Решение от 11 июня 2013 г.
Отметка об исполнении Дело 2-1634/ 2013 года
Именем Российской Федерации
11 июня 2013 года
Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Алёшиной ЕЭ,
при секретаре Федоровой ВН,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суховолец ЮЮ к Ачуровой МЮ, 3-му лицу – Агентству недвижимости «Альфа-Дон», о возврате денежных средств по договору задатка,
Суховолец ЮЮ обратилась с настоящим иском в суд, просила взыскать с Ачуровой МЮ денежные средства в сумме 100 000 рублей, переданные Истицей по предварительному договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Ачуровой МЮ судебные издержки состоящие из оплаты госпошлины в сумме 3 200 рублей, расходы по оформлению доверенности в сумме 650 рублей и оплаты услуг представителя в сумме 20 000 рублей, всего 123850 рублей.
При обращении в суд Истица ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ Истица получила в качестве задатка за продажу квартиры, расположенной по адресу: , от Агаркова ВВ 100 000 рублей. Одним из условий приобретения квартиры стало оформление купли-продажи через оформление Агарковым ВВ кредитного договора (ипотеки) в офисе Сбербанка по адресу: .
Истица не возражала, т.к. ей необходимо было время для поиска новой квартиры.
В ДД.ММ.ГГГГ АН «Альфа-Дон» предложило вариант купли-продажи квартиры по адресу: Вариант Истцу понравился и, ДД.ММ.ГГГГ в офисе АН «Альфа-Дон», расположенного по адресу: , был заключен предварительный договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: , согласно которому Истица передала в качестве задатка Ачуровой МЮ 100 000 рублей и обязалась подписать основной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ
Истица предупредила Агаркова ВВ и специалиста Сбербанка, занимающегося ипотекой Агаркова ВВ, о сроках заключения ею сделки. Все документы, которые от Истицы потребовал специалист Сбербанка, были предоставлены Истцом в срок до ДД.ММ.ГГГГ, который был оговорен заранее, а именно - ДД.ММ.ГГГГ. Но заключение основного договора несколько раз переносилось. ДД.ММ.ГГГГ Истица сама поехала в отделение Сбербанка и лично обратилась к специалисту, который занимался ипотечным кредитом, с вопросом - когда Агарковым ВВ будет получен ипотечный кредит, и ей сообщили, что на данный момент руководство Сбербанка одобрило Агаркову ВВ кредит и на днях он его получит, точнее скажут позже.
Истица начала понимать, что к заключению ею сделки с Ачуровой МЮ она уже не успевает и была в отчаянии.
ДД.ММ.ГГГГ Истцу позвонили из Сбербанка и попросили подъехать для подписания нового предварительного договора, т.к. на ДД.ММ.ГГГГ назначена основная сделка купли-продажи с Агарковым ВВ, но предварительный договор был переработан юристами Сбербанка и его необходимо заново подписать. Истица подъехала в офис Сбербанка прочитала условия нового договора, и пришла в ужас, согласно п.3.2 срок расчета с нею был запланирован до ДД.ММ.ГГГГ и, Истица сразу же обратилась к с которым у Ачуровой МЮ был заключен договор, чтобы решить вопрос о дополнительном соглашении к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ.
Ачурова МЮ категорически отказалась продлевать договор, поэтому и Истица не стала подписывать ни этот предварительный договор, ни основной, т.к. его условия для нее были совершенно неприемлемы.
Так, подписать основной договор купли-продажи Истица должна ДД.ММ.ГГГГ, освободить квартиру к ДД.ММ.ГГГГ (согласно п.3.3.договора от ДД.ММ.ГГГГ Истица фактически должна освободить и передать свою квартиру в течении пяти дней с момента подписания основного договора купли-продажи), а получить деньги по этому же договору до ДД.ММ.ГГГГ.
Ни одна из сторон не пошла на встречу Истцу, чтобы урегулировать возникшие проблемы по сделке. При этом, каждая из сторон услышав не согласие Истицы заключать сделку на вышеуказанных условиях, стали шантажировать и угрожать, а Ачурова МЮ и в устной и в письменной форме заявила, что ни на один день она заключение сделки не отложит, а в случае не согласия Истца подписать с ней договор купли-продажи, денег Истице не вернет.
ДД.ММ.ГГГГ Истица направила телеграммы на домашний адрес Ачуровой МЮ и АН «Альфа-Дон», о том, что сделка купли- продажи квартиры по адресу: не состоится, т.к. ДД.ММ.ГГГГ не состоялась основная сделка купли - продаже квартиры, принадлежащей Истице и расположенной по адресу: .
Истица считает, что Ачурова МЮ незаконно не возвращает денежные средства в сумме 100 000 рублей. Вины Истицы нет. Задаток Агаркова ВВ в сумме 100 000 рублей, Истицей был возвращен сразу же. Считает, что Ачурова МЮ решила необоснованно обогатиться за счет Истица.
В процессе рассмотрения гражданского дела требования Истца в порядке статьи 39 ГПК РФ были уточнены, с указанием правового основания возврата денежных средств, переданных в качестве авансового платежа по предварительному договору.
Истица, будучи извещенной о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась; представитель Истца - Скрынник РИ, действующая в соответствии с доверенностью, в судебное заседание явилась, иск с уточненными правовыми основаниями, и доводы заявления поддержала, просила об удовлетворении. Ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика и 3-его лица были направлены телеграммы о том, что сделка по основному договору не состоится, ссылалась на п.6 статьи 429 ГК РФ, указывая, что вины Истца в не заключении договора купли-продажи квартиры с Ответчиком, нет.
Ответчик Ачурова МЮ в судебное заседание явилась, с иском не согласна, просила в его удовлетворении отказать, пояснив, что условия предварительного договора были согласованы участниками сделки, сроки заключения основного договора купли-продажи квартиры были для Ответчика существенными. При заключении предварительного договора Ачурова не была поставлена в известность о том, что исполнение договора стоит в зависимости от исполнения договора, заключенного между Истицей и Агарковым.
Представитель Ответчика - Шило ЕИ, действующий в соответствии с доверенностью, в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований Суховолец, ссылаясь на то, что условия предварительного договора были согласованы участниками сделки, и в предварительном договоре отсутствуют условия, предусматривающие «проблемы» Истца. ДД.ММ.ГГГГ Истица в одностороннем порядке отказалась от исполнения своих обязательств. Условиями предварительного договора предусмотрена мера ответственности в виде штрафа в размере авансового платежа. Считает доказательства расходов Истца в связи с оплатой услуг представителя недопустимыми, в связи с отсутствием у представителя полномочий, просил при постановлении решения разрешить вопрос о взыскании судебных расходов Ответчика по оплате услуг представителя.
3-е лицо - Агентство недвижимости «Альфа-Дон», будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя АН; в отсутствие неявившегося лица гражданское дело рассматривается в порядке статьи 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ачуровой МЮ и Суховолец ЮЮ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры В соответствии с условиями предварительного договора срок заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, включительно.
Обязательства сторон указаны в разделе II договора. Стоимость объекта недвижимости согласована участниками договора, составила 4600000 рублей, и в день подписания предварительного договора Покупатель (Суховолец) передала в качестве авансового платежа 100000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ поставила в известность Продавца – Ачурову МЮ и АН «Альфа-Дон» о невозможности заключения сделки (л.д.14).
Ачурова МЮ ДД.ММ.ГГГГ поставила в известность Покупателя Суховолец ЮЮ о готовности заключить сделку на условиях предварительного договора, указав, что в случае отказа от заключения основного договора она будет вынуждена удержать у себя полученную денежную сумму в качестве штрафной неустойки в соответствии с положениями п.4.2 предварительного договора.
В установленные предварительным договором сроки основной договор купли-продажи квартиры не заключен; предусмотренная условиями договора сумма авансового платежа в размере 100000 рублей удержана Ответчиком в соответствии с положениями п.4.2 договора.
Согласно статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Заявляя требования о взыскании с Ответчика денежной суммы, Истица ссылается на то, что указанная сумма была передана Ответчику в качестве авансового платежа, вины Истца в том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен, нет, ставит исполнение договора с Ачуровой МЮ в зависимость от исполнения договора купли-продажи квартиры с Агарковым ВВ, указывая, что на момент заключения предварительного договора с Ачуровой МЮ Истица не обладала необходимыми денежными средствами для покупки квартиры.
