянки жилого дома по строительному пятну: , в объёме одного парковочного места в подземной автостоянке в осях: Г-Д, 5-6.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09 за ФИО3 было признано право на 611/380000 долей в праве общей долевой собственности (подземной автостоянке) в объекте незавершенного строительства со степенью готовности - 83%, по адресу: Россия, . Решение вступило в законную силу.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор дарения указанных 611/380000 долей в праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2013г. сделана запись о регистрации права № №.
ДД.ММ.ГГГГ Цицкиева А.Ю. обратилась в суд с настоящим иском к ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению имуществом по Ростовской области, Министерство культуры РФ, в котором просит признать за ней право собственности на 193/12289 долей в праве собственности на одно машино - место в помещении подземной автостоянки № 1, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома литер А, кадастровый номер 61№, расположенного по адресу: Россия, , прекратив право собственности Цицкиевой А.Ю. (запись регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на 611/380000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, со степенью готовности - 83%, по адресу: Россия, , в обоснование заявленных исковых требований указав, что по обстоятельствам, установленным решением суда от 02.11.2009г по делу № 2-2195/09, Постановлением Мэра от ДД.ММ.ГГГГ № ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В.Рахманинова» было разрешено выполнение проектно-изыскательских работ и строительство 20-тиэтажного 252-квартирного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой с долевым участием ООО «Строитель-1» на земельном участке кадастровый номер 61:44:04 03 02:33, общей площадью 4800 кв.м., по адресу: на то, что застройщиком Жилого дома являлась Консерватория, все необходимые действия по организации и осуществлению строительства Жилого дома фактически осуществляло ООО «Строитель-1», в том числе оформление договоров на долевое участие в строительстве Жилого дома и привлечение денежных средств граждан на эти цели. Таким образом, между Кортоевой Х.А. и ООО «Строитель-1» был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: , в объёме одного парковочного места в подземной автостоянке в осях: Г-Д, 5-6 указанного дома. Обязательства по финансированию строительства истцом выполнены в полном объеме. Неспособность выполнения ООО «Строитель-1» принятых на себя обязательств по строительству Жилого дома ввиду признания общества банкротом послужило поводом для обращения граждан - «обманутых дольщиков» в Кировский районный суд. На момент приобретения права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, Жилой дом представлял собой объект незавершенного строительства степенью готовности 83%, подтверждением тому является Акт проверки № 5 от 22.06.2009г при строительстве объекта капитального строительства, выданный Региональной службой строительного надзора РО, техническое состояние которого свидетельствовало о реальной угрозе повреждения и/или утрате общего имущества, в том числе, по причине негативного воздействия природных факторов на его техническое состояние. Возможность передачи необходимых для этих целей дополнительных денежных средств в распоряжение Консерватории и/или ООО «Строитель-1» была исключена. При таких обстоятельствах деятельность созданного собственниками в порядке ст. 139 Жилищного Кодекса РФ ТСЖ «Малюгиной 220» (ТСЖ зарегистрировано МИФНС России №25 по Р.О. 21.01.2010 ИНН/ОГРН 6163100387/1106195000251) стала единственно возможной, в создавшейся не по их вине экстремальной ситуации, направленная на цели сохранения имущества истцов и других собственников, и не нарушающая права и законные интересы третьих лиц. В течение 2010-2012 годов ТСЖ «Малюгиной 220» за счет денежных средств истца и других собственников было обеспечено финансирование и организация выполнения основных работ, необходимых для завершения строительства Жилого дома, и на основании оформленной необходимой разрешительной документации 30.03.2012г МУ «Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 26.06.2012 года многоквартирный дом как здание поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 61:44:0040302:306) филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по РО. В результате, истец и другие собственники стали владельцами вновь созданного объекта недвижимого имущества в составе Жилого дома в соответствии с принадлежащей истцу долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Сложившаяся в результате действий Консерватории и ООО «Строитель-1» схема привлечения денежных средств граждан на строительство Жилого дома привела к невозможности исполнения положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Так, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в порядке и сроки, определенные ст.ст.6 и 8 настоящего Федерального закона. Однако, Консерватория - застройщик Жилого дома договоры на долевое участие в его строительстве с гражданами не заключала и денежных средств по ним не получала, а ООО «Строитель-1» - сторона по договорам на долевое участие в строительстве Жилого дома - исполнить принятые на себя обязательства не может, как по вышеуказанным причинам (банкрот), так и ввиду отсутствия у общества статуса застройщика. В силу сложившихся обстоятельств получение истцом оформленного Застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче ему объекта недвижимости в Жилом доме - квартиры для представления в регистрирующий орган не представляется возможным, что в свою очередь является безусловным основанием для отказа в проведении государственной регистрации права. Таким образом, по независящим от истца причинам созданы искусственные препятствия в осуществлении государственной регистрации права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество в Жилом доме - квартиры, в соответствии с принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на Жилой дом, и тем самым в реализации правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Определением суда от 28.06.2013 года к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Строитель-1» в лице конкурсного управляющего Ковалевой Марины Викторовны.
Истец Цицкиева А.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие, дело рассмотрено в отсутствие истца, в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца Богатырева Е.С., действующая на основании вышеуказанной доверенности, в судебном заседании уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования просит суд признать за Цицкиевой А.Ю., право собственности на 193/12289 долей в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки № 1, находящейся в подвале многоквартирного жилого дома литер А, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, , прекратив право собственности Цицкиевой А.Ю. (запись о регистрации права № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на 611/380000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, со степенью готовности - 83%, по адресу: Россия, .
Представитель ответчика ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С.В. Рахманинова» - адвокат Показанник С.И., действующий по вышеуказанным ордеру и доверенности, в судебном заседании иск не признал, считая, что ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С.В.Рахманинова», является ненадлежащим ответчиком по заявленному иску, при этом ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С.В.Рахманинова» не оспаривает право истца на указанный объект недвижимости. Как указывает сам истец, договоров с Консерваторией он не заключал. Консерватория не строила для истца и его правопредшественников квартиру, равно как и истец не платил за строительство объектов денег Консерватории, о чем в своем иске указывает и сам истец. Согласно доказательствам, представленным истцовой стороной, договор на строительство объектов был заключен между ООО «Строитель-1» и правопредшественником истца. Указанные обстоятельства установлены решением Кировского районного суда и Консерваторией не оспаривается. Согласно договору, заключенному между ООО «Строитель-1» и правопредшественннику истца, обязанности по строительству дома, и сдаче его в эксплуатацию и передаче квартиры Заказчику возложена на ООО «Строитель-1». Сам факт нахождения ООО «Строитель-1» в процессе банкротства не является основанием для предъявления иска о признании права к Консерватории, которой на праве пользования принадлежит земельный участок. Между Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Ростовская государственная консерватория (Академия) имени С.В.Рахманинова», с одной стороны, и ООО «Строитель-1», с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор о передаче функций заказчика и генподрядчика, позднее, ДД.ММ.ГГГГ года, между сторонами было подписано Дополнительное соглашение к договору о передаче функций заказчика и генподрядчика от 20.09.2003г. При анализе текста указанных договоров и соглашений и сопоставления его со ст.ст. 431, 702-729,740-757 ГК РФ следует, что договоры и дополнительные соглашения являются ничем иным как договором строительного подряда. Фактические правоотношения, сложившиеся между Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Ростовская государственная консерватория (Академия) имени С.В.Рахманинова», с одной стороны, и ООО «Строитель-1», с другой стороны, есть отношения строительного подряда, и Договор о передаче функций заказчика и генподрядчика, заключенный 20.09.2003г. с Дополнительным соглашением к договору о передаче функций заказчика и генподрядчика от 20.09.2003г. содержит все существенные и необходимые условия, установленные требованиями норм ГК РФ для договоров строительного подряда, каковым он и является. Заказчиком строительства выступало ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В.Рахманинова», которое на основании Договора о совместной деятельности и о передаче функций заказчика уполномочило, ООО «Строитель-1», выполнить весь комплекс мероприятий по строительству спорного дома на земельном участке, являющемся федеральной собственностью и находящемся в бессрочном пользовании ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В.Рахманинова». За выполнение этих функций ООО «Строитель-1» по окончании строительства приобретало от ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В.Рахманинова» право требования объектов недвижимости, согласно долям. Для выполнения функций заказчика и генподрядчика на имя ООО «Строитель-1» выдавались доверенности. Доверенности уполномочивали ООО «Строитель-1» на определенные действия и не носили силу «генеральных полномочий». В силу договора и доверенностей ООО «Строитель-1» должен был действовать в рамках предоставленных ему полномочий. В этих доверенностях и договорах не предусматривалась возможность привлечения дольщиков в строительство. Только дополнительным соглашением от 27.09.2006г. такая возможность была предоставлена ООО «Строитель-1» и была выдана соответствующая доверенность. Но, договоры между правопредшественнииком истца и ООО «Строитель-1» были заключены еще до выдачи доверенности на привлечение дольщиков. Консерватория поручала ООО «Строитель-1» осуществить строительство дома, но не поручала ему привлекать дольщиков в интересах Консерватории. Согласно условиям договоров, ООО «Строитель-1» в пределах причитающейся ему доли могло ею распоряжаться, в том числе привлекать дольщиков, но это были дольщики не Консерватории, а дольщики ООО «Строитель-1». Консерватория договоров долевого участия, равно как и иных договоров, с истцом и его предшественником не заключала. Договор с предшественником истца, выступающим как Заказчик, заключало ООО «Строитель-1». При этом, в договоре, заключенном между ними, нигде не указано, что ООО «Строитель-1» действует в интересах и по поручению Консерватории. Согласно указанному договору, ООО «Строитель-1» выступало не как представитель Консерватории, а как самостоятельное лицо. Все права и обязанности по указанным договорам возникают только у сторон договора, а именно: с одной стороны у заказчика, правопредшественником истца, с другой стороны - у ООО «Строитель-1». Консерватория не является правопреемником ООО «Строитель-1», поскольку Консерватория не имела договорных обязательств с истцом, и не брала на себя обязательства осуществить строительство спорной квартиры, Консерватория является ненадлежащим ответчиком по заявленному иску. Консерватория на своем балансе ни многоквартирного дома, ни спорных объектов недвижимости не имела и не имеет и соответственно не может их передать истцу.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Строитель-1» в лице конкурсного управляющего Ковалевой Марины Викторовны, Территориального Управления Федерального агентства по управлению имуществом по Ростовской области, Министерства культуры РФ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора,суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.
Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст.46), в том числе и юридическим лицам (ст.47), в соответствии с положением ст.8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека «на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом».
Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в РФ, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.
В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом.
Гражданские права и обязанности возникают издоговорови иных сделок, предусмотренных законом, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Статьей 12 ГК РФ, предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентными органам (в частности в суд общей юрисдикции).
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основаниидоговораи в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Как установлено в судебном заседании, и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Кортоевой Х.А. и ООО «Строитель-1» заключен Договор на участие в долевом строительстве подземной автостоянки жилого дома по строительному пятну: , в объёме одного парковочного места в подземной автостоянке в осях: Г-Д, 5-6 (Л.д. 27-29).
ДД.ММ.ГГГГ между Кортоевой Х.А. и ООО «Строитель-1» заключено Дополнительное соглашение № к указанному Договору на участие в долевом строительстве жилого дома об изменении сроков строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию (Л.д. 30).
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09 за Кортоевой Хажар Ахметовной было признано право на 611/380000 долей в праве общей долевой собственности (подземной автостоянке) в объекте незавершенного строительства со степенью готовности - 83%, по адресу: Россия, . Решение вступило в законную силу.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор дарения указанных 611/380000 долей в праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2013г. сделана запись о регистрации права № (Л.д. 11).
Как установлено вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09, застройщиком многоквартирного дома по являлось ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С.В. Рахманинова».
ООО «Строитель 1» по поручению и договоренности с Застройщиком ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова» привлекало денежные средства граждан.
Кортоева Х.А. оплатила 100% долевого участия в строительстве объектов согласно договору участия в долевом строительстве, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (Л.д. 31).
Так, по договору на участие в долевом строительстве указанного многоквартирного дома Кортоева Х.А. приобрела право на объект недвижимого имущества – долю в подземной автостоянке жилого дома по строительному пятну по адресу: , в объёме одного парковочного места в подземной автостоянке в осях: Г-Д, 5-6.
ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С.В. Рахманинова» было известно о том, что строительные работы по созданию многоквартирного дома по на 100% оплачены дольщиками в соответствии с договорами участия в долевом строительстве.
Данные обстоятельства, как указано выше, установлены вступившим в законную силу решением суда с участием, в том числе всех привлеченных в настоящем деле лиц, и в соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ не могут быть оспорены и не подлежат доказыванию вновь.
Судом установлено, что многоквартирный дом по поставлен на кадастровый учёт (Л.д. 32-34) и введен в эксплуатацию застройщиком ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова», которому Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону выдано Разрешение № № от ДД.ММ.ГГГГ на ввод объекта в эксплуатацию (Л.д. 39).
Доля Цицкиевой А.Ю. в размере 611/380000 выражена в объёме одного парковочного места в подземной автостоянке в осях: Г-Д, 5-6 в жилом доме по адресу: . Право собственности на указанные доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано за Цицкиевой А.Ю., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЗ № №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Л.д. 11).
Объект недвижимости, на который претендует истец, полностью соответствуют предмету договора участия в долевом строительстве и тому объекту, который закреплен за правопредшественником истца Кортоевой Х.А. решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09 в привязке к долям в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом по , а именно –193/12289 долям в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки № 1, находящейся в подвале многоквартирного жилого дома литер А, кадастровый номер №, расположенного по адресу: , что так же подтверждается экспертным заключением ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» о результатах исследования № 301-Э от ДД.ММ.ГГГГ (Л.д. 35-37).
Технические характеристики завершенного строительством объекта в многоквартирном доме отражены в техническом паспорте на здание (строение), составленном Волгодонским филиалом ГУПТИ РО по состоянию на 28.07.2011 года (Л.д. 74-77).
Судом установлено, что объект недвижимости, на который истец просит признать право собственности - 193/12289 долей в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки № 1, находящейся в подвале многоквартирного жилого дома литер А, кадастровый номер №, расположенного по адресу: , право на доли в общей долевой собственности на который ранее было признано за Кортоевой Х.А. решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09 в связи с тем, что многоквартирный дом не был введен в эксплуатацию по причине банкротства ООО «Строитель-1», заключившего договоры долевого строительства с дольщиками.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основные положения о пределах правомочий собственника и основаниях возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст.ст.209, 213 и 218 Кодекса), а также специальное правовое регулирование для недвижимых вещей (ст.ст.130 и 131 Кодекса), предполагающее, в том числе, государственную регистрацию возникновения права собственности на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органами, осуществляющими государственную регистрацию.
Также в силу требований части 2 ст. 8 и ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с действующим законодательством РФ, защита прав обманутых дольщиков до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в ином виде, чем признание за ними права на доли в общей долевой собственности, являлась невозможной. В то же время, доли, определенные решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09, четко соответствуют конкретным объектам, выступающим предметом договоров участия в долевом строительстве, которые заключали дольщики, в т. ч. правопредшественник истца Кортоева Х.А., поэтому при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию не требуется согласия других дольщиков на закрепление за истцом 193/12289 долей в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки № 1, находящейся в подвале многоквартирного жилого дома литер А, кадастровый номер №, расположенного по адресу: , являющейся предметом договора участия в долевом строительстве.
ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не предусмотрено получение согласия одних участников долевого строительства (будущих собственников жилых и нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме), для заключения договоров долевого строительства с иными участниками и передаче им готовых объектов по завершении строительства. Поскольку права правопредшественника истца Кортоевой Х.А. на квартиру первоначально возникли на основании договора участия в долевом строительстве, а признание права собственности на доли в общей долевой собственности на объект незавершенный строительством являлось способом защиты прав обманутых дольщиков от лица, привлекавшего денежные средства граждан, истцу Цицкиевой А.Ю. не требуется согласия от других дольщиков для признания права собственности на 193/12289 доли в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки № 1, находящейся в подвале многоквартирного жилого дома литер А, кадастровый номер №, расположенного по адресу: , ввод в эксплуатацию которого состоялся.
Сложившаяся схема привлечения денежных средств граждан на строительство спорного многоквартирного дома явилась следствием действий застройщика - ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова» и лица, действующего по договоренности с ним - ООО Строитель 1, которые затруднили применение ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для защиты прав дольщиков и сделали невозможной передачу дольщикам готовых объектов в многоквартирном доме в установленном порядке. Согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» денежные средства граждан на строительство многоквартирного дома вправе привлекать лицо, имеющее в собственности или в пользовании земельный участок и получившее разрешение на строительство многоквартирного дома. Таким лицом Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09 было установлено ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова». В то время как право на привлечение денежных средств граждан ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова» передало ООО «Строитель 1», оказавшегося банкротом, и в настоящий момент ликвидированного определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2013 года о завершении конкурсного производства в отношении должника ООО «Строитель-1» (Л.д. 10), о чём в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о ликвидации (Л.д. 93.
Договоры, заключенные в нарушение требований ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в силу п. 2.1. ст. 1 названного закона могут быть признаны недействительными только по иску участников долевого строительства. Договоры, заключенные истцом с ООО «Строитель 1» не были признаны таковыми, и на их основании за правопредшественником истца Кортоевой Х.А. Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09 было признано право собственности на доли в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки.
Поскольку застройщиком многоквартирного дома, действовавшим совместно с лицом, фактически привлекавшим денежные средства граждан, выступает ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова», ему и было выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, именно ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова», как надлежащий ответчик обязано обеспечить оформление готовых объектов в собственность граждан-дольщиков. В то же время в силу нарушения застройщиком, действовавшим совместно с ООО «Строитель - 1» порядка привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома, возникла неопределенность в процедуре передачи готовых объектов и регистрации права собственности на них.
Так, если бы договоры участия в долевом строительстве с истцом заключал сам застройщик - ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова», а не ООО «Строитель - 1», то после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию основанием для регистрации прав собственности истца являлись разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акты приема-передачи объектов долевого строительства (п. 2 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
После признания за предшественником истца Кортоевой Х.А. решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.11.2009 года по делу № 2-2195/09 права собственности на доли в незавершенном строительством многоквартирном доме, которые соответствуют квартире, он приобрел правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ), в связи с этим, вопрос о передаче истцу готовых объектов по договорам долевого строительства от застройщика, который юридически данные договоры не заключал, утратил правовое значение.
Указанным решением суда установлено, что правопредшественник истца Кортоева Х.А. профинансировала долевое строительство в размере 100% участия, что было известно и лицу, привлекавшему денежные средства – ООО «Строитель 1», и застройщику - ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова».
В соответствии с требованием п.1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно п. 5 и п. 7 Приказа Росрегистрации от 08.06.2007 N 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (пункт 1 статьи 25 Закона). Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).
Разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № № на ввод многоквартирного дома по выдано Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону на имя застройщика ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова».
Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Ответчик ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова», являющийся застройщиком многоквартирного дома по , не представил доказательств наличия материально-правовых притязаний на объекты долевого строительства, права на которые просит признать истец. Ответчик участвовал при рассмотрении дела № 2-2195/09 Кировским районным судом г. Ростова-на-Дону и установленные в решении суда по данному делу факты и обстоятельства в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ имеют обязательное значение для настоящего дела.
Учитывая положения приведенной выше нормы ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-2195/09, а также то, что именно Консерватории было выдано разрешение на ввод дома по в эксплуатацию, суд признает правильным избранный истцом способ защиты, а ответчика по иску ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) им. С. В. Рахманинова» считает надлежащим.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение и переход вещных прав на объект, относящийся к недвижимым.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Требования истца подлежат удовлетворению и в силу ст.218 ГК РФ, т.к. спорный объект построен ответчиком на земельном участке, отведенном именно для этой цели, в соответствии с требованиями действующего гражданского, градостроительного законодательства, что подтверждено предоставленными суду ответчиком документами.
Удовлетворение требований истца не противоречит ч.2 ст.218 ГК РФ, т.к. право собственности истца возникло в силу договоров.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца доказаны, обоснованы, подтверждены материалами дела, не опровергнуты ответчиком, поэтому суд считает необходимым требования истца удовлетворить.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
Иск ФИО4 к ФГОУ ВПО «Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Строитель-1» в лице конкурсного управляющего Ковалевой Марины Викторовны, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению имуществом по Ростовской области, Министерство культуры РФ, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки, - удовлетворить.
Признать за ФИО4 право собственности на 193/12289 доли в праве общей долевой собственности в помещении подземной автостоянки № 1, находящейся в подвале многоквартирного жилого дома литер А, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Россия, , прекратив право собственности ФИО4 на 611/380000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, со степенью готовности - 83%, инвентарный номер: 12230, Литер А по адресу: Россия, (запись о регистрации права № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ года).
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону со дня изготовления решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 26.08.2013 года.
Судья : Дзюба В.Г.