Решение от 4 сентября 2013 г.
Дело №
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
Каменский районный суд Ростовской области под председательством судьи Федонина А.А., при секретаре Мамбетовой Е.А., с участием истицы Мельцевой Г.В., её представителя Шумаева Е.Ю., представителя ответчика и третьего лица адвоката Козлова Р.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельцевой Г.В. к Литовченко И.В. о взыскании задатка по договору
Мельцева Г.В. обратилась в суд с иском к Устомовой И.В., сменившей фамилию после заключения брака на Литовченко, указав в заявлении, что между ними ДД.ММ.ГГГГ заключён предварительный договор купли-продажи долей в праве собственности на объект недвижимости – помещение № по . Сторонами договора определена его цена в рублей, и задаток в той же сумме. Получение задатка ответчицей подтверждено её распиской. По условиям предварительного договора ответчица обязалась в течение лет после его заключения обеспечить снятие существующего в отношении продаваемого помещения обременения права собственности ответчицы, в виде ипотеки, о чём она обязана в течение дней известить истицу в письменном виде. В течение дней после этого стороны договорились подписать основной договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности на помещение. Договором предусмотрена ответственность сторон в соответствии со ст.381 ГК РФ. Ответчица в одностороннем порядке отказалась от заключения с истицей основного договора купли-продажи, возвратив ДД.ММ.ГГГГ Мельцевой Г.В. рублей, обещая возвратить оставшуюся сумму задатка. От исполнения этого обязательства ответчица уклонилась. Ответчицей ДД.ММ.ГГГГ с третьим лицом заключён договор авансового платежа по договору купли-продажи недвижимости, продажа которой предполагалась истице по договору от ДД.ММ.ГГГГ Сам договор купли-продажи ответчица с третьим лицом заключили ДД.ММ.ГГГГ Ссылаясь на положения ст.ст.429, 445, 380, 381 ГК РФ, судебную практику Верховного Суда РФ и ВАС РФ, Мельцева Г.В. просит взыскать в её пользу с Литовченко (Устомовой) И.В. остаток невозвращённой суммы задатка в размере рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины.
Истица Мельцева Г.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска, ссылаясь на доводы и обстоятельства, изложенные в заявлении. Она дополнила, что в ДД.ММ.ГГГГ. она узнала, что Устомова И.В. предпринимает меры по продажи обещанного ей по предварительному договору недвижимого имущества другому лицу. Документов, подтверждающих это, она не видела. По предварительному договору задаток она передавала Величко Л.Н. в присутствии Устомовой И.В., т.к. они, как собственницы долей в продаваемом имуществе, действовали в одном интересе. От неё же, Величко Л.Н., она, Мельцева Г.В., ДД.ММ.ГГГГ получила рублей, в счёт возврата задатка. Выплата его остатка была обещана, но сроков не называлось. Эти деньги она получила вынужденно, т.к. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества с Устомовой И.В. было невозможно, т.к. та отказалась делать это.
Шумаев Е.Ю., представляющий истицу по доверенности, в судебном заседании поддержал требования своей доверительницы, полагая их законными и обоснованными, ссылаясь на положения ст.ст.380-381, 429 ГК РФ.
Ответчица Литовченко И.В. и ООО «», третье лицо по делу, подали в суд заявления с просьбой рассмотреть дело без их участия в судебном заседании. Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчицы и представителя третьего лица по основаниям ч.5 ст.167 ГПК РФ.
Адвокат Козлов Р.М., представляющий ответчицу Литовченко И.В. и ООО «», в судебном заседании заявил о несогласии с иском Мельцевой Г.В. не отрицая факта и обстоятельств заключения сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи принадлежащих Устомовой И.В. долей встроенного нехилого помещения по , представитель ответчицы и третьего лица считает, что этот договор расторгнут сторонами ДД.ММ.ГГГГ в добровольном порядке, т.к. Мельцева Г.В. сама отказалась от заключения основного договора. В обоснование этого адвокат ссылается на получение Устомовой И.В. ДД.ММ.ГГГГ от Величко Л.Н. уплаченных истицей по договору рублей, настаивает, что это сделано до заключения Устомовой И.В. в тот же день договора авансового платежа с другим лицом в отношении имущества, являвшегося предметом предварительного договора с истицей. Уплаченная Мельцевой Г.И. сумма по предварительному договору, по мнению представителя ответчицы и третьего лица, задатком не является. Он не отрицает, того, что письменных предложений об изменении условий или расторжении предварительного договора никто из сторон друг другу не направлял.
Представитель ответчицы и третьего лица адвокат Козлов Р.М. просит отказать Мельцевой Г.В. в удовлетворении иска о взыскании задатка в связи с пропуском ею трёхлетнего срока исковой давности, который, по его мнении, следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, с дня заключения предварительного договора купли-продажи.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные сторонами доказательства, суд пришёл к следующему.
Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Судом к настоящему делу приобщено гражданское дело № по иску Мельцевой Г.В. к Устомовой И.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи на объект недвижимости, и по встречному иску Устомовой И.В. к Мельцевой Г.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, рассмотренное тем же судом ДД.ММ.ГГГГ Определением суда производство по делу прекращено в связи с отказом истцов от первоначального и встречного исков.
На л.д. 66-68 данного дела представлен подлинник предварительного договора купли-продажи встроенного нежилого помещения по Этот договор подписан сторонами, заключившими его, Мельцевой Г.В. и Устомовой И.В. Он не изменён и не отменён, не признан в установленном законом порядке незаключённым или недействительным. Стороны не отрицают того, что не направляли друг другу в порядке, определённом ст.452 ГК РФ, предложений об изменении или расторжении этого предварительного договора купли-продажи. Пунктом 5.2 договора установлен срок заключения основного договора купли-продажи указанного имущества – в течение дней после снятия существующего у помещения обременения права собственности в виде ипотеки, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ Там же оговорен запрет продавцу Устомовой И.В. до указанной даты совершать с другими партнёрами сделок в отношении помещения, являющегося предметом предварительного договора.
Согласно п.5 ст.429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Из п.4 ст.445 ГК РФ следует, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В данном случае суд считает, что основными обстоятельствами, подлежащими доказыванию по настоящему делу, является: со стороны истицы - передача ею ответчице Устомовой И.В. денежных средств в виде задатка в обеспечение последующего заключения основного договора купли-продажи; со стороны ответчицы - исполнение ею установленных договором обязанностей устранить препятствия для продажи имущества, а также расторжение предварительного договора купли-продажи в соответствии с установленным законом порядком.
Истицей, ответчицей и их представителями не оспаривается, что Мельцева Г.В. после заключения ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи долей принадлежащего Устомовой И.В. нежилого помещения по реально переданы ответчице через Величко Л.Н. рублей. Это подтверждено соответствующей записью в конце предварительного договора, учинённой самой Устомовой И.В., а также распиской Величко Л.Н. (л.д. 65 дела №). Стороны в судебном заседании подтвердили, что эти документы подтверждают одно и то же действие о передаче Мельцевой Г.В. рублей именно Устомовой И.В. по условиям предварительного договора. Его пунктом 2.2. установлено, что данная сумма является задатком.
Суд при разрешении спора исходит из положений ст.431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В данном случае содержание п.2.2 предварительного договора конкретно определяет денежную сумму в рублей, как задаток. Согласно ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Это положение закона сторонами при заключении предварительного договора соблюдено. Сама Устомова И.В. в конце договора подтвердила, что полученные ею рублей являются именно задатком. Т.е., она понимала цель и характер совершенных действий, их последствия, действительное назначение полученных денежных средств, как задатка в обеспечение предстоящей в будущем сделки по продаже недвижимого имущества.
Таким образом, суд считает, что в результате заключения ДД.ММ.ГГГГ истицей с ответчицей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, между ними сложилась договоренность об обеспечении заключения в последующем основного договора именно задатком.
