Решение № 2-1408/2011 2-1408/2011~М-789/2011 М-789/2011 от 14 ноября 2011 г. по делу № 2-1408/2011
Именем Российской Федерации
14 ноября 2011 года. г Батайск
Батайский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Вишняковой ЛВ
При секретаре Ефимовой ОО.,
рассмотрев в отрытом судебном гражданское дело № 2-1408\11 по иску Гуринович к ООО «Универсал-2» г 3-м лицам Администрации , Управление Росреестра по Ростовской области о признании права собственности на 7200\794580 долей в незавершенном строительстве объекте по встречному иску ООО «Универсал-2» г к Гуринович , 3-му лицу Управлению Росреестра по Ростовской области о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым, о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гуринович СМ и ООО «Универсал-2»,
Истцы Коваленко Т.А., Шинкаренко Н.В., Заголовец Л.В., Гуринович С.М. обратились в суд с иском к ООО «Универсал-2» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, ( л.д. 5-9,40). ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Гуринович С.М. были выделены в отдельное производство. В свою очередь, ООО «Универсал-2» обратился в суд со встречным иском к Гуринович , 3-му лицу Управлению Росреестра по о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым, о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гуринович СМ и ООО «Унитверсал-2»,( л.д.124-125)
Решением Батайского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Коваленко Т.А., Шинкаренко Н.В., Заголовец Л.В., были удовлетворены, решение суда вступило в законную силу.
В судебное заседание Гуринович СМ не явился, дело просил рассматривать в его отсутствие Суд считает возможным дело рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя по доверенности Абрикосова ОЮ..
В обоснование иска Абрикосов ОЮ пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между Гуринович СМ. и ООО «Универсал-2» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект - многоквартирный семнадцатиэтажный 108-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: . на земельном участке площадью 0,4914 га. Земельный участок был предоставлен ответчику по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома ответчик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру № общей площадью 72 кв м, расположенную в вышеуказанном доме подъезд № 1 этаж №. В соответствии с п 5.1 договора цена заключенного договора определялась как произведение общей площади квартиры на стоимость одного квадратного метра, стоимость 1 кв м составляла 16.800 руб, следовательно, полная стоимость квартиры составляла 1.209.600 руб Долевое участие истца в строительстве квартиры в указанном жилом доме определялось в соответствии с условиями заключенного ранее договора от ДД.ММ.ГГГГ на участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома. Исполнение условий договора являлось основанием приобретения истцом прав на вышеуказанную квартиру. В соответствии с п.6.1 договора на участие в инвестировании строительства истцов в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в счет предварительной оплаты части стоимости вышеуказанной квартиры на сумму в размере 241.920 руб была произведена поставка арматуры по сортименту. ( л.д.134-135) Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 967.680 руб в соответствии с условиями договора подлежала погашению по окончании строительства. Однако по накладным от ДД.ММ.ГГГГ Гуринович СМ поставил ООО «Универсал-2» арматуру на сумму 458.243,80 руб ( л.д. 127) и от ДД.ММ.ГГГГ - арматуру на сумму 509.442,96 руб ( л.д.128), таким образом условия по договору со своей стороны он выполнил полностью Просит признать за истцом право собственности на7200/794580 долю в праве собственности на объект незавершенный строительством со степенью готовности 65%- многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м., находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: . Встречный иск не признал, полагает, что никаких правовых оснований для его удовлетворения нет, к тому же порядок, предусмотренный ст 452 ГК РФ для расторжения договора ответчиком не был соблюден..
Представитель ООО «Универсал-2» конкурсный управляющий Кононов СВ. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был надлежащим образом извещен. В своем встречном исковом заявлении ООО «Универсал-2» указал, что решением Батайского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ за другими физическими лицами были признаны доли в объекте незавершенного строительством дома . При этом, в остальной части иска, а именно об обязании ООО «Универсал-2» исполнить обязательства по договорам долевого участия в строительстве, передать в собственность истцам квартиры после ввода дома в эксплуатацию, а в случае невозможности исполнить взятые на себя обязательства, передать объект для строительства третьим лицам без ущемления прав дольщиков, судом было отказано Данным решением суд фактически признал за ООО «Универса-2» право на долю в спорном объекте, хотя размер этой доли и не был определен. В настоящее время с точки зрения законодательства о банкротстве указанная доля представляет собой имущество, которое является составной частью конкурсной массы и право на которое должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. В условиях вступившего в законную силу вышеуказанного решения, ООО «Универсал-2» по отношению к лицам, приобретшим право собственности, является уже не застройщиком, а сособственником и также, как и бывшие дольщики, имеет долю в объекте незавершенного строительства. Принимая во внимание, что истцом выбран вещно-правовой способ защиты права взамен способа защиты права, основанного на обязательстве застройщика из договора, судом уже вынесено решение об отказе в части обязания ООО «Универсал-2» продолжать строительство дома, дольщик и застройщик стали долевыми сособственниками единого объекта, полагает, что договор долевого участия, заключенный с Гуринович СМ следует считать расторгнутым и признать запись о государственной регистрации этого договора подлежащей погашению.
Третьи лица в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, обозрев материалы дела, суд находит иск Гуринович СМ обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно ст. 11 ГК РФ Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).
Согласно ст. 12 ГК РФ Защита гражданских прав осуществляется путем:
признания права;
Согласно ст. 128 ГК РФ К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно ст. 130 ГК РФ 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Согласно ст.702 ГК РФ 1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно ст. 730 ГК РФ 1. По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.
Согласно ст. 740 ГК РФ 1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Согласно ст. 25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Согласно ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что между Гуринович СМ. и ООО «Универсал-2» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве № в соответствии с которым ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект - многоквартирный семнадцатиэтажный 108-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: на земельном участке площадью 0,4914 га. Земельный участок был предоставлен ответчику по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома ответчик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру № 8 общей площадью 72 кв м, расположенную в вышеуказанном доме подъез этаж №. В соответствии с п 5.1 договора цена заключенного договора определялась как произведение общей площади квартиры на стоимость одного квадратного метра, стоимость 1 кв м составляла 16.800 руб, следовательно, полная стоимость квартиры составляла 1.209.600 руб Долевое участие истца в строительстве квартиры в указанном жилом доме определялось в соответствии с условиями заключенного ранее договора от ДД.ММ.ГГГГ на участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома. Исполнение условий договора являлось основанием приобретения истцом прав на вышеуказанную квартиру. В соответствии с п.6.1 договора на участие в инвестировании строительства истцов в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в счет предварительной оплаты части стоимости вышеуказанной квартиры на сумму в размере 241.920 руб была произведена поставка арматуры по сортименту. ( л.д.134-135) Оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 967.680 руб в соответствии с условиями договора подлежала погашению по окончании строительства. Однако по накладным от ДД.ММ.ГГГГ Гуринович СМ поставил ООО «Универсал-2» арматуру на сумму 458.243,80 руб ( л.д. 127) и от ДД.ММ.ГГГГ - арматуру на сумму 509.442,96 руб ( л.д.128), таким образом условия по договору со своей стороны он выполнил полностью
Ответчик на момент заключения договора располагал всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами для законного осуществления строительства жилого дома и заключения и исполнения договоров на участие в строительстве многоквартирного дома, а именно: земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома на основании постановления мэра № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления № от ДД.ММ.ГГГГ; получено разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение строительно-монтажных работ по строительству (реконструкции) 17- этажного жилого дома в , на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору срок окончания строительства установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако с октября 2008 года строительство дома приостановлено. Договор прошел государственную регистрацию с регистрацией ипотеки на земельный участок в силу закона, согласно данным МП БТИ спорный объект является объектом незавершенного строительства. Истец выполнил взятые на себя обязательства по договору в полном объеме, поставив ООО «Универсал-2» строительные материалы на сумму, определенную в договоре участия в долевом строительстве, что подтверждается предоставленными истцом подлинными документами. Однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры истцу в собственность в оговоренный срок не исполнил.
На основании определения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по результатам наблюдения в отношении ООО «Универсал-2» введена процедура внешнего управления на 12 месяцев, внешним управляющим назначен Кононов С.В. В настоящее время ООО «Универса-2» признан банкротом, открыто конкурсное производство и конкурсным управляющим является Кононов СВ.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права. ГК РФ к объектам гражданских отношений относит, в том числе и объекты незавершенного строительств, рассматривая их как недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ). Согласно ст.25 ФЗ РФ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье. Таким образом, законодатель не исключает возникновение права собственности на объекты незавершенного строительства, в том числе и на недостроенные жилые многоквартирные дома, его государственную регистрацию и, как следствие, признание в судебном порядке как защиту нарушенного права. В данном случае истец претендует на объект незавершенного строительства, построенный на земельном участке, отведенном для строительства жилого многоквартирного дома, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (имеется разрешение на строительство, проектно-сметная документация), им внесены денежные средства в строительство спорного объекта, также представлены суду данные МП БТИ с его описанием, что позволяет его индивидуализировать (объект имеет индивидуально- определенные признаки и может выступать объектом гражданско-правовых отношений). При таких обстоятельствах, суд, учитывая положения п.9 ст.4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.. .», на основании общих норм закона РФ «О защите прав потребителей» с учетом разъяснений их применений, данных в Постановлении Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», приходит к выводу, что заключенные договоры истцов с ООО «Универсал-2» носят не только обязательственный характер, но и имеют вещно-правовой состав и считает возможным признать за ним право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 65%. При этом, суд учел, что в условиях банкротства застройщика, не приступившего к возобновлению строительства по истечению двух лет, такой способ защиты прав участников долевого строительства, граждан, добросовестно исполнивших свои обязательства и наименее защищенных как с правовой, так и с социально-экономической точки зрения, является наиболее эффективным, законодатель не ввел прямого запрета на его использование, в том числе в ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».
При определении размера доли истца в праве собственности на объект незавершенного строительства суд учитывает его позицию, а также решение Батайского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Башкатовой и др. к ООО «Универсал-2» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, обязании исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве, вступившее в законную силу, и приходит к выводу, что при определении долей в праве собственности на общее имущество необходимо исходить из размеров долей участия дольщиков в строительстве многоквартирного жилого дома, отраженных в их договорах и прямо указывающих на степень участия каждого истца в долевом строительстве многоквартирного дома как соотношение площади его квартиры к общей площади помещений в возводимом объекте.
Таким образом, суд признает за истцом право собственности на 7200\794580 долю в незавершенном строительством объекте, расположенном в
В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Суд, учитывая финансовое положение ответчика ( банкрот), полагает возможным снизить размер госпошлины до 1000 руб.
Что касается встречного искового заявления, то суд полагает, что его следует оставить без рассмотрения по следующим основаниям.
В соответствии со ст 196 ч 3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным исковым требованиям.
Истцом заявлены требования о признании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым и о признании недействительной записи о регистрации договора участия в долевом строительстве, запись подлежит погашению.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены основания изменения или расторжения договора.
В соответствии со ст 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30-ти дневный срок.
В данном случае досудебный порядок, который по закону является обязательным для сторон, истцом по встречному иску соблюден не был. ООО «Универсал-2» не было представлено суду доказательств, что предложение о расторжении договора истцу направлялось, что давался какой-либо срок на ответ.
В соответствии со ст 222 абзац 2 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
Признать за Гуринович право собственности на 7200/794580 долю в праве собственности на объект незавершенный строительством со степенью готовности 65%- многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м., находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м. с кадастровым номером 61:46:010901:0037, расположенный по адресу: .
Взыскать с ООО «Универсал-2» в доход государства госпошлину в размере 1000 руб.
Встречное исковое заявление ООО «Универса-2» Гуринович , 3-му лицу Управлению Росреестра по о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым, о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гуринович СМ и ООО «Универсал-2», оставить без рассмотрения.
Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Батайский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме, то есть с 18 ноября 2011 года.
Решение изготовлено 18 ноября 2011 года.
Судья Вишнякова ЛВ