Решение № 2-374/2017 2-374/2017~М-303/2017 М-303/2017 от 27 июня 2017 г. по делу № 2-374/2017
Дело № 2-374/2017
Именем Российской Федерации
27 июня 2017 года ст. Вешенская
Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Жаркова А.Л.,
при секретаре Шаповаловой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Багирова И.Я., Балабаева С.В., Баркуновой Г.П., Болдыревой Т.Н., Ващаевой В.И., Ващаевой Н.В., Великородной Н.И., Воробьевой Ю.С., Галициной Ю.А., Грекова А.С., Грековой А.С., Грековой Н.А., Дергачева В.И., Дергачевой В.И., Дергачевой Е.А., Закутского А.Н., Колесниковой Т.П., Кострикина ФИО58, Кривоносова Е.Ф., Кривоносова И.В., Латушкиной Н.Ф., Лукичевой Л.А., Максаевой М.А., Малого Н.А., Мрыхиной В.В. Нестеренко Н.М., Никулина И.Д., Спиридоновой Л.С., Спиридоновой О.В., Филатова И.Д., Чайкиной Н.А. и Чукарина Д.А. к ЗАО "Рыбколхоз Вешенский" и ООО "Гарант" о признании Договора субаренды от 25 мая 2016 года, заключенного между ЗАО "Рыбколхоз Вешенский" и ООО "Гарант" на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью 4935177, 43 кв. м., расположенного по адресу: , незаключенным в связи с не уведомлением собственников земельного участка и в связи с отсутствием соглашения по существенным условиям,
Истцы обратились в суд с иском к ЗАО "Рыбколхоз Вешенский" и ООО "Гарант" о признании договора субаренды от 25 мая 2016 года, заключенного между ЗАО "Рыбколхоз Вешенский" и ООО "Гарант" на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью 4935177, 43 кв. м., расположенного по адресу: (далее - земельный участок), незаключенным в связи с не уведомлением собственников земельного участка и в связи с отсутствием соглашения по существенным условиям.
В исковом заявлении указано, что 16.06.2009 года был заключен договор аренды земельного участка находящегося в общей долевой собственности арендодателей, с ЗАО «Рыбколхоз Вешенский».
Согласно передаточному акту от 16.06.2009 года земельный участок передан арендатору, а арендатором принят для производства сельскохозяйственной продукции.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2009 года, номер регистрации № со сроком аренды с 30.07.2009г по 16.06.2019 года.
Согласно п. 9. Договора аренды ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» обязано своевременно оплачивать арендную плату и соблюдать установленный режим использования земель.
Пунктом 4 Договора была установлена арендная плата каждому из арендодателей, в размере на одного арендодателя пропорционально его доле в праве в натуральном выражении, на 1 долю ( 3/105):
- Зерно фуражное – 1300 кг (со сроком выдачи 3 квартал);
- Масло растительное -15 литров (срок выдачи 4 квартал);
- Вспашка огорода (10 соток), 2 часа (срок – 2 квартал);
- Рыба свежая – 15 кг (срок выдачи - 2-3 квартал);
- Рыба готовая – 5 кг (срок выдачи - 2-3 квартал);
- Солома без подвоза - 1000 кг (срок выдачи - 3 квартал).
Денежная компенсация в размере земельного налога (по сроку уплаты земельного налога).
Пунктом 5 Договора указано, что конкретные сроки выдачи продукции устанавливаются арендатором, о чем арендодатели извещаются через объявления.
12 апреля 2016 года Арбитражным судом Ростовской области принято решение о несостоятельности (банкротстве) арендатора и в отношении ЗАО «Рыбколхоз Вешенский»
В ходе конкурсного производства ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» в лице конкурсного управляющего Г.О.А. и ООО «Гарант» 25.05.2016 года заключили договор субаренды, по условиям которого права арендатора переходят к ООО «Гарант».
Согласно пункта 4 договора субаренды от 25.05.2016 года, субарендная плата в натуральной форме выплачивается субарендатором арендодателю (или напрямую участникам долевой собственности). При этом выплата субарендной платы в натуральном выражении осуществляется под контролем арендодателя, то есть ЗАО «Рыбколхоз Вешенский».
При заключении договора субаренды об этом не были уведомлены собственники земельного участка, как того требует действующее законодательство.
ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» не уведомило собственников земельного участка о заключенном договоре субаренды от 25.05.2016 года, не отреагировало на их запросы о предоставлении информации об использовании земельного участка в период конкурсного производства.
