Решение № 2-453/2017 2-453/2017~М-390/2017 М-390/2017 от 14 июля 2017 г. по делу № 2-453/2017
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
14 июля 2017г. п. Весёлый
Багаевский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи: Васильева А.А.
с участием адвоката Аветова Г.Н.
при секретаре: Дю Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП Главы КФХ Павленко С.А. к Поляковой М.К., 3 лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Кущев С.В. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, признании права собственности, прекращении права собственности, взыскании покупной цены, суд
Павленко С.А. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к Поляковой М.К., ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП главой КФХ Павленко С.А. и Полякова М.К. был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В силу пункта 1 договора ответчица Полякова М.К. сдала, а ИП главой КФХ Павленко С.А. принял в аренду земельный участок площадью 78350 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: поселение (земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства).
Пунктом 3 договора предусмотрена ежегодная арендная плата в виде трех тонн фуражного зерна в год. Договор заключен сроком на 5 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Подпунктом «в» пункта 7 договора ответчица взяла на себя обязательство обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
Свои обязательства по договору ИП глава КФХ Павленко С.А. выполнял в полном объеме и рассчитывал либо на продление договора аренды, либо на покупку данного земельного участка. Каких-либо претензий со стороны ответчицы по поводу ненадлежащего исполнения им договорных обязанностей поступало, арендная плата вносилась своевременно и в полном объеме, земельный участок использовался по назначению.
В апреле 2017 года ИП главой КФХ Павленко С.А. стало известно, что ответчица Полякова М.К. продала земельный участок иному лицу еще в сентябре 2016 года.
ДД.ММ.ГГГГ истец получил выписку из ЕГРН, из которой следовало, что новым собственником спорного земельного участка является Кущев С.В.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в органы Росреестра с заявлением о предоставлении ему копии договора, по которому произошел переход права собственности от ответчицы Поляковой М.К. к третьему лицу Кущеву СВ.
Из полученного договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ истец узнал, что он заключен между ответчицей Полякова М.К., в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности, удостоверенной (как указано в договоре) «Снеговской А.В.40143572» без указания статуса данного лица, и покупателя Кущев С.В..
Согласно положениям указанного договора, ответчица продала третьему лица земельный участок за 600.000 рублей. Спорный договор купли-продажи содержит не соответствующие действительности сведения, в частности пункт 7 о якобы фактической передаче земельного участка от продавца покупателю, в то время, как данный земельный участок находится у ИП главы КФХ Павленко С.А. в аренде, и он пользуется им до настоящего времени.
Полагает, что, заключая сделку купли-продажи с Кущевым С.В., ответчица Полякова М.К. нарушила взятые на себя обязательства по договору аренды с ним от ДД.ММ.ГГГГ, в части обеспечения возможность реализации ИП главой КФХ Павленко С.А. преимущественного права на выкуп земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
Ответчица Полякова М.К., подписывая договор аренды с ИП главой КФХ Павленко С.А. осознавала, что, в случае её намерения продать спорный земельный участок, она обязуется обратиться в первую очередь к нему с предложением о продаже. И только, если бы он отказался от покупки, то ответчица была бы освобождена от обязательств, взятых на себя в пункте 7 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчица к ИП главе КФХ Павленко С.А. с предложением о преимущественном праве выкупа не обращалась ни устно, ни письменно.
В этой связи, полагает, что права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ должны перейти от третьего лица - Кущев С.В. к ИП главе КФХ Павленко С.А. В свою очередь, ИП глава КФХ Павленко С.А. должен возместить покупную цену в сумме 600.000 рублей Кущеву СВ.
В качестве правового обоснования настоящего иска указывает следующее.
Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Статья 9 ГК РФ определяет право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им права.
Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В силу п. 2 ст. 10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Статьей 11 ГК РФ предусмотрена защита нарушенных гражданских прав.
Защита гражданских прав, согласно ст. 12 ГК РФ осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения.
Как следует из п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с п.1 ст. 64 ЗК РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Как указано в ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно п.1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Из п.1 ст. 160 ГК РФ следует, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Указанное положение раскрывается через принцип гражданского законодательства, в соответствии с которым граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст.1 ГК РФ).
Согласно п.1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
В силу п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В п. 1 ст. 624 ГК РФ указано, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, устанавливающую во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Учитывая характер сложившихся отношений между ИП главой КФХ Павленко С.А. и ответчицей, учитывая дословное значение содержащихся в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ слов и выражений, а именно: пункта 7, где указано, что «АРЕНДОДАТЕЛЬ обязан:... в) обеспечить возможность реализации АРЕНДАТОРОМ преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами» можно прийти к однозначному выводу о том, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает преимущественное право ИП главы КФХ Павленко С.А. покупки спорного земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
Как следует из п.2 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Таким образом, заключая договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, стороны аренды - истец и ответчица, при его заключении свободно и по собственной воле распорядились своими правами, сформулировали по обоюдному согласию условия договора и достигли соглашения о том, что индивидуальному предпринимателю - главе крестьянско-фермерского хозяйства Павленко С.А., как арендатору земельного участка, предоставлено преимущественное право на выкуп земельных долей в случае их продажи на прочих равных условиях перед другими лицами.
В связи с этим у ответчицы Поляковой М.К., арендодателя по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, по собственной воле возникла обязанность обеспечить возможность реализации «Арендатором», то есть ИП главой КФХ Павленко С.А. преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами, неисполнение которой влечет за собой для арендодателя -ответчицы Поляковой М.К., правовые последствия.
Следует также исходить из того, что основополагающим признаком сделки является правомерность, под которой понимается соответствие условий, на которых совершается сделка требованиям закона и иных нормативных актов. Истцовая сторона считает, что достигнутая договоренность между сторонами договора аренды, в соответствии с которой у индивидуального предпринимателя - главы крестьянско-фермерского хозяйства Павленко С.А. возникло право преимущественной покупки спорного земельного участка, не нарушает закон или нормы иных правовых актов, а договор аренды в этой части выражает согласованную волю сторон, направленную на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы, друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Просит суд перевести на индивидуального предпринимателя главу Крестьянско-фермерского хозяйства Павленко С.А. (ИНН № ОГРНИП №) права и обязанности покупателя по заключенному между Полякова М.К. и Кущев С.В. ДД.ММ.ГГГГ договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, по которому Полякова М.К. продала, а Кущев С.В. купил земельный участок, площадью 78350 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с целевым назначением: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, находящемся по адресу: .
Признать за индивидуальным предпринимателем - главой Крестьянско-фермерского хозяйства Павленко С.А. (ИНН № ОГРНИП №) право собственности на земельный участок, площадью 78350 (семьдесят восемь тысяч триста пятьдесят) кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с целевым назначением: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: , на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Прекратить право собственности Кущева С.В. на земельный участок, площадью 78350 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с целевым назначением: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: , по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенному между Полякова М.К. и Кущёвым Кущев С.В., погасив регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с индивидуального предпринимателя - главы Крестьянско-фермерского хозяйства Павленко С.А. (ИНН № ОГРНИП №) покупную цену за земельный участок, площадью 78350 (семьдесят восемь тысяч триста пятьдесят) кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с целевым назначением для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: , по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения в сумме 600.000 рублей.
В судебном заседании истец и его представитель истца (по доверенности и по ордеру) адвокат Аветов Г.Н., каждый в отдельности, доводы иска поддержали в полном объёме, дополнив их тем, что основополагающими нормами данных правоотношений является аренда и обязательственное право, а не ст.624 ГК РФ, то есть аренда с последующим выкупом.
Представитель Управления Росреестра по РО в суд не явился, о дне и времени слушания дела судом уведомлялись, стороны не возражали слушать дело в отсутствие данного представителя, дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.
Полякова М.К. с доводами иска не согласилась, пояснив, что истец в конце августа 2016г. к ней приезжал и просил выкупить участок за 500.000 рублей, но она не согласилась, так как данной суммы ей не хватало на перекрытие крыши. После этого он к ней не обращался.
Кущев С.В. с иском не согласился, предоставив суду письменные возражения, в которых ссылается на то, что исковые требования являются незаконными и необоснованными ввиду следующего.
Индивидуальный предприниматель - глава крестьянско-фермерского хозяйства Павленко С.А. просит перевести на него права и обязанности покупателя по заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Полякова М.К. и им договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 78350 кв. м. категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, целевое назначение: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер №, находящийся по адресу: .
В качестве правового основания, помимо иных, истец указывает ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно ст.624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законодатель в данном случае предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа является не только предмет аренды (ст.607 ГК РФ), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного условия о размере выкупной цены договор в части выкупа считается незаключенным.
Считает, что данная норма права не может быть применима к рассматриваемым спорным правоотношениям, так как договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП главой КФХ Павленко С.А. и Поляковой М.К. не содержит условия о выкупной цене, а также условия о переходе права собственности арендатора как в течении договора аренды, так и после его истечения. Дополнительного соглашения к спорному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.2.ст.624 ГК РФ не заключалось.
Истец полагает, что имеет право на перевод прав покупателя к нему по договору купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ и обосновывает такую возможность п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10. Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В соответствии с п. 14 по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня. когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Буквальное толкование данных разъяснений подтверждает, что законодательство РФ определяет единственное преимущественное право при купле-продаже - покупка доли в праве общей собственности.
Павленко С.А. не являлся сособственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, который был отчужден в соответствии с договором купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ - соответственно требование о переводе к нему прав покупателя по указанному договору незаконно.
Предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является самостоятельный земельный участок, поставленный на кадастровый учет, долевая собственность отсутствует. Указанный договор содержит согласованные сторонами все существенные условия, сторонами не оспаривается. Кущев С.В. является добросовестным приобретателем и его право собственности не может быть прекращено путем перевода прав и обязанностей покупателя на другое лицо (истца). Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель Кущева С.В. (по доверенности) Шевелева О.П. с иском не согласилась, пояснив, что к своему письменному отзыву может добавить, что исковые требования направлены на лишение права собственности доверителя, однако ответчиком указана Полякова М.К., что процессуально неверно. Кроме того, к данным правоотношениям должны применяться нормы ст.ст.126,129 ГК РФ и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», применительно же к ст.250 ГК РФ установлены сокращенные сроки обращения в суд и в отношении общедолевой собственности.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В силуст. 11.1 ЗКРФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии сост. 250 ГКРФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Как указано в ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно п.1, п.4 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Между тем, судом достоверно установлено, что Кущев С.В. стал собственником целого земельного участка площадью 78350 кв. м. с кадастровым номером 61:06:0600012:644, расположенным по адресу: (земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства) на основании сделки купли - продажи от 8.09.2016г., состоявшейся между собственником Поляковой М.К. в лице его представителя Казимировой Л.А. (л.д.21-24).
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
В соответствии с п.1 ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки защищается судом только в том случае, когда заинтересованное лицо не только желало, но и имело реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другому лицу имело денежную сумму, указанную в договоре.
В договоре аренды от 1.08.2012г. выкупная цена не указана, как не указано и на то, что заключенный между ИП главой КФХ Павленко С.А. и Поляковой М.К. содержит условия о переходе права собственности арендатора как в течение договора аренды, так и после его истечения. Дополнительного соглашения к спорному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.2.ст.624 ГК РФ не заключалось.
Действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные ст. ст. 209, 260 ГК РФ.
Часть 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», гласит, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
(см. текст в предыдущей редакции)
Судом достоверно установлено, что Кущевым С.В. приобретен обособленный земельный участок, а не земельная доля, что подтверждается материалами гражданского дела.
Из выписки ЕГРН, предоставленной истцом, усматривается, что указанный земельный участок обременен договором аренды, о чем указано в пункте 8 договора купли-продажи.
Из регистрационного дела, истребованного судом, усматривается, что ответчик Полякова М.К. обращалась в Администрацию Весёловского (с) поселения, которая отказалась от покупки спорного земельного участка. В отказе указаны сведения о земельном участке и его цена (л.д.18,23).
Ссылки представителя истца на п.7 договора аренды от 1.08.2012г. суд находит малоубедительными, так как преимущественное право арендатора на заключение договора купли-продажи не предусмотрено законом и иными нормативными актами, а потому перевод прав и обязанностей покупателя на арендатора земельного участка невозможен.
Кроме того, данный пункт договора не может однозначно трактоваться в пользу истца, так как он не конкретизирован - из него не следует, каким образом должна обеспечиваться возможность реализации преимущественного права покупки арендатором (уведомлением, извещением, через газету и т.п.), о каких равных условиях перед другими лицами в нём говорится.
Суд также полагает, что удовлетворение исковых требований не повлечет за собой восстановление каких-то исключительных прав истца, поскольку заключенный ответчиком и Кущевым С.В. договор купли-продажи земельного участка, не влечет утрату арендных прав для истца, так как смена арендодателя не прекращает права арендатора.
Вышеуказанная сделка купли - продажи земельного участка не признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Её форма и содержание не противоречат действующему гражданскому законодательству.
Как следует из ответа на запрос суда, доверенность, совершенная от имени Поляковой М.К., была удостоверена ВРИО нотариуса Колотовкиным И.В. ДД.ММ.ГГГГ в реестре за №, поэтому указание в договоре «Снеговской А.В.40143572», суд относит к простой технической ошибке, которая не влияет на юридическую природу совершенной сделки.
При вышеуказанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска, у суда не имеется.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
Исковые требования ИП Главы КФХ Павленко С.А. к Полякова М.К. - оставить без удовлетворения в полном объёме.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца.
Мотивированный текст решения изготовлен 17.07.2017г.
Судья: