ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение от 4 июня 2013 г.


Дело №


РЕШЕНИЕ


Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Урбана Р.Г.

при секретаре Хаустовой Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Баранчук ФИО9 к Цюпе ФИО10 о взыскании задатка в двойном размере,

УСТАНОВИЛ:


Баранчук Е.А. обратился в Батайский городской суд с исковым заявлением к Цюпе М.И. о взыскании задатка в двойном размере.

В обоснование заявленных исковых требований Баранчук Е.А. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Цюпой ФИО11 и Баранчуком ФИО12 в лице представителя по доверенности Баранчук Л.В., заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .

Для составления указанного договора стороны обратились в агентство недвижимости «ИНКОМ» в . В ходе подготовки к сделке истцом в ООО «Бизнес-Консалт» заказан отчет № О 03-Ф/386 об оценке рыночной стоимости права собственности на квартиру, за составление которого истец заплатил 5000 рублей. Согласно условиям договора квартира оценена сторонами в сумме 2760000 рублей, указанная сумма пересмотру не подлежала. В подтверждение своих намерений истец передал ответчику 50 000 рублей в качестве задатка. По соглашению сторон основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ответчик взял на себя обязательство подготовить и предоставить в регистрирующий орган необходимую правоустанавливающую документацию на квартиру. В п. 4 договора сторонами определялось, что если в указанный срок между продавцом и покупателем не будет заключен договор купли-продажи по причине не соблюдения покупателем условий договора, то сумма задатка остается у продавца в качестве неустойки. Если договор между продавцом и покупателем не будет заключен по причине неисполнения продавцом условий договора, то продавец обязан возвратить покупателю сумму задатка и выплатить покупателю неустойку в размере задатка.Между тем, к указанному в предварительном договоре сроку ДД.ММ.ГГГГ ответчик не привел в соответствие техническую документацию на квартиру, на регистрацию сделки не явился, а в последствии в одностороннем порядке повысил сумму сделки на 100 000 руб. В добровольном порядке возвратить задаток в двойном размере ответчик отказался. Просит суд взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 100000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившегося истца.

Представитель истца Баранчук Л.В., действующая на основании доверенности и представитель Градов Н.А., действующий на основании ордера, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Просили суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании ответчик Цюпа М.И. возражал против заявленных исковых требований. Пояснил суду,что не обязан возвращать истцу спорные денежные средства, поскольку основной договор купли-продажи квартиры не был заключен до ДД.ММ.ГГГГпо вине Баранчука Е.А., не обеспечившего наличие необходимой для покупки квартиры денежной суммы. Его вины в том, что основной договор купли-продажи в установленное время не был заключен, нет. Поскольку все документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи квартиры, указанные в п. 2.2.2. предварительного договора, им переданы директору АН «Инком» Тупяковой Н.Г. Просил суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве 3-го лица не заявляющего самостоятельных требований привлечен Ростовский филиал АКБ «Мособлбанк» ОАО.

В судебное заседание представитель третьего лица Ростовского филиала АКБ «Мособлбанк» ОАО не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а также письменный отзыв на исковое заявление. Из которого следует, что в банк обратился Баранчук Е.А. для получения ипотечного кредита в рамках программы кредитования «Военная ипотека». Для рассмотрения возможности кредитования, были предоставлены документы, но их перечень не соответствовал требованиям Банка. В связи с тем, что документы, необходимые для рассмотрения квартиры как объекта кредитования не были предоставлены в полном объеме, Банк не дал мотивированного суждения относительно предоставления кредита клиенту.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Цюпой М.И. (продавец) и Баранчуком Е.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец намерен продать, а покупатель купить квартиру по адресу: , , стоимостью 2 760 000 рублей (пункты 1.3., 3.2. договора).

Согласно п. 2.1.1 предварительного договора основной договор купли-продажи стороны намерены заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что в случае неисполнения договора по вине продавца, последний уплачивает покупателю сумму задатка и неустойку в размере задатка. В случае неисполнения договора по вине покупателя задаток в сумме 50 000 рублей остается у продавца.

Во исполнение обязательств по указанному договору ДД.ММ.ГГГГ представителем истца Баранчук Л.В., действующей на основании доверенности переданы ответчику денежные средства в сумме 50 000 рублей.

В срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли - продажи квартиры по адресу: между сторонами заключен не был.

По мнению истца, основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, в связи с этим потребовал у последнего вернуть сумму задатка в двойном размере. Ответчик от возврата суммы задатка в двойном размере отказался.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд, с исковым заявлением о взыскании суммы задатка в двойном размере.

Изучив материалы гражданского дела, оценив представленные по делу доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, заслушав доводы и возражения сторон, суд приходит к следующему.

Проанализировав условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является предварительным договором, содержащим соглашение о задатке.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются главой 27 и параграфом 7 главы 23 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статья 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как следует из материалов дела, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен в отношении в будущем договора купли-продажи квартиры.

В соответствии со статьями 552, 554, 555 ГК РФ существенными условия договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Оценив условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, которыми согласованы: 1) предмет договора: квартира, расположенная 9 этаже 10-ти этажного жилого дома общей площадью 65,3 кв.м., по адресу: , , 2) цена - 2 760 000 рублей, суд считает вышеуказанный договор заключенным.

Суд полагает, что сторонами в названном предварительном договоре достигнуто соглашение по принятию задатка в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору, поэтому денежные средства в сумме 50 000 рублей полученные при его заключении ответчиком Цюпой М.И. от представителя истца Баранчук Л.В. являются задатком, по следующим мотивам.

Статей 380 ГК РФ определено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из этого определения следует, что задаток - это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

При этом основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

С учетом положений вышеназванных норм закона, суд приходит к выводу о том, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон до заключения в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение сторон от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Следовательно, выплаченный в рамках предварительного договора задаток является способом обеспечения исполнения обязательств сторон по предварительному договору.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, и не опровергнуто сторонами, что переданные Цюпе М.И. денежные средства в сумме 50 000 рублей, являются задатком как обеспечение обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и обоснованность их получения не зависит от факта заключения/незаключения основного договора купли-продажи между сторонами.

Пунктом 1 статьей 381 ГК РФ предусмотрено, что задаток подлежит возврату при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи истец Баранчук Е.А. денежной суммой определенной сторонами не располагал, в связи с чем обратился в Банк для получения военной ипотеке. На дату заключения основного договора купли-продажи Банк не дал мотивированного суждения относительно предоставления кредита клиенту. Таким образом, на ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы необходимой для приобретения квартиры у истца не имелось.

Указанные обстоятельства не были оспорены сторонами в ходе судебного разбирательства, доказательств обратного суду представлено не было.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства свидетель Тупякова Н.Г., являющаяся директоромагентства недвижимости «ИНКОМ», также подтвердила факт того, что к моменту заключения договора купли-продажи квартиры, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, истец необходимой денежной суммой не располагал.

Доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, в связи с имеющимся несоответствием технической документации на квартиру, суд считает несостоятельными. Поскольку ответчиком были предоставлены все необходимые документы, в том числе и правоустанавливающие документы, квартира была показана покупателю, никаких претензий на момент заключения предварительного договора купли-продажи со стороны покупателя не было. Указаний на несоответствие технической документации также сделано не было. Доказательств обратного суду представлено не было. Как и не представлено доказательств того, что Банк отказал истцу в предоставлении кредита по причине не соответствия технической документации.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны не определили условие о сроке оплаты стоимости квартиры в рассрочку, частями, на Баранчуке Е.А. лежала обязанность в день заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ обеспечить наличие всей необходимой для этого суммы для единовременной уплаты за покупаемую квартиру.

Цюпа М.И. на момент заключения сделки являлся собственником квартиры, представил все документы, указанные в п. 2.2.2. предварительного договора купли-продажи квартиры, необходимые для заключения основного договора купли-продажи указанного объекта.

В связи с этим ответчик имел желание и возможность заключить сделку по продаже принадлежащей ему квартиры за 2 760 000 рублей, то есть, как продавец, выполнил свои обязательства надлежащим образом.

Из представленного отзыва третьего лица Ростовского филиала АКБ Мособлбанка ОАО следует, что решение о предоставлении ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости - квартиры Банком не принято в связи с непредоставлением истцом полного перечня необходимых документов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Баранчук Е.А. на момент заключения сделки купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ в нарушение принципов разумности и добросовестности, закрепленных в пункте 3 статьи 10 ГК РФ, не обладал необходимой для покупки квартиры денежной суммой.

Суд признает данную сумму значительной и приходит к выводу о том, что по вине Баранчука Е.А., не обеспечившего наличие необходимой для покупки квартиры денежной суммы, что следует рассматривать как фактический отказ Баранчука Е.А. от заключения сделки, договор купли-продажи квартиры не был заключен.

Письменно истец не уведомил ответчика о невозможности исполнения сделки в установленный срок и не предложил перенести заключение договора купли-продажи на более позднее время.

Указанные обстоятельства также не были оспорены сторонами в ходе судебного разбирательства.

Более того, обязательства сторон по заключению договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ по условиям предварительного договора не было поставлено в зависимость от получения покупателем части денежных средств по кредитному договору, либо от иных обстоятельств, при наличии которых сторона вправе отказаться от заключения договора.

В данном случае договор купли-продажи квартиры не был заключен в срок, установленный предварительным договором, в связи с отсутствием у покупателя необходимых денежных средств, поскольку недостающую часть денежных средств Баранчук Е.А. планировал получить по кредитному договору.

Доводы представителей истца о том, что денежные средства должны быть возвращены ответчиком, суд признает несостоятельными, поскольку ответчик от выполнения обязательств по продаже квартиры не отказывался, а нарушение обязательств было допущено покупателем в связи с отсутствием у последнего необходимых для приобретения квартиры денежных средств.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Баранчука Е.А. о возврате денежных средств в сумме, поскольку по условиям предварительного договора денежные средства были переданы именно в качестве задатка, а договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя.

Поскольку настоящее решение состоялось не в пользу истца, судебные расходы в сумме 3200 рублей на основании части 1 статьи 98 ГПК РФ возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:


В удовлетоврении заявленных исковых требований Баранчука ФИО13 к Цюпе ФИО14 о взыскании задатка в двойном размере, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда в окончательной форме.

Судья:

Текст мотивированного решения суда изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: