Решение № 2-343/2017 2-343/2017~М-249/2017 М-249/2017 от 1 июня 2017 г. по делу № 2-343/2017
Дело № 2-343/17
Именем Российской Федерации
1 июня 2017 года ст. Багаевская
Багаевский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Шкуратова Д.С.,
при секретаре Лазаревой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску прокурора Багаевского района Ростовской области к Айгунову ФИО9, Линченко ФИО8, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Муниципального образования «Багаевский район» о признании недействительным договора аренды и договора переуступки земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
Прокурор Багаевского района Ростовской области обратился с указанным иском в суд в порядке ст. 45 ГПК РФ в интересах неопределенного круга лиц, в обоснование иска, указывая следующее.
Прокуратурой области с целью исполнения приказа Генерального прокурора Российской Федерации № 195 от 07.12.2007 проведена проверка соблюдения законодательства о землепользовании, использовании государственного и муниципального имущества.
Указывает, что в ходе проведенной проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером № передан ИП Айгунову С.З. в аренду на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Из постановления администрации № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что договор аренды заключен на основании одной поданной заявки. Согласно договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ новым арендатором является ИП Линченко Н.А. Договор переуступки зарегистрирована в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРП. На основании постановления администрации Багаевского района № от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, которым срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Указывает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Багаевским районным собранием депутатов Ростовской области принято решение № 365 от 27.02.2009 об определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Багаевского района. В соответствии с данным решением размер арендной платы составляет 5,08 % от кадастровой стоимости земли.
Размер арендной платы за указанный земельный участок рассчитан на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ независимого оценщика и составляет в год 10400 рублей.
Вместе с тем, в ходе проверки экспертным учреждением «Донэкспертиза» союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» дано заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течении одного года составляет на земельный участок с кадастровым номером № составляет в 2010 году – 87372,99 рублей, в 2011 году – 80398,38 рублей, в 2012 году 123397,26 рублей, в 2013 году – 120599,36 рублей, в 2014 году – 79260,79 рублей, в 2015 году – 69223,40 рублей, в 2016 году - 77987,08 рублей.
Таким образом, прокурор считает, что администрацией района заключен договор аренды земельного участка и его последующая переуступка на невыгодных условиях (разница в стоимости аренды на момент заключения договора составляет 76972,99 рублей).
В соответствии со ст. 62 Бюджетного кодекса РФ неналоговые доходы местных бюджетов формируются в соответствии со статьями 41, 42 и 46 настоящего Кодекса, в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Таким образом, администрацией района подготавливаются документы для заключения договоров аренды земельных участков на невыгодных условиях, что в свою очередь влечет уменьшение поступающих денежных средств в бюджет муниципального образования.
В соответствии с частью 2 статьей 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В связи с тем, что арендная плата по договору аренды в соответствии с Земельным кодексом РФ является существенным условием, то прокурор считает, что имеются все условия для расторжения договора аренды №от ДД.ММ.ГГГГ и договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Считает, что о выявленных нарушениях стало известно по результатам получения заключения №, а именно ДД.ММ.ГГГГ.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 45, 131-132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит суд:
1. Признать недействительным и расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенный между Администрацией Багаевского района и ИП Айгуновым ФИО10;
2. Признать недействительным и расторгнуть договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенный между Администрацией Багаевского района и ИП Линченко ФИО11;
3. Применить последствия недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи об аннулировании записи о государственной регистрации договора переуступки.
В судебном заседании представитель истца, помощник прокурора района Воронина Э.В., исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.
Ответчики Айгунов С.З. и Линченко Н.А. в судебном заседании просили в удовлетворении иска отказать в полном объеме, считают требования прокурора не обоснованными, так Айгунов был единственным участником аукциона, от которого поступила заявка, оценку стоимости земельного участка администрация приняла, была рассчитана арендная плата, в настоящее время Линченко Н.А. производит оплату арендной платы, договор исполняется сторонами в полном объеме.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав объяснение представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 11 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ), к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (часть 2).
В силу ч. 5 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ), арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу ст. 29 ЗК РФ (в ред. ФЗ от 27.12.2009 N 365-ФЗ), предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 38 ЗК РФ (в ред. ФЗ от 27.12.2009 N 365-ФЗ), предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
2. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
3. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
4. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно ст. 167 ГК РФ (в ред. на момент возникновения правоотношений), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ (в ред. на момент возникновения правоотношений), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Багаевского района РО и ИП Айгунов С.З. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, на основании постановления администрации Багаевского района № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче земельного участка в аренду. ИП Айгунов С.З. являлся единственным участником аукциона.
При этом, администрацией Багаевского района в газете «Светлый Путь» за № от ДД.ММ.ГГГГ было размещено сообщение о наличии предназначенного для передачи в аренду гражданам и юридическим лицам для сельхозпроизводства земельного участка с кадастровым номером № с указанием, что заявления от граждан и юридических лиц на предоставляемые в аренду земельных участков принимаются в течение одного месяца после публикаций (л.д. 71).
Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45 оборот).
Размер арендной платы за указанный земельный участок рассчитан на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ независимого оценщика и составлял в год 10400 рублей на момент заключения договора аренды. Данный отчет был принят Администрацией Багаевского района и положен в основу заключенного договора (п. 3.1 Договора аренды).
Договор аренды заключен управомоченным на то органом, а именно: администрацией Багаевского района Ростовской области, о чем свидетельствует устав муниципального образования «Багаевский район».
Согласно договора уступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, новым арендатором является ИП Линченко Н.А. Договор переуступки зарегистрирована в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
Договор уступки прав аренды содержит условие о том, что Айгунов С.З. уступает, а Линченко Н.А. принимает права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка (п.1.1) (л.д. 9-11).
Как указано в договоре право аренды на земельный участок переходит к ИП Линченко Н.А. с момента его подписания (п. 1.8).
Указанный договор уступки прав аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 46).
На основании постановления администрации Багаевского района № от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от 29.03.2010№, которым срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
В ходе проведения прокуратурой Багаевского района Ростовской области проверки соблюдения законодательства о землепользовании, использовании государственного и муниципального имущества, экспертным учреждением «Донэкспертиза» союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» дано заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года составляет на земельный участок с кадастровым номером № в 2010 году – 87372,99 рублей, в 2011 году – 80398,38 рублей, в 2012 году 123397,26 рублей, в 2013 году – 120599,36 рублей, в 2014 году – 79260,79 рублей, в 2015 году – 69223,40 рублей, в 2016 году - 77987,08 рублей.
Таким образом, прокурор считает, что администрацией района заключен договор аренды земельного участка и его последующая переуступка на невыгодных условиях (разница в стоимости аренды на момент заключения договора составляет 76972,99 рублей), а учитывая, что арендная плата по договору аренды в соответствии с Земельным кодексом РФ является существенным условием, то прокурор считает, что имеются все условия для расторжения договора аренды №от ДД.ММ.ГГГГ и договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные доводы суд считает необоснованными и не мотивированными по следующим основаниям.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Согласно п. 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Согласно п. 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в пп. "г" п. 2 Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Из содержания п. п. 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (п. 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (п. п. 9 и 10 Правил).
Согласно п. 3.4 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае, исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору (л.д. 42).
Таким образом, администрация Багаевского района РО на основании п. 10 Правил и п. 3.4 Договора аренды, может самостоятельно заключать дополнительные соглашения о размере арендной платы за земельный участок.
Кроме того, суд учитывает, что стороны как по договору аренды, так и по договору переуступки права аренды земельного участка, вопрос о расторжении договоров не ставили в течение 7 лет и не желают расторгать его в настоящее время и иного суду не представлено.
При этом, признание договора аренды и договора переуступки права аренды недействительными, не повлекут каких-либо последствий в виде пополнения бюджета муниципального образования за прошедший период, так как ответчиками своевременно и в полном объеме производились арендные платежи согласно Договора аренды.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 192-199 ГПК РФ, суд
Исковые требования прокурора Багаевского района Ростовской области к Айгунову ФИО12, Линченко Николая ФИО13, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Муниципального образования «Багаевский район» о признании недействительным договора аренды и договора переуступки земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Полное (мотивированное) решение изготовлено 05.06.2017 года.
Председательствующий судья Д.С. Шкуратов
в