Решение № М-5343/2013 2-692/14 2-692/2014~М-5343/2013 2-692/2014 от 13 февраля 2014 г.
Дело № 2-692/14
Именем Российской Федерации
13 февраля 2014 г. г. Шахты
Шахтинский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Кинзбурской Т.Л.,
при секретаре Новак Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Геворкяна Г.М. к Гладких В.Л., 3-му лицу - индивидуальному предпринимателю Крюковой И.В. о взыскании задатка и неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Геворкян Г.М. обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что между ним и Гладких В.Л., была достигнута договоренность о приобретении у ответчика в собственность квартиры и гаража, расположенных по адресу: .
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком в агентстве недвижимости «Шамир», принадлежащем Крюковой И.В., был заключен предварительный договор купли - продажи вышеуказанных объектов недвижимости. При подписании данного договора им была уплачена ответчику в качестве задатка сумма в размере . Основной договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ г., что отражено в п. 5 договора.
В связи с тем, что ответчиком правоустанавливающих документов на гараж представлено не было, договор купли - продажи гаража и квартиры между ними заключен не был. Таким образом, договор купли - продажи вышеуказанного недвижимого имущества не заключен по вине ответчика.
Согласно п. 14 предварительного договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в случае отказа продавца от совершения сделки продавец обязан выплатить покупателю полученную ранее денежную сумму (задаток) и неустойку в размере
На его претензию о возврате задатка и неустойки ответа от ответчицы он не получил.
Просит взыскать с Гладких В.Л. в его пользу уплаченный по предварительному договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ задаток в размере и неустойку в размере
Истец Геворкян Г.М. и его представитель Ласкина И.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали. Геворкян Г.М. пояснил, что он подыскивал для приобретения квартиру с близлежащим гаражом. Такие объекты продавала Гладких В.Л. Он договорился с ней о приобретении у нее квартиры № вместе с гаражом по адресу: . Документы, подтверждающие право собственности на эти объекты Гладких В.Л. должна была представить при заключении предварительного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ при подписании у риэлтора предварительного договора купли-продажи Гладких В.Л. представила только документы на квартиру, заявив, что на гараж документы у нее имеются, но она их забыла, принесет через несколько дней. Он, поверив Гладких В.Л., подписал предварительный договор купли-продажи и отдал ей задаток в размере . Где-то через неделю после заключения предварительного договора купли-продажи Гладких В.Л. представила документ, из которых следовало, что гараж расположен на земельном участке многоквартирного жилого дома и пояснила, что документов о праве на гараж у нее нет. Поскольку ему нужна квартира только с гаражом, он отказался от заключения договора купли - продажи квартиры ответчицы. Возвращать ему деньги ответчик не желает.
Ответчик Гладких В.Л. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика - Полищук М.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования Геворкяна Г.М. не признала, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли - продажи квартиры № и гаража (сарая), расположенных по адресу: . При заключении данного договора истец был поставлен в известность о том, что документов на гараж у ответчицы не имеется. Когда встал вопрос о заключении основного договора купли-продажи, истец отказался его заключать, сославшись на то, что без документов о праве собственности на гараж он квартиру с гаражом приобретать не желает. Поскольку договор купли - продажи между сторонами не заключен по вине истца, оснований для взыскания с Гладких В.Л. уплаченного по предварительному договору задатка и неустойки не имеется.
Выслушав истца, представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит иск Геворкяна Г.М. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указываются срок, в который стороны должны заключить основной договор. Обстоятельства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
На основании пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 3 указанной нормы права предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Геворкяном Г.М. и Гладких В.Л. был заключен предварительный договор купли - продажи квартиры и гаража (сарая), согласно которому (п. 1) ответчик обязалась продать, а истец купить квартиру, расположенную по адресу: , и гараж (сарай). В силу п. 5 данного договора, Геворкяном Г.М. уплачены ответчику денежные средства в размере . названные задатком за приобретаемые объекты недвижимого имущества. Оставшуюся денежную сумму за приобретаемые объекты в размере . Геворкян Г.М. обязался выплатить до ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно п. 14 предварительного договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ в случае отказа продавца от совершения сделки в отношении данного покупателя, продавец обязан выплатить покупателю полученную ранее денежную сумму (задаток) и неустойку в размере
Судом установлено, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи Гладких В.Л. являлась, на основании договора на передачу квартиры в собственность в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ г., собственником квартиры, расположенной по адресу: , и не являлась собственником продаваемого гаража (сарая), построенного без разрешительных документов на придомовой территории многоквартирного дома.
Поскольку предметом предварительного договора купли - продажи являлись квартира с гаражом (сараем), которые продавались совместно, о чем свидетельствует и установление одной цены за оба объекта недвижимости, а права собственности на гараж (сарай) у ответчицы отсутствует, то предварительный договор купли-продажи квартиры и гаража (сарая), заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ г., в том числе в части соглашения о задатке и неустойке, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, так как самовольно построенный гараж (сарай) не может быть предметом договора купли-продажи.
Кроме того, предварительный договор ничтожен, поскольку не соответствует ст. 429 ГК РФ, поскольку в нем в нарушении положений данной статьи не указан срок, в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи.
В силу ничтожности сделки на основании ст. 167 ГК РФ Гладких В.Л. обязана возвратить истцу полученные от него по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме ., природу которых стороны ошибочно в предварительном договоре купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ определили как задаток. Основной договор купли - продажи вышеуказанных объектов недвижимости между истцом и ответчиком не мог быть заключен и заключен не был. У ответчика отсутствуют правовые основания для удержания полученных от истца по предварительному договору денежных средств в сумме . и они подлежат возврату истцу.
Поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры и гаража (сарая) ничтожен, то оснований для взыскания по нему с ответчика неустойки в размере . не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Взыскать с Гладких В.Л. в пользу Геворкяна Г.М. полученные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме
В удовлетворении остальной части исковых требований Геворкяна Г.М. отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 18.02.2014 г.
Судья Т.Л. Кинзбурская