Решение № 2-5336/2016 2-5336/2016~М-5638/2016 М-5638/2016 от 22 декабря 2016 г. по делу № 2-5336/2016
дело № 2-5336/2016
Именем Российской Федерации
22 декабря 2016 г. г. Ростов-на-Дону
Пролетарский районный суд г. Ростова - на - Дону в составе
председательствующего судьи Кривенковой М.М.,
при секретаре Захарцевой Д.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску НА к ООО «СтройИнвестЮг» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве жилого дома, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
НА обратилась в суд с иском к ООО «БазисИнвестСтрой» о взыскании неустойки за задержку сдачи объекта, компенсации морального вреда, убытков понесенных в связи с наймом жилого помещения, денежных средств за излишне оплаченную площадь квартиры, штрафа.
В обоснование своих требований истец указала, что 24 ноября 2015 г. заключила с ООО «БазисИнвестСтрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик взял на себя обязательство осуществить строительство дома в . Объектом договора является квартира №, общей площадью 46,76 кв.м, расположенная на 6-м этаже в многоэтажном жилом доме. Стоимость объекта по договору составила 2090000 руб., оплачена в полном объеме. Договором предусмотрено, что срок передачи объекта участнику долевого строительства не позднее 30 апреля 2016г.
Фактически объект долевого строительства передан истцу по акт приема-передачи 05 октября 2016г., то есть, с нарушением срока, установленного договором участия в долевом строительстве на 159 дней, в связи с чем, истец рассчитала размер причитающейся ей неустойки: 199 386,00руб. (2090 000,00 руб. *0,03% * 159 дней*2).
Кроме того, в договоре застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру общей площадью 46,76 кв.м (45,13 кв.м, а также балкон площадью 1,63 кв.м. (4,88 кв.м. с применением К=0,3). Фактически по акту передана квартира, общей площадью 41,80 кв.М., с учетом холодных помещений (балкона) 43,3 кв.м., что на 3,46 кв.м. меньше, чем предусмотрено договором.
Цена квадратного метра, согласно договору участия в долевом строительстве № от 24.11.20 15г., составляет 44 696,32 руб. (2 090 000,00руб./46,76 кв.м.).
Таким образом, в связи с несовпадением проектной и действительной величин площади квартиры сумма за излишне оплаченные квадратные метры составляет 154649,27 руб. (3,46 кв.м х 44696,32 руб.)
Истцом 07.10.20 16г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием: о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) в размере 199386,00 руб. и возврате денежных средств в размере 154649,27 руб., за излишне оплаченные квадратные метры в связи с уменьшением фактической площади квартиры
Ответом на претензию от 07.10.20 16г. ответчик сообщил о готовности произвести возврат части цены в размере 50 059,87 руб. в течение двух месяцев, отказавшись от остальной части моих требований.
Полагая отказ застройщика от добровольного удовлетворения ее требований незаконным, истица заявила требование о взыскании неустойки за период с 01.05.2016г, то есть со дня, следующего за днем истечения срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) по договору по 04.10.20 16г, дату фактической передачи квартиры; денежных средств переплаченных ею за квадратные метры квартиры, которые фактически не получила.
Кроме того, истица указывает, что в связи с несвоевременной передачей ей объекта долевого строительства, она понесла дополнительные расходы по аренде жилого помещения для проживания, т.к. не имеет жилья в собственности. По договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. с ПО «» (собственник жилого дома по адресу: , срок найма жилого помещения по которому - до 30.04.2016г. (срок передачи объекта долевого строительства), плата за найм составляет 15000,00 руб. в месяц. Однако в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства, было заключено дополнительное соглашение о продлении срока найма жилого помещения с 01.05.2016г. по 30.09.2016г.
По расчету истца размер убытков составляет 75000 руб. (15000 руб. х 5мес).