Пунктом 4.2 предварительного договора установлена ответственность продавца, в случае его отказа от исполнения предварительного договора, предусмотренная ст.381 ГК РФ.
В силу ст.381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Основной договор купли-продажи недвижимого имущества по пе в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором, не заключён.
Согласно п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Срок для заключения основного договора купли-продажи, установленный п.5.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не истёк, поэтому по основаниям названной нормы закона не может быть признаны прекращёнными обязательства сторон по предварительному договору.
Анализ представленных доказательств, по убеждению суда, не позволяет сделать вывод о том, что обязательства сторон заключить основной договор купли-продажи прекратились по соглашению сторон.
Суд, в соответствии со ст.60 ГПК РФ, не принимает в качестве допустимого доказательства представленную истицей аудиозапись разговора, поскольку это доказательство получено не в порядке, предусмотренном законом для сбора информации. Запись сделана тайно, без уведомления о её производстве лица, в отношении которого запись производилась. Впоследствии произведена её перезапись на диск СD-R в неустановленных условиях в отсутствие заинтересованных лиц. Кроме того, сведения, зафиксированные на аудиозаписи, не могут быть отнесены к рассматриваемому делу, т.к. в них отсутствуют указания на данные о личностях лиц, в отношении которых произведена запись, конкретные признаки предметов и обстоятельств, о которых ведётся речь.
Тем не менее, суд считает установленным, что Устомова И.В. ДД.ММ.ГГГГ заключила договор авансового платежа с Виноградовой Н.Н. (л.д. 54-60) в счёт продажи того же помещения по , включая долю помещения, в отношении которого заключён предварительный договор с Мельцевой Г.В. Эти действия она не вправе была совершать в силу запрета, установленного п.5.2 предварительного договора. Бесспорных доказательств наличия добровольного согласия Мельцевой Г.В. на расторжение предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, что дало ответчице право и возможность заключить договор авансового платежа с другим лицом, направленный на реализацию ему имущества, явившегося предметом предварительного договора с Мельцевой Г.В. – суду не представлено. Изложено даёт суду достаточные основания считать, что Устомова И.В. в данном случае действовала недобросовестно, без наличия к тому законных оснований осуществила действия на отчуждение имущества, обещанного истице по предварительному договору купли-продажи. При таком положении Мельцева Г.В. имела законное право требовать от Устомовой И.В. возврата задатка в двойном размере уплаченной по предварительному договору суммы.
Ею ДД.ММ.ГГГГ получено от Величко Л.Н. рублей (л.д. 13). При этом Мельцевой Г.В. не указано, что она не имеет дальнейших претензий к Устомовой И.В. в получении оставшейся невыплаченной части задатка. Тем самым она не отказалась от наступления последствий неисполнения ответчицей условий предварительного договора, предусмотренных его п.4.2.
Суд убеждён, что при указанных обстоятельствах Мельцева Г.В. имеет законное право требовать от ответчицы невыплаченную часть задатка, которая, в силу закона и договора, составляет:
рублей.
Суд не согласен с мнением представителя ответчицы и третьего лица адвоката Козлова Р.М. о необходимости применении я в отношении заявленных Мельцевой Г.В. исковых требований срока исковой давности, установленного ст.196 ГК РФ.
В соответствии со ст.195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В данном случае право истицы Мельцевой Г.В., возникшее на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, нарушено ответчицей в ДД.ММ.ГГГГ со времени, когда истице стало известно о нарушении ответчицей условий указанного договора. Таким образом, суд считает, что заявление адвоката Козлова Р.М. о применении срока исковой давности сделано безосновательно, а потому не подлежит удовлетворению.
Поскольку иск Мельцевой Г.В. подлежит удовлетворению в полном объёме, с ответчицы в её пользу по основаниям ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины при обращении в суд с иском в размере рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Взыскать с Литовченко И.В. в пользу Мельцевой Г.В. остаток невыплаченной суммы задатка, внесённого по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в размере рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины при обращении в суд с иском в размере рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного текста решения.
СУДЬЯ__________________________
Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