20 августа 2016 года ООО «Гарант» направило собственникам земельного участка приложение к договору субаренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от 25.05.2016 года в виде «дополнительных соглашений об условиях внесения арендной платы», которые не соответствовали пункту 4 основного Договора аренды от 16.06.2009 года и были установлены ООО «Гарант» в одностороннем порядке, без согласования с собственниками земельного участка.
Согласно приложению ООО «Гарант» установило арендную плату по договору субаренды от 25.05.2016 года в следующем размере в натуральном выражении в расчете на 1 долю :
- Зерно – 15 ц.;
- Масло растительное – 20 литров;
- Мука - 5 0 кг.;
- Сено – 1 тонна с оплатой 50% стоимости по заявке и при наличии животноводства;
- Вспашка огорода до 10 соток (или компенсация 500 рублей);
- Возврат оплаты земельного налога - без указания срока выплаты.
При этом, в основном договоре аренды от 16.06.2009 г не был предусмотрен механизм изменения величины арендной платы в случае реализации арендатором своего права на передачу земельного участка в субаренду.
Собственники земельного участка не согласны с установленной арендной платой ООО «Гарант» и новыми условиями ее получения.
Существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы, поскольку арендная плата является одной из форм платы за землю.
Положение о том, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, содержит п. 12 ст. 22 ЗК РФ.
ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» и ООО «Гарант» не инициировали проведение общего собрания собственников земельного участка по вопросу изменения арендной платы.
Арендная плата по основному договору аренды от 16.06.2009 года не изменена, и не согласована по договору субаренды от 25.05.2016 года.
Таким образом, арендная плата, установленная ООО «Гарант» по договору субаренды от 25.05.2016 года земельного участка не согласована с арендодателем. Истцы считают, что при таких обстоятельствах, договор субаренды земельного участка от 25.05.2016 года считается незаключенным.
Поскольку арендная плата является существенным условием договора аренды, то натуральные выплаты в договоре аренды должны быть указаны в виде, позволяющим определить размер арендной платы и е ее данные. Но ООО «Гарант» это необходимое условие не выполнил.
Так предусмотрена выдача зерна в количестве 15 ц, но не указано какого зерна. Указана выдача муки – 50 кг, но не указано какой. Возврат оплаты земельного налога - 100%, но срок выплаты не указан.
Собственники земельного участка не устраивает положение о выплате арендной платы в виде сена в количестве 1 тонны, при условии наличия животноводства. По этому положению истцы, не имеющие в собственности животных, получают арендную плату в меньшем размере.
Истцы просят суд признать незаключенным договор субаренды от 25 мая 2016 года, заключенный между ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» и ООО «Гарант» на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 4935177,43 кв.м., расположенного по адресу:
В судебном заседании истец Нестеренко Н.М. иск поддержала и просила его удовлетворить.
Истцы Багиров И.Я., Балабаев С.В., Баркунова Г.П., Воробьева Ю.С., Галицина Ю.А., Греков А.С., Грекова А.С., Грекова Н.А.,, Закутский А.Н., Колесникова Т.П., КострикинП.И., Кривоносов Е.Ф., Кривоносов И.В., Латушкина Н.Ф., Максаева М.А., Малой Н.Д., Мрыхина В.В., Никулин И.Д., Филатов И.Д., Чайкина Н.А., Чукарин Д.А., Ващаева В.И., Спиридонова О.В., Спиридонова Л.С. и Болдырева Т.Н., надлежащим образом извещённые о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили.
Истцы Дергачева В.И., Дергачева Е.А., Великородная Н.И., и ЛукичеваЛ.А. в суд не явились. Судебные извещения, направленные им по адресам, указанным в исковом заявлении, возвращены в суд с отметкой об истечении срока хранения.
Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истцов Дергачевой В.И., Дергачевой Е.А., ВеликороднойН.И., Спиридоновой Л.С., Спиридоновой О.В., Ващаевой Н.В. и Лукичевой Л.А. – Гулак Н.И., действующая на основании доверенностей, иск поддержала и просила удовлетворить.
Представитель ответчика ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» в лице конкурсного управляющего, надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения длеа, в судебное заседание не явился.
Представитель ООО «Гарант» в судебное заседание не явился. От директора ООО «Гарант» З.В.Д. поступило заявление в котором он ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве он указал, что иск не признаёт и указывает, что договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № заключенный 25.05.2016 г. сроком до 20.04.2017 года прекратил свое действие на настоящий момент.
