ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № М-2409/2013 2-3466-13 2-3466/2013~М-2409/2013 2-3466/2013 от 19 августа 2013 г.


Дело № 2-3466-13

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


19 августа 2013 год г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Радовиль В.Л.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело:

по иску Жалобаев Р.Д. к Виноградов А.Н. о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора;

по встречному иску Виноградов А.Н. к Жалобаев Р.Д. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,

третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора – Бурмистров С.А.,

УСТАНОВИЛ:


Жалобаев Р.Д. обратился в Таганрогский городской суд с иском к Виноградов А.Н. с требованиями об обязании заключить с Жалобаев Р.Д. основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым строением, находящихся по адресу: , , садоводческое некоммерческое товарищество «Тополь», участок № 11/1, на условиях, предусмотренных предварительным договором от .

В обоснование иска указано, что между Жалобаев Р.Д. и Виноградов А.Н., в лице Бурмистров С.А. действовавшим на основании доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым строением, в котором были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора купли-продажи земельного участка с жилым строением. В соответствии с п. 1.2 предварительного договора от основной договор должен быть заключен сторонами в течение двух лет с момента подписания предварительного договора. При заключении предварительного договора Жалобаев Р.Д. принял на себя обязанности по оплате земельного участка в размере 50000 рублей, а ответчик обязался совершить все действия, необходимые для заключения основного договора и обеспечения перехода права собственности на участок по основному договору на имя покупателя. Свою обязанность по оплате земельного участка истец выполнил в полном объеме, что подтверждает распиской о получении денежных средств на самом предварительном договоре. Бурмистров С.А. при этом никаких действий для заключения основного договора совершено не было и предложения истца заключить договор он игнорировал. Жалобаев Р.Д. письменно обратился к ответчику с предложением заключить основной договор, но ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора и до настоящего времени основной договор не заключен.

Виноградов А.Н. обратился со встречным иском к Жалобаев Р.Д. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым строением от , мотивируя тем, что доверенность, выданная на имя Бурмистров С.А., на право продажи принадлежащего Виноградов А.Н. земельного участка с расположенным на нем строением, находящегося по адресу: , , садоводческое некоммерческое товарищество «Тополь», участок № была им отменена, что подтверждается распоряжением, удостоверенным нотариусом Ильяновой Т.М. от В связи с этим Виноградов А.Н. полагает, что Бурмистров С.А. не являясь собственником, и не будучи уполномоченным на продажу указанного земельного участка, и расположенного на нем жилого строения, не вправе был заключать предварительный договор купли-продажи. По указанным основаниям предварительный договор купли-продажи между укачанными лицами является недействительной (ничтожной) сделкой. Также Виноградов А.Н. указал, что в договоре не определена стоимость продаваемых объектов, что также, по мнению истца, является основанием для признания предварительного договора недействительным (л.д. 47).

Жалобаев А.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель Жалобаева А.Ю., допущенный к участию в деле по определению суда Шелудько А.Ю., в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснив, что между Жалобаевым А.Ю. и Виноградов А.Н. в лице Бурмитрова С.А., действующего на основании доверенности был заключен предварительный договор купли-продажи. В соответствии с указанным договором Жалобаев А.Ю. заплатил 50000 рублей, а продавец должен был совершить необходимые действия для перехода права собственности. Расчет между сторонами произведен. Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен. Указание на продажу просто участка было оговорено выше в договоре, что далее будет звучать как участок. О том, что Виноградов А.Н. была отозвана доверенность на имя Бурмистров С.А., последнему известно не было. Истцу об этом стало известно только в судебном заседании при предъявлении Виноградов А.Н. встречных исковых требований. В течении целого года Жалобаев Р.Д. обращался к Виноградов А.Н. с просьбой заключить основной договор купли-продажи. Однако ответа так и не последовало. На момент подписания предварительного договора у доверенного были все полномочия и документы на руках: свидетельство на землю со строением, кадастровый паспорт, согласие жены Виноградов А.Н., а также доверенность нотариально заверенная. Следовательно, Виноградов А.Н. уклонился от заключения договора, в связи с чем истец вынужден был обратиться в суд. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Виноградов А.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, встречный иск поддержал пояснил, что не согласен на заключение с Жалобаевым А.Ю. основного договора, поскольку на момент заключения от его имени Бурмистров С.А. предварительного договора купли-продажи, доверенность на имя последнего на продажу имущества Виноградов А.Н., была отменена. Дачей он не пользовался, Бурмистров С.А. негде было жить, и он не возражал, чтобы Бурмистров С.А. проживал на его даче. Им была продана дача другая № 11/00 рублей, за которую Бурмистров С.А. были переданы денежные средства как задаток, оформлял приватизацию на имя Виноградов А.Н. ко второй даче Бурмистров С.А. никакого отношения не имеет. Когда ему стало известно об этом он отозвал доверенность, и сообщил об этой матери Бурмистров С.А..

Представитель Виноградов А.Н., допущенный к участию в деле по определению суда Холин С.В., в судебном заседании исковые требования не признал, сославшись на существенные нарушения при составлении предварительного договора купли-продажи, а именно в части указания суммы, указана сумма цифрами 50000 рублей, тогда как в скобках указана словами: сто сорок тысяч рублей. Также в тексте предварительного договора купли-продажи указан разный объект недвижимости, то земельный участок с жилым строением, то просто участок. Полагал, что указанный договор является ничтожным, поскольку не являясь собственником земельного участка Бурмистров С.А. не имел полномочий на его продажи при отмене доверенности на его имя.

Бурмистров С.А. в судебном заседании пояснил, что при заключении предварительного договора купли-продажи у него не было никаких сомнений, так как он был уполномочен на это нотариальной доверенностью, также на продажу спорного земельного участка было получено согласие жены Виноградов А.Н. О том, что доверенность на право продажу указанного земельного участка была отозвана, ему известно не было, поскольку его в известность об этом никто не ставил. Денежные средства, полученные от Жалобаев Р.Д. по предварительному договору купли-продажи, он потратил на строительство.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО11 пояснила, что у нее достаточно сложные отношения со своим сыном Бурмистров С.А.. Виноградов А.Н. и Жалобоева знает, как друзей ее сына. Насколько ей было известно, ее сын Бурмистров С.А. покупал дачу у Виноградов А.Н., какое – то время там проживал. О том, что он ее продал по доверенности, ей стало известно только в суде.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, изучив и оценив представленные сторонами доказательства материалы дела, суд приходит к следующему.

1.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 и пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена подлежащего продаже имущества.

Как следует из материалов дела, между Бурмистров С.А., действующим на основании доверенности от от имени Виноградов А.Н. (продавец) и Жалобаевым А.Ю. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи на недвижимое имущество, расположенное по адресу: , , садоводческое некоммерческое товарищество «Тополь», участок № (л.д. 6).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым строением по указанному адресу, в течении двух лет с момента подписания настоящего договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ, содержащей правила о толковании договоров, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Буквальное толкование раздела 1 предварительного договора не позволяет сделать однозначного, бесспорного вывода о том, что в нем сторонами согласовано условие о его предмете, поскольку из пункта 1.1 предварительного договора следует, что предметом купли-продажи является земельный участок с расположенным на нем жилым строением (Участок), тогда как в надлежащее описание отчуждаемых объектов (технические характеристики, этажность, площадь и т.д.) определены в подпунктах 2.1.1 и 2.1.2 пункта 2.1 предварительного договора.

Таким образом, предмет договора сторонами фактически определен в указанных пунктах и установлен как: земельный участок, площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 61:58:05290:1184, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: , , садоводческое некоммерческое товарищество «Тополь», участок № 11/1; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке общей площадью 63,7 кв.м. с кадастровым номером 61-61-42/117/2007-042

В пункте 2.3 предварительного договора указано, что стоимость участка составляет 50000 рублей.

Вместе с тем, в подпункте 2.4.1 пункта 2.4 договора предусмотрено, что стоимость участка, составляющая 50000 (сто сорок тысяч рублей), оплачена на момент заключения предварительного договора.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что поскольку предметом договора являются два объекта недвижимости, а в договоре фактически его цена определена в отношении земельного участка и эта цена в разных пунктах договора указана разной, то предварительный договор содержит неопределенность относительно оплаты цены договора, что в совокупности свидетельствует об отсутствии сторонами согласования условия о цене.

В соответствии со статьями 429, 432554 и пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ отсутствие такого существенного условия договора купли-продажи недвижимости как цена договора свидетельствуют о его незаключенности.

Таким образом, предварительный договор, подписанный между Бурмистров С.А., действующим на основании доверенности от от имени Виноградов А.Н. (продавец) и Жалобаевым А.Ю. (покупатель) является незаключенным.

Соответственно требования Жалобаев Р.Д. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым строением, находящихся по адресу: , , удовлетворению не подлежат.

2.

Также отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска Виноградов А.Н. о признании недействительным предварительного договора от .

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.

Таким образом, правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна. Незаключенный договор – это несуществующий договор. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, Таганрогский городской суд Ростовской области,

РЕШИЛ:


Жалобаев Р.Д. в удовлетворении исковых требований к Виноградов А.Н. о понуждении заключить основной договор купли-продажи на основании предварительного договора – отказать.

Виноградов А.Н. в удовлетворении встречного иска к Жалобаев Р.Д. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Таганрогский городской суд Ростовской области.

Решение в окончательной форме изготовлено .

Председательствующий: Радовиль В.Л.