Решение № М-3928/2013 2-4306/13 2-4306/2013~М-3928/2013 2-4306/2013 от 11 декабря 2013 г.
Дело № 2- 4306/13
Именем Российской Федерации
11 декабря 2013 г. Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе: судьи Никитушкиной Е.Ю., при секретаре Егоровой И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агентство недвижимости Лендлорд-Новочеркасск» к Размачеву В.В. о взыскании денежных средств по агентскому договору, штрафа по агентскому договору, пени по агентскому договору, по встречному иску Размачева В.В. к ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск» о признании незаключенным агентского договора,
ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск» обратилось в суд с иском к Размачеву В.В. о взыскании денежных средств в сумме 76 000 рублей по агентскому договору № от г., штрафа в размере 152000 рублей и пени в сумме 107540 рублей за нарушение условий агентского договора № от г., судебных издержек. В обоснование своего иска указало, что между истцом и ответчиком заключен агентский договор на приобретение квартиры. По условиям договора агент - ООО «Агентство недвижимости Лендлорд-Новочеркасск» будучи агентом, по поручению клиента – Размачева В.В. взяло на себя обязательство по выполнению для клиента риэлтерских услуг с целью приобретения в собственность клиента квартиры за вознаграждение в размере 76000 рублей. По условиям договора в случае заключения ответчиком договора с владельцем просмотренной квартиры без участия истца, он уплачивает штраф в двукратном размере агентского вознаграждения. В случае несвоевременного исполнения обязанности ответчика по оплате суммы вознаграждения он уплачивает истцу пеню в размере 0,5 % от причитающейся суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства. Уплата неустойки не освобождает ответчика от оплаты суммы вознаграждения. Истец, выполняя свои обязательства по указанному договору, нашел покупателю — Размачеву В.В. квартиру, которая была предоставлена ему для осмотра. был подписан трёхсторонний предварительный договор купли – продажи указанной квартиры, в соответствии с условиями которого продавец Маликова Э.З. намерена продать, а ответчик Размачев В.В. намерен купить , расположенную по адресу: . между продавцом и покупателем Розмачевым В.В. было заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от Истцу стало известно, что квартира Маликовой Э.З. была продана ответчику, в связи с чем ответчику была направлена претензия, в которой ставился вопрос о погашении образовавшейся задолженности по агентскому договору. Ответчик в ответе на претензию, указал, что договор не был исполнен сторонами, в связи с его отказом от услуг агентства. Полагали, что любые дополнения к договору совершаются в той же форме, что и договор. Истец никаких предложений о расторжении договора не получал, договор не расторгался, в связи с чем истец считал, что ответчиком нарушены условия агентского договора. Просил суд, взыскать с Размачева В.В. денежные средства в размере 76000 рублей по агентскому договору № от г., взыскать с Размачева В.В. согласно условиям договора штраф в двукратном размере агентского вознаграждения в сумме 152000 рублей и пеню в сумме 107540 рублей, а также судебные издержки в том числе госпошлину и расходы на представителя.
Размачев В.В. обратился в суд со встречным иском о признании агентского договора незаключенным, ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком был подписан агентский договор № на приобретение квартиры. Полагал, что в нарушение действующего законодательства стороны не согласовали существенные условия договора, в связи, с чем он считается незаключенным. Считал, что условия договора позволяют сделать вывод о его смешанном характере - агентского и услугового. Из содержания договора невозможно определить предмет оказания услуг по агентскому договору. В п. 2.2. агент обязался организовать просмотр объекта, в подтверждение исполнения, которого ссылается на просмотр квартиры до заключения договора на дату, когда он не действовал – Считал, что поскольку в агентском договоре многие обязательства являются услуговыми, то должен быть указан начальный и конечный срок исполнения договора, которых не имеется. Отчеты агентством не представлялись истцу, что является подтверждением невыполнения ответчиком обязательств по агентскому договору. Просил суд признать незаключенным агентский договор №, взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей.
В судебное заседание представитель ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск», извещенный о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. Ранее в судебном заседании представитель ООО «Лендлорд Новочеркасск» Тащиян О.В. действующая на основании доверенности поддержала исковые требования, просила удовлетворить их в полном объеме.
Размачев В.В. в судебное заседание явился, исковые требования ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск» не признал, просил в их удовлетворении отказать. Встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель Розмачева В.В. Шашев М.Н. действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, был извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ранее в судебном заседании, исковые требования не признал, просил суд в удовлетворении отказать, представил возражения, в которых указал, что агентский договор не был исполнен истцом, условия агентского договора, заключенного ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск» с Розмачевым В.В. ограничивают свободу заключения договора и противоречат действующему законодательству РФ. Указал, что в ответе на претензию истца, ответчик не только обосновал свой отказ в оплате услуг истца, но и выразил свой отказ от исполнения условий договора, а соответственно и его расторжение. Полагал со ссылкой на ст. 450 и ч. 1 ст. 1010 ГК РФ, что агентский договор прекращен на дату получения истцом такого уведомления, т.е. на Со ссылкой на статьи 16, 32 Закон РФ от № "О защите прав потребителей", указал, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Считал, что п.п. 3.3.-3.5. агентского договора, содержащие запрет на общение с продавцом без участия агентства, на заключение каких-либо договоров на конкретную недвижимость указанную истцом в договоре противоречат требованиям закона «О защите прав потребителей» (ст. 16, 32), ГК РФ ст. 22, 421, а также Конституции РФ ст. 29, 34. Полагал, что вследствие этого агентский договор не действителен и ответчик не несет ответственность за нарушение указанных пунктов и не обязан платить неустойку по требованиям не соответствующим закону. Полагал, что в случае удовлетворения судом требований истца о взыскании неустойки, она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, просил применить ст. 333 ГК. Считал, что полностью оплатил услуги истца, поскольку при расторжении предварительного договора он и Маликова Э.З. оплатили истцу стоимость оказания услуг в размере 4500 рублей каждый. Встречные исковые требования поддержал, на их удовлетворении настаивал.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав Розмачева В.В., изучив материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен агентский договор на приобретение квартиры (л.д. 18, 19)
По условиям договора агент - ООО «Агентство недвижимости Лендлорд-Новочеркасск» за вознаграждение взяло на себя обязательство по поручению клиента – Размачева В.В. совершать юридические и иные действия от своего имени, но за счет ответчика, связанные с обеспечением выполнения для клиента риэлтерских услуг с целью приобретения в собственность клиента квартиры (п. 1.1.).
Исходя из определения договора агентирования, данного в ст. 1005 ГК РФ, предметом данного договора являются юридические и иные действия, которые правомочен совершать агент от своего имени или от имени принципала (и всегда за счет принципала).
Истец - агент принял на себя следующие обязательства: по п. 2.1. осуществить для ответчика подбор объектов, отвечающих требованиям заказчика на основании информации об объектах, содержащейся в информационной базе данных агента и других источниках. Согласно пункту 2.2. агент обязался организовать просмотр объекта. Исполнение этой обязанности подтверждается подписью клиента в разделе 7 договора, напротив адреса осматриваемого объекта.
В силу п. 3.1. договора ответчик обязался в случае приобретения квартиры уплатить истцу вознаграждение в размере 76000 рублей в день подписания договора купли-продажи квартиры между продавцом и клиентом.
Поэтому, суд не принимает во внимание доводы ответчика о том, что он полностью оплатил услуги истца, выплатив при расторжении предварительного договора вместе с Маликовой Э.З. стоимость оказанных услуг по 4500 рублей, поскольку согласно условиям заключенного им с истцом договора стоимость услуг истца составляет 76000 рублей, а не 4500 рублей.
Согласно п. 3.4. Ответчик принял на себя обязательства, не вступать ни в какие переговоры с владельцем просмотренной квартиры без представителя Агента до момента совершения сделки.
В соответствии с п. 3.5. агентского договора ответчик обязался не заключать никаких договоров без участия, содействия агента в отношении квартиры, просмотренной с агентом в соответствии с п. 2.1. и разделом 7 договора. Указанная обязанность считается нарушенной, если квартира приобретена ответчиком в результате заключения любого из видов договоров (купли-продажи, мены, дарения и т.п.)
По условиям договора в случае заключения ответчиком договора с владельцем просмотренной квартиры без участия истца, он уплачивает штраф в двукратном размере агентского вознаграждения (п. 5.4. агентского договора).
Согласно п. 5.5. агентского договора, в случае несвоевременного исполнения обязанности ответчика по оплате суммы вознаграждения он уплачивает истцу пеню в размере 0, 5 % от причитающейся суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства. Уплата неустойки не освобождает ответчика от оплаты суммы вознаграждения.
Разрешая заявленные требования истца, суд исходит из того, что сторонами определен предмет договора, то есть юридические и фактические действия, в частности, в п. 1.1. указано, что агент обязуется выполнить риэлтерские услуги для клиента за агентское вознаграждение, уплачиваемое в размере, определяемом договором.
Суд не может принять доводы ответчика о том, что условия агентского договора № не соответствуют требованиям закона и ограничивают свободу договора по следующим основаниям.
Исходя из определения договора агентирования, данного в ст. 1005 ГК РФ, предметом данного договора являются юридические и иные действия, которые правомочен совершать агент от своего имени или от имени принципала (и всегда за счет принципала). В силу ч. 3 указанной правовой нормы, агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.
В соответствии со ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ. В соответствии с ч. 2 указанной правовой нормы к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе РФ.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Истцом в материалы дела представлены газеты «Блокнот Новочеркасск» № от , «ДонИнфо» № (874) от «ДонИнфо» №) от в которых опубликованы объявления о продаже квартиры Маликовой Э.З.
Судом установлено, что ответчиком была осмотрена , расположенная по адресу: , площадью 57,8 кв.м., что подтверждается проставленной в разделе № «Характеристики объекта недвижимости» агентского договора подписью Размачева В.В., принадлежность которой, ответчик не оспаривал в судебном заседании.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, стороны в п. 6.3. спорного договора распространили его действие на отношения, возникшие до его заключения, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, поэтому осмотр спорного объекта г., суд признает исполнением обязательств истцом, подтвержденным подписью ответчика.
между истцом, ответчиком и продавцом квартиры Маликовой Э.З. был подписан трёхсторонний предварительный договор купли- продажи, в соответствии с которым Маликова Э.З. намерена продать, а Размачев В.В. купить 3- х комнатную , общей площадью 57,8 кв.м, расположенную по адресу: срок до . По условиям предварительного договора купли – продажи квартиры стороны обязуются заключить между собой основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, а ООО «Агентство недвижимости Лендлорд — Новочеркасск», обязуется в свою очередь присутствовать при передаче Объекта по договору купли-продажи. Согласно п. 2.2.1. в подтверждение своих намерений покупатель Размачев В.В. выплатил продавцу денежную сумму в размере 30000 рублей, в качестве аванса.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (ч. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (6).
Суд приходит к выводу, что предварительный договор купли – продажи квартиры, заключенный между истцом, продавцом квартиры Малтковой Э.З. и Размачевым В.В. соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о выполнении истцом своих обязательств по агентскому договора № от г.
Соответственно между сторонами заключен агентский договор, условия которого определены по усмотрению сторон добровольно, стороны приняли на себя установленные договором обязательства. Указанный договор ранее не оспаривался в судебном порядке.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются…
Суд установил, что между ответчиком и Маликовой Э.З. было подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от г.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что между Маликовой Э.З. и Размачевым В.В. заключен договор купли - продажи квартиры, действия по купле - продаже которой предпринял истец, исполняя свои обязательства по заключенным с ответчиком и продавцом квартиры Маликовой Э.З. агентским договорам.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от усматривается, что, правообладателем , общей площадью 57,8 кв.м, расположенной по адресу: является ответчик Размачев В.В. на основании договора купли-продажи квартиры от дата регистрации —
Поэтому суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.
Поскольку судом установлено, что истец исполнил свои обязательства по агентскому договору № от г., постольку с ответчика подлежит взысканию сумма агентского вознаграждения в размере 76000 рублей.
В судебном заседании установлено, что ответчиком нарушены п. 3.4., 3.5. агентского договора №, согласно которым ответчик принял на себя обязательства, не вступать ни в какие переговоры с владельцем просмотренной квартиры без представителя истца до момента совершения сделки и не заключать никаких договоров без участия, содействия истца в отношении квартиры, просмотренной с истцом.
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в соответствии с пунктами 5.4. и 5.5 агентского договора № подлежит взысканию неустойка.
При разрешении требований истца о взыскании неустойки в размере 152000 рублей в виде штрафа и 107540 рублей в виде пеней, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Взыскание неустойки в заявленном истцом размере не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.
При определении размера подлежащей взысканию неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а ответчик просит снизить её размер на основании ст. 333 ГК РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, исходя из общей суммы штрафа и пеней.
В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Так, при рассмотрении заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ и уменьшении подлежащей уплате неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд пришел к выводу о том, что установленный в агентском договоре размер неустойки - 0,5% в день при действующей на тот момент ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8, 25 % годовых превышает средневзвешенные ставки процентов и штрафных санкций по гражданско-правовым обязательствам. Сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательств. ("Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств", утв. Президиумом Верховного Суда РФ г.).
С учетом указанных выше обстоятельств суд пришел к выводу о возможности снижения требуемой истцом неустойки по ходатайству ответчика на основании положений ст. 333 ГК РФ до суммы основного долга, т.е. до 76000 рублей.
Данный вывод не противоречит разъяснениям, содержащимся в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от №О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Судом установлено, что истцом ООО «Агентство недвижимости Лендлорд-Новочеркасск» ответчику Розмачеву В.В. была направлена претензия, в которой ставился вопрос о погашении образовавшейся задолженности по агентскому договору. Ответчик получив претензию, направил в адрес истца ответ на претензию, в котором указал, что договор не был исполнен сторонами, в связи с его отказом от услуг агентства. Однако, суд приходит к выводу о том, что любые дополнения к договору совершаются в той же форме, что и договор и предусмотрен иной способ оспаривания договора, чем ответ на претензию.
Разрешая встречные требования Размачева В.В., суд приходит к выводу о том, что они удовлетворению не подлежат, поскольку судом агентский договор № признан заключенным, соответствующим действующему законодательству РФ.
Согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Поскольку первоначальные исковые требования, суд признал подлежащими удовлетворению, постольку в силу ст. 88, ст. 98 ГПК РФ с ответчика Розмачева В.В. в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере удовлетворенной части исковых требований в сумме 4240 рублей.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
Исковые требования ООО «Агентство недвижимости Лендлорд-Новочеркасск» к Размачеву В.В. о взыскании денежных средств по агентскому договору, штрафа по агентскому договору, пени по агентскому договору, удовлетворить частично.
Взыскать с Размачева В.В. в пользу ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск» денежные средства в сумме 76 000 рублей по агентскому договору № от г.
Взыскать с Размачева В.В. в пользу ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск» штраф и пеню в общей сумме 76000 рублей по агентскому договору № от г.
Взыскать с Размачева В.В. в пользу ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск» расходы по оплате госпошлины в размере 4240 рублей.
В удовлетворении остальных требований отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Размачеву В.В. к ООО «Агентство недвижимости Лендлорд - Новочеркасск» о признании незаключенным агентского договора, отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2013 года
Судья: Никитушкина Е.Ю.