Суд, выслушав объяснения истца и представителя истцов, исследовав материалы дела, установил следующее.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
В качестве основания недействительности, незаконности оспариваемой сделки истцы указывают не только о невыплате арендной платы и изменения условий выплаты, но и на отсутствие уведомления о заключении договора субаренды и изменения арендной платы без согласия собственников долей.
Согласно, п. 8.1 договора аренды земельного участка от 16.06.2009 года «Арендатор без согласия Арендодателей не вправе отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставной капитал юридического лица. Арендатор без согласия Арендодателей вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду, при этом арендная плата должна соответствовать условиям настоящего договора».
Данное условие, вопреки утверждениям истца, соответствует закону.
Так, в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Вместе с тем согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Поскольку нормы п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то для передачи арендованного земельного участка в субаренду по правилам ч. 6 ст. 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
16.06.2009 года заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 4935177,43 кв. м., расположенного по адресу: , находящегося в общей долевой собственности арендодателей с ЗАО «Рыбколхоз Вешенский».
Согласно передаточному акту от 16.06.2009 года земельный участок передан арендатору, а арендатором принят для производства сельскохозяйственной продукции.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2009 года, номер регистрации № со сроком аренды с 30.07.2009г по 16.06.2019 года.
25.05.2016 года в ходе конкурсного производства ЗАО «Рыбколхоз Вешенский» в лице конкурсного управляющего Г.О.А. и ООО «Гарант» заключили договор субаренды, по условиям которого права арендатора переходят к ООО «Гарант».
В приложении к договору субаренды земельного участка было заключено дополнительное соглашение с собственниками земельных долей об условиях внесения арендной платы. Уведомление о заключении договора субаренды и допсоглашение об условиях внесения арендной платы было направлено собственникам земельных долей, в том числе и истцам. В котором также указывалось о получении сельхозпродукции в качестве арендной платы до 15.09.2016 г., либо доставки на дом каждому из собственников.
Таким образом, установленное специальным законом (ст. 22 ЗК РФ) исключение из общего, закрепленного в ст. 615 ГК РФ правила не запрещает, а подразумевает наличие в договоре аренды условия передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при его уведомлении, предполагая при этом диспозитивное право сторон договора аренды включить в него условие о необходимости получения согласия арендодателя на сдачу арендованного участка в субаренду.
С учетом изложенного условие оспариваемого договора аренды о праве арендатора сдать арендованный земельный участок в субаренду без получения согласия арендодателей не противоречит закону, и оснований для признания данного договора недействительным в этой части в соответствии со ст. 168 ГК РФ не имеется, как и не имеется по основаниям невыплаты арендной платы, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ истцами доказательств не выплаты арендной платы не представлено, исковых требований о взыскании не выплаченной арендной платы не заявлялось.
Как следует из представленной истцами ведомости на выдачу компенсации пайщикам за субаренду земельного участка с кадастровым номером № истцы отказались от получения денежной компенсации.
Кроме того срок действия оспариваемого договора субаренды, заключенного 25.05.2016 года, сроком до 20.04.2017 года истек.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,
Отказать в удовлетворении иска Багирова И.Я., Балабаева С.В., Баркуновой Г.П., Болдыревой Т.Н., Ващаевой В.И., Ващаевой Н.В., Великородной Н.И., Воробьевой Ю.С., Галициной Ю.А., Грекова А.С., Грековой А.С., Грековой Н.А., Дергачева В.И., Дергачевой В.И., Дергачевой Е.А., Закутского А.Н., Колесниковой Т.П., Кострикина ФИО58, Кривоносова Е.Ф., Кривоносова И.В. Латушкиной Н.Ф., Лукичевой Л.А., Максаевой М.А., Малого Н.А., Мрыхиной В.В., Нестеренко Н.М., Никулина И.Д., Спиридоновой Л.С., Спиридоновой О.В., Филатова И.Д., Чайкиной Н.А. и Чукарина Д.А. к ЗАО "Рыбколхоз Вешенский" и ООО "Гарант" о признании Договора субаренды от 25 мая 2016 года, заключенного между ЗАО "Рыбколхоз Вешенский" и ООО "Гарант" на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью 4935177, 43 кв. м., расположенного по адресу: , незаключенным в связи с не уведомлением собственников земельного участка и в связи с отсутствием соглашения по существенным условиям.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца. Мотивированное решение суда будет изготовлено 30 июня 2017 года. Срок обжалования с указанной даты.
Судья: подпись А.Л. Жарков