Согласно обязательствам сторон, согласованным в предварительном договоре, Покупатель (Суховолец) приняла обязательства подписать с Продавцом (Ачуровой) договор купли-продажи указанного объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ, включительно (т.е. в срок, установленный п.2.1.2 договора); представить необходимые документы для заключения и регистрации основного договора купли-продажи; принять отчуждаемый Объект недвижимости в день подписания договора купли-продажи и уплатить Продавцу следуемые деньги в размере и в сроки, установленные настоящим договором и основным договором купли-продажи.
В предварительном договоре отсутствуют условия исполнение обязательств по договору Покупателем объекта недвижимости в зависимости от исполнения сделки с Агарковым ВВ; ссылок на заключение сделки с Агарковым ВВ предварительный договор не содержит. В судебном заседании Ответчик отрицает свою осведомленность о сделке Суховолец с Агарковым; доводы представителя Истца о том, что об условиях договора с Агарковым ВВ знали в АН «Альфа –Дон» в данном случае правового значения не имеет, равно как и возврат Истицей денежных средств, предусмотренных предварительным договором с Агарковым ВВ. Из представленных суду договоров следует, что Агентство недвижимости участником сделок не являлось.
Согласно п.4.2 предварительного договора, заключенного между Суховолец ЮЮ и Ачуровой МЮ за ненадлежащее исполнение Покупателем, вытекающих из предварительного договора, приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи Объекта на условиях, оговоренных в настоящем договоре, Покупатель выплачивает Продавцу штрафную неустойку в сумме равной полученному авансу, оговоренному в п.3.1 настоящего Договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).
В данном случае, Истцом не оспаривается невозможность заключения договора в установленные предварительным договором сроки связи с отсутствием необходимых денежных средств, передача которых предусмотрена в качестве обязательств Покупателя.
Следовательно, удержание Ответчиком суммы авансового платежа в размере 100000 рублей в качестве штрафной неустойки, соответствует положениям п.4.2 договора, согласованным его участниками и статье 309 ГК РФ.
Ссылки Истца на положения п.6 статьи 429 ГК РФ и извещение Истца о невозможности заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, как прекращение предварительного договора не могут быть приняты во внимание суда в связи со следующим.
Согласно указанной норме, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Установлено, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости в соответствии с условиями предварительного договора должен быть заключен в срок ДД.ММ.ГГГГ, включительно, следовательно, ДД.ММ.ГГГГ, когда Истица направила Ачуровой извещение о невозможности заключить сделку, обязательства сторон не были прекращены.
Извещение Истца о невозможности заключить основной договор купли-продажи Объекта по существу свидетельствует об одностороннем отказе Покупателя от исполнения обязательства, что недопустимо в силу статьи 310 ГК РФ; одностороннее изменение условий не предусмотрено ни договором, недопустимо Законом. Отсутствие денежных средств у Покупателя не предусмотрено условиями договора в качестве форс-мажорных обстоятельств, освобождающих сторону от ответственности за неисполнение либо за ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором.
Отказ Ответчика от продления срока заключения основной сделки купли-продажи объекта недвижимости в данном случае правового значения не имеет; понуждение к заключению договора не допускается (статья 421 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска Суховолец ЮЮ.
В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, судебные расходы Ответчика по оплате услуг представителя Шило ЕИ подлежат взысканию с Истицы.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (статья 100 ГПК РФ).
Разрешая вопрос о размере, подлежащих возмещению Ответчику судебных расходов по оплате услуг представителя, суд принимает во внимание предмет и основания иска, которые в порядке статьи 39 ГПК РФ были уточнены Истцом при рассмотрении гражданского дела судом, объем полномочий представителя, предусмотренных договором (л.д.47-49), документального подтверждения расходов Ответчика (л.д. 46), избранного представителем Ответчика способа доказывания возражений Ответчика, изложенного в письменном отзыве, количества судебных заседаний по гражданскому делу и, считает разумным взыскание судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-197, 199 ГПК РФ, суд
В удовлетворении иска Суховолец ЮЮ к Ачуровой МЮ, 3-му лицу Агентству недвижимости «Альфа-Дон», о возврате денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.
Взыскать с Суховолец ЮЮ в пользу Ачуровой МЮ судебные расходы в размере 15000 рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца после составления решения суда в окончательной форме.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 19 июня 2013 года
Судья Алёшина Е.Э.