Истица, ссылаясь на то, что очевидно незаконные действия ответчика, связанные с необоснованным отказом от выполнения требований, истица стали причиной того, что она в течение длительного времени испытывала сильные негативные эмоции и переживания, что выражалось в преобладании плохого настроения, упадке сил, снижении работоспособности, нарушении сна, повышенной раздражительности, из-за чего был существенно утрачен положительный эмоциональный фон при общении с семьёй, друзьями и коллегами по работе, т.е. ей был причинен моральный вред, который она оценивает в 50 000,00рублей.
В судебном заседании НА иск поддержала, ссылаясь на основания в нем изложенные, просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности ОВ иск не признала, ссылаясь на основания, изложенные в отзыве (л.д.72-75), представила документы свидетельствующие о смене наименования ООО «БазисИнвестСтрой» на ООО «СтройИнвестЮг» (л.д.66-71).
Протокольным определением, суд определили считать надлежащим ответчиком по делу ООО «СтройИнвестЮг».
Выслушав присутствующих, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований исходя из следующего.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ч.1 ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный законом срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Согласно ч.1 ст. 753 ГК РФ, заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.
На отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Судом установлено, что 24 ноября 2015г. истец заключил с ООО «БазисИнвестСтрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого, ответчик взял на себя обязательство осуществить строительство дома в . Объектом договора является квартира № общей площадью 45.13 кв.м, а также балкон площадью 1.63 кв.м (4.88 кв.м с применением К=0.3) на шестом этаже согласно проектно-сметной документации и общее имущество в многоквартирном доме (п.4.1).
В пункте 3.2 договора стороны согласовали цену договора в сумме 2 090 000 руб. и оговорили, что цена договора включает стоимость балкона, рассчитанную исходя из стоимости 1 кв.м объекта долевого строительства с применением К=03.
Согласно п. 4.2. договора долевого участия в строительстве жилого дома ответчик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи в срок до 30 апреля 2016г. Начало передачи объекта долевого строительства исчисляется за 14 дней до установленного срока передачи. Застройщик обязуется не менее, чем за 14 дней до наступления срока начала передачи и принятия направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействии участника долевого строительства.
Однако, в установленные в договоре сроки квартира истцу ответчиком не была передана.
Ответчик известил истца о готовности в течение сентября 2016г. заключения акта приема-передачи объекта долевого строительства в собственность истцу, письмом № от 04.08.2016г (л.д.21,22).
Вместе с тем, акт приема-передачи объекта долевого строительства подписан сторонами только 05 октября 2016г. (л.д. 18).
Из пояснений истца, которые согласуются с материалами дела, следует, что она имела реальную возможность подписать акт в тот день, когда он ей был представлен. Так, со слов истицы после получения письма-уведомления она пришла в офис для подписания акта, однако ей пояснили, что акты будут подписывать после 10.09.2016г., о конкретной дате ей обещали сообщить по телефон, как следует из материалов дела кадастровый паспорт на квартиру был изготовлен 09.09.2016г. (л.д.19), т.е действительно только после этой даты возможно было подписание акта, т.к. без кадастрового паспорта площадь передаваемого объекта не была зафиксирована.
Истица, не дождавшись уведомления по телефону, пришла в офис 23.09.2016г. и в этот же дань ей был выдан акт, который она не подписала, в связи с тем, что посчитала необходимым предоставить ответчику 10 дней, предусмотренных договором (п.3.4) для добровольной выплаты денежных средств за несоответствие проектной площади.
Фактически акт был подписан 05.10.2016г. и этот период истец включает в расчет неустойки.
Вместе с тем, в судебном заседании достоверно установлено, что ответчик был полностью готов передать объект и подписать акт передачи 23.09.2016г. и расчет следует производить за период с 01.05.2016г. по 23.09.2016г. за 144 дня.
С учетом требований ст. 314 ГК РФ, статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", размера ставки рефинансирования в 10%, утвержденной ЦБ РФ, и действующей на день исполнения обязательств ответчиком, т.е. на 30.04.2016 года, по расчету суда, неустойка, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составляет 180576 руб. = 2 090000* 144*2* 0.03%.
В связи с изложенным, суд находит требования истца о взыскании неустойки подлежащими удовлетворению частично.
Заявление представителя ответчика о снижения размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ, в связи с несоразмерностью неустойки последствиям нарушенного обязательства, подлежит отклонению, исходя из следующего.
Согласно пункту статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Исходя из положений приведенного закона в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить статью 333 Гражданского кодекса РФ и снизить ее размер только по заявлению ответчика в исключительных случаях установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.
При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Ответчик в нарушение положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представил доказательств явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства.
Обстоятельства, на которые ответчик ссылается в качестве основания для снижения неустойки, не могут быть приняты в качестве основания для снижения размера неустойки, поскольку исключительными не являются, в связи с чем основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ в данном случае отсутствуют. Суд учитывает, что размер объема долевого участия истца составляет 2 090000 рублей, при таком положение, размер неустойки в сумме 180576 руб., является соразмерным последствиям нарушенного обязательства.
Рассматривая требование иска о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 154649,27 руб., за излишне оплаченные квадратные метры в связи с уменьшением фактической площади квартиры, суд исходит из следующего.
Исходя из условий договора, согласно проектно-сметной документации ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 45,13 кв.м, а также балкон площадью 1.63 кв.м (л.д.10).
Согласно акту приема-передачи объекта, истица приняла объект долевого строительства: квартиру общей площадью 41,80 кв.м, с учетом холодных помещений (балкона) - 43.30 кв.м (л.д.18)
По расчету истца, ответчик передал квартиру площадью, меньше чем предусмотрено договором на (45.13+1.63) - 43.30= 3.46 кв.м. Цена квадратного метра по ее подсчетам составляет 44696, 32 (2090000/46.76), таким образом сумма переплаты равна 154649, 27г.
Вместе с тем, истец не учла, что в силу, заключенного с ответчиком договора предусмотрена допустимая 5% погрешность, которая не подлежит возврату.
Так в пункте 3.4 договора указано, что проектная величина общей площади объекта долевого строительства (как в целом, так и в ее составных частях) из-за технологических особенностей процесса строительства может отличаться от фактической величины по данным обмера организации, уполномоченной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, что и произошло в нашем случае. Долее стороны согласовали, что « в случае несовпадения проектной (п.4.1 настоящего Договора) и действительной по данным органа, осуществляющую техническую инвентаризацию Объекта, величин общей площади Объекта долевого строительства ( за исключением площадей балконов(лоджий)), более чем на 5%, стороны обязуются произвести перерасчет за излишне оплаченные или неоплаченные квадратные метры, в размере превышающем 5%, в течении 10 календарных дней со дня получения заявления заинтересованного лица» (л.д.10).
Согласно п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.
Условия п. 3.4 договора сторонами не обжаловано.
Кроме того, суд исходит из того, что предусмотренное сторонами отсутствие обязанностей по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от проектной площади менее чем на 5%, положениям гражданского законодательства не противоречит. Не противоречит оно и положениям ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, так как в случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной не более чем на 5%, дольщик также не обязан возмещать застройщику возникшую разницу. Следовательно, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.
В Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на нормах которого основаны заявленные в настоящем деле требования, положений, препятствующих изменению цены договора долевого участия, не содержится, напротив, в п. п. 1, 2 ст. 5 данного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, суд полагает возможным взыскать с ответчика 50059, 87 руб. в счет возмещение расхождений в площадях, с учетом предусмотренной договором допустимой погрешности в размере 5%.
Что касается требований истца о взыскании убытков, понесенных в связи с оплатой съемной квартиры, то суд не находит оснований для их удовлетворения, ввиду следующего.
Согласно статье 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ответственность за нарушение обязательства по договору - В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Из материалов дела усматривается, что истица, не имя в собственности жилья, заключила договор найма жилого помещения от 26.12.2015г. с ПО «Контраст», сроком до 30.04.2016г., плата за найм составляет 15000 руб. ежемесячно.
29.04.2016г. стороны заключили дополнительное соглашение, в котором продлили срок действия договора найма по 30.09.2016г. (л.д.48). Обращает на себя внимание то, что в апреле истица не была уведомлена ответчиком о передаче объекта строительства в сентябре 2016г. (хотя фактически именно в это время объект был готов к сдаче), однако истица уже тогда заключила договор на срок фактической передачи построенной квартиры.
Истица, поясняет, что срок договора был продлен в связи с нарушением ответчиком срока сдачи объекта долевого участия, и полагает, что за этот период убытки, в виде оплаты договора найма квартиры, подлежат отнесению на ответчика.
Вместе с тем, суд с позицией истца согласиться не может, т.к. по условиям договора участия в долевом строительстве № застройщик обязался выполнить действия необходимые для строительства объекта, включая предоставление проектной документации, материалов и оборудования, выполнения строительно-монтажных и иных работ, а также совершения действий по получению разрешения на ввод объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию (п.2.1).
Т.е. истец в соответствии с договором имел возможность получить объект в состоянии строительной готовности, а именно без межкомнатных перегородок и дверей, без штукатурки санузлов и ванн, без оборудования санузлов и ванн, без установки водомеров на холодное и горячее водоснабжение, без остекления балконов и лоджий, полы-без стяжки, вода - разводка до запорной арматуры, канализация - стояки трубы ПВХ, электроснабжение - ввод кабеля в квартиру до коробки (п.2.2).
Таким образом, после подписания акта приема-передачи квартиры истец своими силами должен был произвести работы по внутренней отделке, штукатурке, установке внутриквартирной разводки воды, электроснабжения, разводку слаботочных сетей, установку сантехнического оборудования и иные работы.
При таких обстоятельствах, эксплуатация жилого помещения без выполнения вышеназванных работ не представлялась возможной.
Истец указывает, что по вине ответчика несла убытки по найму помещения для проживания с 01 мая 2016г. по 30 сентября 2016г., однако доказательств тому, что вселиться в квартиру без воды, канализации, света, отделочных работ, на следующий день после срока ее передачи ответчиком, либо что ремонтные работы могли быть произведены в кратчайшие сроки и истец с 01 мая 2015г. мог приступить к ее эксплуатации, и единственным препятствием к этому являлась несвоевременная передача квартиры ответчиком, суду не представлено.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом не доказано, что весь указанный ею период времени найма жилого помещения был связан непосредственно с фактом задержки передачи квартиры ответчиком, а указанная сумма оплаты за проживание является непосредственными убытками, которые истец понесла в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по Договору участия в долевом строительстве, соответственно не находит оснований для удовлетворения требований иска в этой части.
Согласно ст. 15 Закона РФ № «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Рассматривая требование о взыскании морального вреда, суд считает, что поскольку факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств судом установлен, действиями ответчика по нарушению сроков передачи квартиры истцу причинен моральный вред, компенсацию, за который суд, с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий, исходя из принципа разумности и справедливости, степени вины ответчика, считает необходимым определить в размере 2000 рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
07.10.2016г. ответчик получил претензию истца с требованиями выплаты неустойки, суммы переплаты за площадь квартиры, которая добровольно ответчиком не была исполнена (л.д.23-24)
Исходя из суммы, присужденной судом в пользу потребителя, размер штрафа, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, составит 180576+50059,87+2000/50%=116317,93 руб.(неустойка + переплата за площадь + компенсация морального вреда / 2).
В соответствии со ст. 203 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина, определенная судом исходя из объема удовлетворенных судом требований имущественного характера, и компенсации морального вреда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
Исковые требования НА - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СтройИнвестЮг» в пользу НА неустойку размере 180576 руб., денежные средства за излишне оплаченную площадь квартиры в размере 50059,87 руб., компенсацию морального вреда в размере 2000 руб., штраф в размере 116317,93 руб., а всего взыскать 348953, 80 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с ООО «СтройИнвестЮг» в доход местного бюджета госпошлину в размере 5806 руб. 36 коп.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 27 декабря 2016 года.
Судья: