ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № М-7/2014 2-43/2014 2-43/2014~М-7/2014 от 18 февраля 2014 г.



РЕШЕНИЕ


Именем Российской Федерации

18 февраля 2014 года с.Песчанокопское

Песчанокопский районный суд Ростовской области в составе судьи Толмачевой Н.Р.,

при секретаре Тутовой Т.В.,

при участии представителя истца ООО «Степной» - Миняйло И.О., действующей на

основании доверенности от 10.06.2013 года,

ответчиков Силютиной Т.Г.,

Махова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2- 43/2014 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью ООО «Степной» к Силютиной Т.Г. и Махову А.А. о признании недействительным договора аренды и понуждении заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:


ООО «Степной» обратилось в суд с иском к Силютиной Т.Г. и Махову А.А. о признании недействительным договора аренды и понуждении заключить договор аренды, в котором просит суд:

1.Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Силютиной Т.Г. и Маховым А.А. недействительным;

2.Применить последствия недействительности сделки, обязав Махова А.А. возвратить Силютиной Т.Г. земельный участок с кадастровым номером: №; регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ об ограничении (обременении)прав – аренда погасить;

3.Обязать Силютину Т.Г. в течение 3-х дней после погашения регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ об ограничении (обременении)прав- аренда, заключить договор аренды с ООО «Степной» на условиях, предусмотренных предварительным договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ года.

Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Силютиной (Работяговой) Т.Г. и ООО «Степной» был заключен предварительный договор аренды земельного участка, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды на вновь образованный (выделенный) земельный участок, расположенный по адресу: площадью га (кадастровый номер земельного участка №). По условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основной договор аренды земельного участка должен был быть заключен в течение 10 дней рабочих дней после государственной регистрации выдела вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № на условиях, оговоренных в предварительном договоре аренды земельного участка. Государственная регистрация земельного участка, указанного в предварительном договоре, была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается выпиской из ЕГРП. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Степной» направило в адрес Силютиной Т.Г. требование о заключении договора аренды земельного участка, которое было получено Силютиной Т.Г. ДД.ММ.ГГГГ года. Однако, Силютина Т.Г. отказалась подписывать основной договор аренды земельного участка с истцом, пояснив, что она намерена заключить договор аренды с Маховым А.А.. Согласно выписке из ЕГРП Силютина Т.Г. действительно заключила ДД.ММ.ГГГГ договор аренды спорного земельного участка с ответчиком Маховым А.А.., данный договор был сдан на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. в день получения Силютиной Т.Г. свидетельства о праве собственности на спорный земельный участок. Таким образом, Силютина Т.Г. грубо нарушила условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ООО «Степное». Поскольку согласно предварительному договору Силютина Т.Г. обязалась передать земельный участок ООО «Степное», то договор аренды, заключенный ею с Маховым А.А., является нарушением ст. 611 ГК РФ и ст. 209 ГК РФ, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность договора аренды, заключенного ответчиками.

В судебном заседании представитель истца, Миняйло И.О., поддержала исковые требования. Считает, что наличие предварительного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ Силютиной Т.Г. с ООО «Степное» относительно земельного участка площадью га, не позволяло Силютиной Т.Г. распоряжаться данным земельным участком и заключать договор аренды с другим лицом. Пояснила, что согласно предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ Силютина Т.Г. была обязана заключить с ООО «Степное» основной договор аренды земельного участка с/х назначения площадью га в срок 10 дней с момента государственной регистрации права собственности Силютиной Т.Г. на данный земельный участок. Этим же договором было предусмотрено, что Силютина Т.Г. поручает представителю ООО «Степное» выполнить от ее имени действия по межеванию земельного участка в счет выделенной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с/х назначения. Силютина Т.Г. выдала доверенность на совершение указанных действий по межеванию участка. За время действия предварительного договора Силютина Т.Г. получала от ООО «Степной» арендную плату за пользование участком в размере, указанном в предварительном договоре. О расторжении либо об изменении предварительного договора С.В. не заявляла, но условия договора о заключении основного договора не выполнила. В связи с этим просит признать договор аренды, заключенный Силютиной Т.Г. и Маховым А.А. относительно земельного участка площадью га, ничтожным и применить последствия недействительности сделки. Учитывая то, что в указанный в предварительном договоре срок, который определялся 10-дневным сроком со дня регистрации права собственности Силютиной Т.Г. на земельный участок, а именно ДД.ММ.ГГГГ года, ООО «Степной» направило в адрес Силютиной Т.Г. требование о заключении основного договора, просит вынести решение в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ о понуждении Силютиной Т.Г. к заключению основного договора аренды с ООО «Степной» относительно земельного участка с/х назначения площадью га, кадастровый номер №. Поддерживает требование о погашении регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ об ограничении (обременении) прав- аренды, обосновывая его тем, что в случае сохранения записи об обременении участка заключение и регистрация договора аренды между ООО «Степной» и Силютиной Т.Г. будет невозможно.

Ответчик, Силютина Т.Г., возражает против удовлетворения иска. Считает, что она не нарушала условий предварительного договора, так как согласно закону основной договор должен был быть заключен в течение года со дня заключения предварительного договора. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила предварительный договор с ООО «Степной», по которому приняла на себя обязательство заключить с ООО «Степной» после выделения принадлежащей ей земельной доли и межевания земельного участка основной договор аренды этого земельного участка. Она полагала, что межевание и заключение основного договора должно пройти не позднее 1 года со дня заключения предварительного договора, так как все документы для межевания она ранее передала представителю ООО «Степной». По истечении 1 года она неоднократно обращалась в ООО «Степной» с устным требованием объяснить, когда будет окончено межевание и на каком основании используется ее участок, на что ответов не получала. Все документы на ее земельный участок находились у представителя ООО «Степной». Подтвердила, что получала в ООО «Степной» арендную плату за 2 года, пояснив, что арендная плата – это основной источник ее доходов. Пояснила, что после того, как она получила документы на земельный участок в регистрационной службе, она заключила договор аренды с Маховым А.А.. Считает, что ООО «Степной» необоснованно долго проводило межевание ее земельного участка, тем самым искусственно продлив срок пользования ее земельным участком, тогда как при отсутствии в предварительном договоре указания на конкретный срок заключения основного договора, этот срок не может быть более 1 года, так как в противном случае предварительный договор может действовать неопределенный срок, что нарушает права арендодателя на распоряжение собственным участком. Согласна возместить ООО «Степное» затраты, связанные с межеванием ее земельного участка.

Ответчик, Махов А.А., возражает против удовлетворения иска. Считает, что Силютина Т.Г., являясь собственником земельного участка, законно и обоснованно ДД.ММ.ГГГГ заключила с ним договор аренды, так как действие предварительного договора закончилось по истечении года со дня его заключения. Полагает, что межевание земельного участка могло быть проведено ООО «Степной» в течение полугода, а затягивание процесса межевания на 2 года привело к тому, что срок пользования участком вместо 5 лет, на которые участок подлежал бы сдаче в аренду по основному договору, искусственно продлен ООО «Степное» на 2 года. Пояснил, что после заключения договора аренды с Силютиной Т.Г. он обратился в ООО «Степной», главный агроном показал ему земельный участок, принадлежащий Силютиной Т.Г., после чего он обработал и засеял данный участок. Считает, что ООО «Степной» необоснованно заявило иск, удовлетворение которого нарушит права Махова А.А..

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика, УФРС по РО, надлежащим образом уведомленное о дате и времени судебного разбирательства, заявило о рассмотрении дела в отсутствии представителя. В письменном отзыве на исковое заявление указано на необходимость уточнения истцом исковых требований в связи с тем, что требование о погашении регистрационной записи не основано на законе, не является способом защиты права.

Заслушав стороны, рассмотрев материалы дела, суд находит исковые требования ООО «Степной» не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Истцом в обоснование исковых требований представлен предварительный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Р.Т. приняла на себя обязательство заключить в будущем с ООО «Степной»договор аренды на вновь образованный (выделенный) земельный участок, расположенный по адресу: , площадью га. В соответствии с п.1.2 договора стороны обязались заключить основной договор в течении 10 рабочих дней после государственной регистрации выдела вновь образованного земельного участка в счет долей в праве общей долевой собственности. Согласно п.2.2 договора в целях реализации предварительного договора Р.Т. поручает ООО «Степной» или ее уполномоченным представителям быть ее представителем во всех компетентных органах по вопросам, связанным с земельными долями в праве общей долевой собственности на земельный участок; совершать действия, связанные с выделением в натуре земельного участка в счет земельных долей. (л.д. 9).

Также истцом представлена выписка из ЕГРП (л.д. 13), согласно которой право собственности Силютиной Т.Г. на земельный участок площадью га, кадастровый номер №, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, и письмо от ДД.ММ.ГГГГ года, подтверждающее, что ООО «Степное» направило в адрес Силютиной Т.Г. требование о заключении основного договора аренды земельного участка. (л.д. 10-12).

Изучив указанный предварительный договор, суд приходит к выводу об обоснованности доводов ответчиков о том, что обязательства сторон по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. истца ООО «Степное» и Силютиной Т.Г., прекращены ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор – ДД.ММ.ГГГГ года, основой договор аренды не был заключен и ни одна из сторон предварительного договора в этот срок не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Рассмотрев материалы дела, суд соглашается с доводами ответчиков о том, что в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенном ООО «Степное» и Р.Т. ( ныне Силютиной Т.Г.), не был определен срок, в который стороны обязаны были заключить основной договор, в связи с чем основной договор подлежал заключению до ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. в течение года с момента заключения предварительного договора.

Указание в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенном между Силютиной Т.Г. и ООО «Степное», на то, что основной договор аренды должен быть заключен между сторонами в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации выдела вновь образованного земельного участка в счет долей в праве общей долевой собственности, нельзя признать согласованием срока заключения основного договора, так как срок заключения договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить, и не соответствует ни одному из способов установления срока, предусмотренных ст. 190 ГК РФ. В результате применяется правило ч.4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен одному году с момента подписания предварительного договора.

В связи с тем, что из материалов дела следует, что в течение года с момента заключения предварительного договора ни одна из сторон этого договора не направляла другой стороне предложения заключить основной договор, обязательства истца и Силютиной Т.Г. по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ прекращены ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с ч.4,6 ст.429 ГК РФ.

Доводы представителя истца о том, что срок заключения основного договора был согласован сторонами при заключении предварительного договора, и что свобода договора предполагает право сторон определять срок исполнения обязательства указанием на наступление определенных событий, не могут быть приняты судом, так как противоречат ст. 190 ГК РФ, предусматривающей возможность согласования срока в договоре указанием на наступление неизбежного события, не зависящего от воли сторон, к которому нельзя отнести государственную регистрацию права собственности Арендодателя на объект аренды, т.е. события наступление которого вероятно, а не неизбежно.

Также суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что получение Силютиной Т.Г. арендной платы за 2012 год является свидетельством того, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не прекратил действие.

Тот факт, что Силютина Т.Г. получала в ООО «Степное» арендную плату за 2011 г. и 2012 год, подтвержденный материалами дела (л.д. 15-43 ), свидетельствует о реализации ею своего права на получение платы за пользование ООО «Степное» принадлежащим ей земельным участком, но не является доказательством того, что после истечения срока заключения основного договора аренды она в установленной законом форме заключила с ООО «Степное» договор аренды земельного участка.

Из материалов дела (л.д. 55-57, 43 ) следует, что ДД.ММ.ГГГГ Силютина Т.Г. заключила с Маховым А.А. договор аренды, согласно которому она передала в аренду Махову А.А. сроком на 5 лет принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с/х назначения площадью га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .

Рассматривая исковые требования ООО «Степное» о признании ничтожным вышеназванного договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ответчиками относительно земельного участка площадью га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , суд учитывает, что в данном случае отсутствуют предусмотренные законом основания для признания договора недействительным.

Поскольку согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, вследствие которого может возникнуть обременение вещных прав на него, суд приходит к выводу, что у ООО «Степное» в данном случае, заключившего предварительный договор аренды с Силютиной Т.Г. не возникло каких-либо имущественных прав на земельный участок кадастровым номером №, который должен был стать предметом основного договора аренды. Соответственно, данный земельный участок не был обременен вещными правами ООО «Степное» на него, в связи с чем у ООО «Степное» отсутствуют основания, предусмотренные ст. 168, 209, 606, 611, для признания сделки, заключенной ответчиками, ничтожной.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В данном случае судом установлено, что, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка с Маховым А.А., Силютина А.А. распоряжалась принадлежащим ей земельным участком, не обремененным правами ООО «Степное», в связи с чем отсутствуют основания для признания данной сделки недействительной.

Также суд учитывает, что оспариваемый договор аренды заключен ответчиками ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. по истечении срока, в течение которого ООО «Степное» имело право требовать от Силютиной Т.Г. заключения основного договора аренды.

ООО «Степное» направило предложение о заключении основного договора в адрес Силютиной Т.Г. ДД.ММ.ГГГГ после прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором, в связи с чем истец не вправе предъявлять требование о понуждении Силютиной Т.Г. заключить основной договор аренды с ООО «Степное».

В связи с изложенным суд признает необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования ООО «Степное» о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного ответчиками относительно земельного участка с/х назначения кадастровый номер №, о погашении записи об обременении данного земельного участка и обязании Силютиной Т.Г. заключить основной договор аренды земельного участка с ООО «Степное».

Руководствуясь ст. 12, 166-168, 190, 314, 429 ГК РФ, ст. 12, 56, 195-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:


В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью ООО «Степной» к Силютиной Т.Г. и Махову А.А. о признании недействительным договора аренды и понуждении заключить договор аренды отказать.


Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Песчанокопский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 21 февраля 2014 года.

Судья Н.Р.Толмачева