ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № 2-30/2013 2-30/2013(2-3184/2012;)~М-1675/2012 2-3184/2012 М-1675/2012 от 15 марта 2013 г. по делу № 2-30/2013


Дело № 2- 30/2013


РЕШЕНИЕ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 марта 2013 г. г. Ростов-на-Дону Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Сухомлиновой Е.В.

при секретаре Мкртумян Н.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молчанова Д.С. к Резванову А.В. 3-и лица ООО «Офис Сервис», ООО «Профиль», ЗАО «Комсомольская правда-Ростов», ООО «КП Ва-Банк», ООО «Охранное Агентство Каскад», ООО «Бизнес Консультант», Акопов В.А., Данилов А.А., ООО «Московские кондитерские», Управление Росреестра по РО, о нечинении препятствий в пользовании, а также встречные исковые требования Резванова А.В. к Молчанову Д.С., Сафонову А.С. о признании незаконным изменения наименования и функционального назначения технического этажа, признании незаконной реконструкцию,

УСТАНОВИЛ:


Первоначально Молчанов Д.С. (далее истец) обратился в суд с исковым заявлением к Резванову А.В. об обязании не чинить препятствий в доступе к помещениям №№3в,2б,3б,15, расположенным в мезонине нежилого здания, расположенного по адресу , через принадлежащие Резванову А.В. комнаты № на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу .

Впоследствии истец неоднократно уточнял заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в конечном итоге просит обязать Резванова А.В. не чинить препятствий в доступе к помещениям №№а,2-3а,2-3б,2-3в,2б,3б,15, расположенным в мезонине нежилого здания, расположенного по адресу , через принадлежащие Резванову А.В. комнаты №,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу , являющиеся общим имуществом собственников нежилых помещений нежилого помещения здания расположенного по адресу . Признать право на долю в размере 856/27259 в праве общей долевой собственности Молчанова Д.С. на комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №; Истребовать из незаконного владения Резванова А.В. комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №. Установить сервитута на недвижимое имущество - комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №с целью доступа к помещениям №№а, 2-3-2а, 2-3а, 2-3б, 2-3в, 2б, 3б, 15, расположенным в мезонине нежилого здания, расположенного по адресу: , №.

Впоследствии ответчик Резванов А.В. обратился в суд со встречными исковыми требованиями, просит Признать незаконным изменение наименования и функционального назначения технического этажа Лит А1 на мезонин.

Обязать Управление Росреестра по РО внести изменения в ЕГРП, в части месторасположения комнат за №, в техническом этаже, 9 этажного здания, по адресу: . Признать незаконным реконструкцию произведенную на техническом этаже 9 этажного здания, по адресу: , не законной и произведенной с нарушением норм действующего законодательства, обязать лицо производившее такую реконструкцию, привести помещения технического этажа в состояние существовавшее до проведения строительных работ в ходе реконструкции. Истребовать из незаконного владения Молчанова Д.С. комнаты №, расположенные в техническом этаже, 9 этажного по адресу: . Признать право общей долевой собственности на технических этаж 9 этажного, по адресу: , пропорционально прав собственности на помещения расположенных в указанном здании, за следующими собственниками: Резванов А.В., ,4 этаж, ООО «Офис сервис», , 4 этаж, ООО «Профиль» ,2 этаж, ЗАО «Комсомольская правда-Ростов» ,7 этажа, ООО КП «Ва-Банк» , 3,5,6 этаж Охранное Агентство «Каскад» , 8 этажа., ООО «Бизнес консультант» ,1 этажа.

Впоследствии Резванов А.В. неоднократно уточнял заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в конечном итоге просит признать незаконным изменение наименования и функционального назначения технического этажа Лит А1 на мезонин. Признать незаконным переоборудование произведенное на техническом этаже 9 этажного здания, по адресу: , не законным и произведенной с нарушением норм действующего законодательства, обязать лицо производившее такую реконструкцию, привести помещения технического этажа в состояние существовавшее до проведения строительных работ в ходе реконструкции. Истребовать из незаконного владения Молчанова Д.С. комнаты за №, расположенные в техническом этаже, 9 этажного здания, по адресу: . Привлечь в качестве соответчиков всех сособственников здания расположенного по адресу: : ООО Охранное агентство «Каскад», , 8 этаж, ЗАО «Комсомольская правда-Ростов», , 7 этаж, Данилов А.П.,: , 6 этаж, Акопов В.А., , 4 этаж, ЗАО «Элмант» , 2 этаж., Истребовать из незаконного владения: ООО Охранное агентство «Каскад», комнаты №,8,9, на 8 этаже, ЗАО «Комсомольская правда-Ростов», комнаты №,56,6,1 на 7 этаже, Данилов А.П., комнаты №,8,9, на 6 этаже №,6,1 на 5 этаже, на 3 этаже №,1,6, Акопов В.А., комнаты №,1,8, на 4 этаж, ЗАО «Элмант» Комнаты №,8,9, на 2 этаже. Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения расположенные по адресу: : комнаты №,8,9, на 8 этаже, комнаты №,56,6,1 на 7 этаже, комнаты №,8,9, на 6 этаже №,6,1 на 5 этаже, на 3 этаже №,1,6, комнаты №,1,8, на 4 этаж, комнаты №,8,9, на 2 этаже, комнаты №а,2-3-2а,2-3а,2-3б,2-3в,2б,3б, 15, мезонин.

Истец по первоначальным требованиям Молчанов Д.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела, что подтверждается материалами дела.

Представитель истца по доверенности Кочергин П.В. в судебное заседание явился, исковые требования Молчанова Д.С. поддержал в полном объеме с учетом уточнений, просил их удовлетворит. Встречные требования Резванова А.В. просил оставить без удовлетворения.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела, что подтверждается материалами дела.

Ответчик по встречным исковым требованиям Сафонов А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела, что подтверждается материалами дела.

3-и лица ООО «Офис Сервис», ООО «Профиль», ЗАО «Комсомольская правда-Ростов», ООО «КП Ва-Банк», ООО «Охранное Агентство Каскад», ООО «Бизнес Консультант», Акопов В.А., Данилов А.А., ООО «Московские кондитерские», Управление Росреестра по РО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, что подтверждается материалами дела.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Молчанов Д.С. и Сафонов А.С. заключили договор купли-продажи нежилого помещения, на основании которого Молчанов Д.С. приобрел в собственность целое нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 85,6 (восемьдесят пять целых шесть десятых) кв. м., номера на поэтажном плане: комнаты №№, этаж: мезонин, находящееся по адресу: , №.

Право собственности Молчанова Д.С. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серии №

Ответчик приобрел принадлежащие ему помещения на основании договора купли-продажи, заключенного между Резвановым А.В. и ООО «Московские кондитерские».

Основанием основного иска послужили действия ответчика, связанные с созданием препятствий в проходе к помещениям, расположенным на 10 этаже здания литер «А» по .

В ходе выездного судебного заседания судом было установлено, что в указанном здании лифт движется лишь до 9 этажа. Между помещением коридора на 9 этаже, принадлежащем ответчику и лестничным маршем, ведущим к помещениям истца, установлена дверь. Ключи от замка имеются только у ответчика.

Ранее в судебном заседании ответчик пояснил, что обладает на праве собственности комнатами №№, 5, 6, находящимися на 9 этаже, которые согласно экспликации к поэтажному плану строения, представляют собой лестничную клетку и два коридора, в связи с чем его поведение как собственника, связанное с созданием ограничений в проходе неограниченному кругу лиц, данных комнат является правомерным.

По ходатайству сторон, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена строительно-техническая экспертиза в ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», перед экспертами были поставлены вопросы: с учетом оборудования здания лифтом относят ли комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: к помещениям, необходимым для доступа в помещения №№а,2-3-2а,2-3а,2-3в,2б,3б,15 расположенные в мезонине нежилого здания, расположенного по адресу: и обносятся ли комнаты №,5,6 на 9 этаже к общему имуществу собственников нежилого помещения в здании на в ? Соответствует ли произведенная реконструкция (переоборудование) технического этажа в мезонин, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, и допустимо ли нахождение людей (размещение офиса) в таком помещении, с учетом того, что общая высота здания составляет 36м? Расположено ли в помещениях технического этажа (мезонина) № принадлежащих Молчанову Д.С., инженерное и санитарно-бытовое оборудование либо коммуникации, которое может быть предназначено для обслуживания других помещений или собственников здания и могут ли быть отнесены помещения технического этажа (мезонина) к общему долевому имуществу?

Согласно заключению экспертов ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» №-Э (л.д.81-107) Согласно архитектурно-планировочному решению административного здания Лит. «А1» и требованиям СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения» и СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», комнаты №, 5, 6 на 9-м этаже административного Лит. «А1» по адресу: являются помещениями, необходимыми для осуществления доступа в нежилое помещение Молчанова Д.С. общей площадью 85,6 кв.м, состоящее из комнат №а,2-3-2а,2-3а,2-3в,2б,3б,15 в мезонине. Согласно требованиям СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и СП 1.13130.2009 «Эвакуационные пути и выходы», комнаты №, 5, 6 на 9-м этаже административного здания Лит. «А1» по адресу: . «А1» по адресу: , Варфоломеева, 259. Вопрос об отнесении помещений к общему имуществу собственников нежилых помещений в административном здании является правовым и не входит в компетенцию - строителя. Помещение технического этажа площадью 126,7 кв.м административного здания Лит. «А1» по адресу: , в котором на 2003 год остутствовали инженерное оборудование и инженерные коммуникации здания, в соответствии с определением СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», не являлось техническим этажом, а являлось надстройкой над средней частью здания –мезонином. В результате исследования определено, что для устройства помещения Молчанова Д.С. площадью 85,6 кв.м в существующем виде, в помещении технического этажа площадью 126,7 кв.м. произведены следующие виды работ: демонтаж ненесущих перегородок; устройство оконных проемов в наружных стенах; подведение инженерных коммуникаций (отопления, водоснабжение, водоотведение); устройство санузла. Перечень работ, выполненных в помещении технического этажа площадью 126,7 кв.м. для устройства помещения Молчанова Д.С. площадью 85,6 кв.м, на основании ст.1 главы 1 Градостроительного кодекса РФ и ст.25 Жилищного кодекса РФ, является переустройством и перепланировкой.

Произведенные переустройство и перепланировка исследуемого административного помещения произведены исключительно в габаритах ранее существовавшего помещения, без присоединения к нему части общего имущества, а также без изменения размера общего имущества в здании. Произведенные переустройство и перепланировка исследуемого административного помещения не влияет на несущую способность, целостность и пространственную жесткость здания, чем не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью. Набор конструктивных элементов жилого дома Лит. «А» не противоречит требованиям «Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, строений и сооружений» (УПВС) №, раздел II «Административные здания», табл. 54 Административные здания кирпичные шести - семиэтажные», предъявляемым к конструктивным элементам девятиэтажных кирпичных административных зданий. В соответствии с классификацией зданий по группам капитальности на основании таблицы № сборника № Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, конструктивные элементы административного здания Лит. «А 1» соответствуют перечню конструкций зданий I группы капитальности. В соответствии со справочным Приложением 2 к СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* «Противопожарные нормы», исследуемое административное здание Лит. «А1» относится к зданиям I степени огнестойкости - здания с несущими и ограждающими конструкциями из иных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов. В существующих нормах и правилах отсутствует максимальная этажность административных зданий, что не противоречит расположению нежилого помещения Молчанова Д.С. в мезонине 9-ти этажного административного здания Лит. «А1» по адресу: . Исследуемое административное помещение, расположенное в административном Лит. «А1», соответствует требованиям СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения», предъявляемым к встроенным административным помещениям. Исследуемое встроенное административное помещение, расположенное в административном здании Лит. «А1», соответствует требованиям СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», предъявляемым к встроенным административным помещениям. Объемно-планировочное решение и конструктивные элементы исследуемого административного помещения имеют функциональную пожарную безопасность класса Ф4.3, что соответствует требованиям ФЗ № «Технический регламент о требованиях безопасности» и СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Исследуемое встроенное административное помещение, расположенное в административном здании Лит. «А1», обеспечивает условия труда, необходимые для сохранения здоровья работающих и охрану окружающей природной среды от воздействия техногенных факторов, так как соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» и СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и венных зданий». Произведенный монтаж инженерных коммуникаций исследуемого административного помещения не противоречит требованиям СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85 (2000) «Внутренний водопровод и канализация». В письме ДАИГ от ДД.ММ.ГГГГ, рассматривается норма п.4.13 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», согласно которому на верхнем этаже жилых зданий допускается размещать мастерские для художников и архитекторов, а также конторские (офисные) помещения с числом работающих в каждом не более 5 чел., при этом следует учитывать требования ДД.ММ.ГГГГ данного СНиП. Размещать конторские помещения в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях не ниже II степени огнестойкости и высотой не более 28 м. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» не может рассматриваться для исследуемого административного здания с мезонином по трем причинам: Данный СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» распространялся на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м (здесь и далее по тексту принятой в соответствии со СНиП 21-011), общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения. В п.4.13 речь идет о надстраиваемых мансардных этажах, а в рассматриваемом случае помещение расположено в мезонине, возведенном совместно со зданием. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» фактически утратил силу в связи с введением в действие с ДД.ММ.ГГГГ актуализированной редакции настоящего документа СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», утв. Приказом Минрегиона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 778.

В нежилом помещения Молчанова Д.С. площадью 85,6 кв.м в мезонине 9-ти этажного административного здания Лит. «А1» по адресу: отсутствуют инженерное и санитарно-бытовое оборудование либо коммуникации, которые могут быть предназначены для обслуживания других помещений или собственников здания. Вопрос об отнесении помещений здания к общему долевому имуществу является правовым и не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы суд приходит к выводу, о том, что предоставленное экспертами ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» экспертное заключение, получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования. Оценивая заключения экспертов ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», суд не усмотрел в нем недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования в связи с чем, суд считает необходимым использовать результаты экспертизы в выводах решения. С учетом этого, суд принимает экспертизу, проведенную ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», в порядке ст. 67 ГПК РФ, в качестве средства обоснования выводов суда.

В соответствии с заключением представленным ФБУ ЮРЦСЭ № от ДД.ММ.ГГГГ в помещениях № мезонина административного здания литер А, расположенного по адресу , трубопроводов коммуникаций, оборудования, предназначенных для обеспечения эксплуатационных возможностей других помещений здания литер А, не имеется и в соответствии со СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89», СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения» вышеуказанные помещения не относятся к помещениям технического этажа.

Исходя из аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к режиму имущества собственников помещений в нежилых зданиях применяются правила о режиме имущества собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирных жилых домах.

Так собственнику жилого (либо нежилого) помещения в многоквартирном жилом доме помимо непосредственно самого помещения принадлежит доля в общей собственности на имущество, составляющее общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома (ст. 36 ЖК РФ).

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которому к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 9 названного Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 в случае, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Таким образом, принадлежность лестничной клетки и коридоров ответчика одному лицу невозможна, если в данном здании имеется несколько собственников, так как единственным назначением данных помещений может быть их использование в целях эксплуатации всего нежилого дома.

Размер данной доли в общем имуществе, принадлежащей собственнику нежилого помещения, определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности (37 ЖК РФ).

Суд полагает, что в силу возникновения спора о статусе помещений (индивидуальная собственность либо места общего пользования) при расчете долей в общем имуществе необходимо исходить не из того, за кем конкретно и на каком праве зарегистрировано то либо иное помещение, а исходя из функционального назначения нежилых помещений.

Заключение №-Э от ДД.ММ.ГГГГ производилось на основании актуальной информации, полученной от Росреестра о принадлежности помещении в здании литер А1,расположенном по адресу: , №, на основании технического паспорта на все здание в целом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

При проведении исследования ЮФСЭО №-Э от ДД.ММ.ГГГГ учтены сведения, содержащиеся в технической документации, представленной в материалы дела (технические планы и технические паспорта) на каждый отдельный этаж в нежилом здании, включая спорный девятый этаж, принадлежащий ответчику.

Доли собственников нежилых помещений, расположенных в нежилом здании литер А1,расположенном по адресу: , №, в помещениях общего пользования, с учетом отнесения к местам общего пользования всех помещений, необходимых для нормальной эксплуатации здания, независимо от того, за кем они зарегистрированы, на основе выписок из ЕГРП с учетом представленной технической документации составили следующие величины.

Этаж

Собственник, наименование, ФИО

Доля в помещениях общего пользования


Цоколь

Олейник Л.Д.

710/10000


1
ООО "Бизнес-Консультант"

78/10000



ООО "Профиль"

720/10000



Данилов А.П.

183/10000


2
ООО "Профиль"

1128/10000



ЗАО "Элмонт"

47/10000


3
Данилов А.П.

1168/10000


4
Акопов В.А.

892/10000


5
Данилов А.П.

960/10000


6
Данилов А.П.

942/10000


7
ЗАО "Комсомольская правда - Ростов"

1036/10000


8
ООО "ОА "Каскад"

964/10000


9
Резванов А.В.

900/10000


Мезонин

Молчанов Д.С.

272/10000


Суд принято во внимание, что размер доли истца, определенный специалистами ООО «ЮФОСЭО» в исследовании №-Э от ДД.ММ.ГГГГ (без актуальных технических паспортов) и в исследовании №-Э от ДД.ММ.ГГГГ (с использованием актуальных технических паспортов) является одним и тем же – 272/10000.

При этом возражений относительно размера доли либо контррасчетразмера доли ответчиком либо третьими лицами суду не представлено.

Испрашиваемая истцом доля в праве общей собственности согласно его исковым требованиями отдельно представленным пояснениям и расчетам составляет 856/27259 или 0,03%. Полученная специалистами ООО «ЮФОСЭО» в результате расчета доля в общем имуществе, причитающаяся истцу по основному иску составляет 272/10000 или 0,03.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец доказал размер доли в общем имуществе в нежилом здании, расположенном по адресу: , №. В дальнейшем числовые значения размера доли в общем имуществе, равные соответственно 272/10000, 856/27259 и 0,03 суд рассматривает в качестветождественных и равнозначных. Для удобства судом будет использовано значение, определенное специалистом ЮФСЭО – 272/10000.

Данная доля в общем имуществе принадлежит истцу во всех помещениях, относящихся к местам общего пользования в данном нежилом здании.

Учитывая, что спор возник только относительно мест общего пользования, расположенных на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании права на долю в размере 272/10000 в общей долевой собственности на комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №.

Между тем признание права на долю в размере 272/10000 в общей долевой собственности на комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания как эффективный способ защиты гражданских прав может быть реализован только одновременно с истребованием данного имущества от ответчика.

Удовлетворение иска о признании права собственности является основанием для внесения соответствующей регистрационной записи в ЕГРП, однако без одновременной виндикации спорного имущества от ответчика может возникнуть ситуация, когда на одно и тоже имущество будут зарегистрированы права нескольких лиц, что недопустимо применительно к пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об истребовании спорного имущества от ответчика.

При этом суд отмечает, что согласно пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Следовательно, право индивидуальной собственности ответчика на общее имущество, хотя бы и было в установленном порядке зарегистрировано, однако фактически никогда не возникало. Соответственно решение по настоящему делу будет основанием для прекращения регистрационной записи о праве индивидуальной собственности ответчикана комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №.

При этом суд констатирует наличие у ответчика принадлежащей ему на законном основании доли в размере 900/10000 в общем имуществе в нежилом здании, расположенного по адресу: , №, в том числе в спорных помещениях на 9 этаже.

Разрешая требования Молчанова Д.С. о нечинении препятствий в доступе к его имуществу суд установил следующее.

Возражая против удовлетворения исковых требований о нечинении препятствий Молчанову Д.С. (а равно его арендаторам, персоналу, обслуживающему помещения либо проводящему в помещениях работы) в доступе к помещениям, расположенным в мезонине нежилого здания, ответчик, в частности заявил, что согласен прекратить чинить всякие препятствия персонально Молчанову Д.С., однако категорически возражает против того, чтобы через помещения 9 этажа проходили арендаторы, подрядчики, обслуживающий персонал и сотрудники Молчанова Д.С.

Суд не может принять данный довод ввиду следующего. Спорные нежилые помещения расположены в нежилом здании офисного назначения. Сдачаимущества в аренду, иная коммерческая эксплуатация данного имущества напрямую следует из его назначения. Ограничение собственника лишь личной и непосредственной эксплуатацией принадлежащего ему имущества противоречит ст. 34 КонституцииРФ, согласно которой каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

В ходе выездного судебного заседания судом установлено, что значительное число помещений в данном нежилом здании переданы арендаторам, включая помещения, расположенные на 9 этаже.

Соответственно ответчик предпринимает попытку поставить истца в неравное положение в сравнении с иными собственниками в данном здании, чьи арендаторы вправе проходить к арендованным помещениям через места общего пользования.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Кроме того запрет на проход обслуживающему персоналу препятствует выполнению обязанности собственника по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 201 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что отказ Молчанову Д.С., а равно его сотрудникам,арендаторам, подрядчикам, обслуживающему персоналу в проходе к помещениям №№а, 2-3-2а, 2-3а, 2-3б, 2-3в, 2б, 3б, 15, расположеннымв мезонине, является незаконным.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Титул Молчанова Д.С. как собственника нежилых помещений, распложенных в мезонине, подтверждается материалами дела, факт чинения препятствий ответчиком не оспаривается, напротив им выдвигаются дополнительные требования и условия прохода (сервитут и проч.).

На основании указанных выше норм права суд приходит к выводу о правомерности заявленных Молчановым Д.С. исковых требований о нечинении препятствий в пользовании принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

Оценивая обоснованность требования истца об установлении сервитута на недвижимое имущество - комнаты №№ на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , № с целью доступа к помещениям №№ расположенным в мезонине нежилого здания, расположенного по адресу: , №, суд приходит к выводу о необоснованности данного требования ввиду следующего.

Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, иск об установлении сервитута является иском несобственника. Между тем при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что спорные нежилые помещения на 9 этаже нежилого здания относятся к общему имуществу.

Ответчиком по иску об установлении сервитута является собственник недвижимого имущества, а учитывая, что титул долевого собственника на спорные помещения имеется у самого истца, то фактически иск предъявлен к самому себе.

Следовательно, истцу как участнику общей собственности принадлежат права владения, пользования и распоряжения местами общего пользования в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В связи с изложенным суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований об установлении сервитута на недвижимое имущество - комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , № с целью доступа к помещениям №№, расположенным в мезонине нежилого здания, расположенного по адресу: , №.

Разрешая встречные исковые требования Резванова А.В., суд приходит к следующим выводам.

Из представленной в материалы дела судебной строительно-технической экспертизы следует, что в нежилом помещении Молчанова Д.С., площадью 85,6 кв.м. в мезонине 9-ти этажного административного здания Лит. «А1» по адресу: , № отсутствует инженерное или санитарно-бытовое оборудование либо коммуникации, которые могут быть предназначены для обслуживания других помещений или собственников здания.

Аналогичные выводы содержатся в исследовании№ от ДД.ММ.ГГГГ, представленном истцом, которое было проведено вне рамок судебного разбирательства по делу.

Суд учитывает, что данные обстоятельства также были предметом исследования по гражданскому делу № по иску ЗАО «Комсомольская правда» к прежнему собственнику комнат №№а, 2-№ расположенных в мезонине, Сафонову А.С.

При рассмотрении данного дела истец ЗАО «Комсомольская правда» указывало на то, что данные помещения являются имуществом общего пользования дома, а потому договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между Сафоновым А.С. и ОАО «Ростовагропромстрой» является недействительным. Кроме того ЗАО «ЗАО Комсомольская правда» просило признать недействительным право индивидуальной собственности Сафонова А.С на помещения в мезонине.

Решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЗАО Комсомольская правда» было отказано в удовлетворении исковых требований.

Суд пришел к выводу, что согласно техническому паспорту здания, нежилые помещения в мезонине отделены от мест общего пользования капитальной стеной.

Так, из технического паспорта видно, что нежилые помещения отделены стеной от инженерного и подъемного устройства лифта и обособлены от мест общего пользования.

Исследовав все материалы по данному делу, суд указал, что данные помещения всегда являлись самостоятельными объектами гражданских прав и переходили от одного собственника к другому, которые обладали ими на праве индивидуальной, а не долевой собственности.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о признании общей долевой собственностью помещений №№, расположенных в мезонине, следует отказать.

Также суд считает не подлежащими удовлетворению требования ответчика о признании произведенной Молчановым Д.С. реконструкции помещений мезонина незаконной, поскольку ответчик не представил доказательств факта проведения Молчановым Д.С. реконструкции помещений мезонина.

Напротив, из судебной строительно-технической экспертизы следует, что в помещениях Молчанова Д.С. была проведена не реконструкция, а переустройство и перепланировка, которые не повлияли на несущую способность, целостность и пространственную жесткость зданияпо адресу: , №.

Кроме того, судом было учтено, что из технического паспорта на мезонин по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не следует, что помещения мезонина подвергались реконструкции.

Суд не может принять во внимание довод ответчика в той части, что возведением указанного мезонина нарушаются его права, поскольку установлено, что приобретая в собственность помещение у ООО «Московские кондитерские», Резванову было известно, что на вышерасположенном этаже находится мезонин. Кроме того, судом учтено, что ранее, решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ «ЗАО Комсомольская правда» уже было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным права индивидуальной собственности Сафонова А.С на помещения в мезонине.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют относимые и допустимые доказательства того, что Молчанов Д.С. после приобретения мезонина совершал изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (п. 14.1. ст. 1 ГрК РФ).

Также суд не находит оснований для удовлетворения встречного требования Резванова А.В. об обязании Сафонова А.С. привести помещения технического этажа в состояние, существовавшие до проведения строительных работ в ходе реконструкции с изменением функционального назначения технического этажа Лит А1 на мезонин, произведенную на техническом этаже 9 этажного здания, по адресу: , ввиду недоказанности факта реконструкции. Кроме того суд учитывает, что согласно ст. 137 ГПК РФ ответчик вправе предъявить встречный иск только к истцу.В данном случае единственным истцом по делу является Молчанов Д.С., к которому Резванов А.В. вправе предъявить встречные исковые требования. Предъявление встречных исковых требований к третьим лицам неправомерно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :


Признать право Молчанова Д.С. на долю в размере 272/10000 в праве общей долевой собственности на комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №.

Истребовать из чужого незаконного владения Резванова А.В. комнаты №№,5,6 на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №.

Обязать Резванова А.В. не чинить препятствий, не связанных с лишением владения, Молчанову Д.С. (а равно арендаторам, персоналу, обслуживающему помещения либо проводящему в помещениях работы) в доступе к помещениям №№, расположенным в мезонине нежилого здания, расположенного по адресу: , №, через комнаты №№ на 9 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: , №.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Встречные исковые требования Резванова А.В. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова - на- Дону в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 19 марта 2013 г.

СУДЬЯ: